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Gewerblicher Mietvertrag - Mieterhöhung - Option


15.12.2016 11:14 |
Preis: 39,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto



Ich habe ein Ladengeschäft in Frankfurt, welches ich am 01.10.2011 für 5 Jahre bis zum 30.09.2016 vermietet habe.
Ich habe meinem Mieter eine Option für eine Verlängerung des Mietvertrags für weitere 5 Jahre eingeräumt, von der spätestens 6 Monate vor Ende des Mietvertrags Gebrauch gemacht werden konnte.
Weiter haben wir im Mietvertrag festgehalten, dass der Vertrag sich automatisch um ein weiteres Jahr verlängert, sollte er von keiner Partei 6 Monate vor Ablauf gekündigt werden.

Mein Mieter hat die Option nicht gezogen, bzw. gar nicht reagiert, ist aber weiterhin mein Mieter im Ladengeschäft. Ich habe ihm am 05.07.16 per Email mitgeteilt, dass ich ab Oktober 2016 die Miete erhöht habe, gleichzeitig habe ich geschrieben, dass ich die Mieterhöhung schriftlich per Post mitteilen werde, was ich bis jetzt versäumt habe.

Meine Frage: Hat meine Mieterhöhung Gültigkeit ? Falls nicht, ab wann kann ich die Miete erhöhen bzw. den Vertrag kündigen ? Ist es richtig, dass mein Mieter kein Anspruch mehr auf die Option für die Verlängerung hat ?


Vielen Dank im Voraus

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Guten Tag,

ich beantworte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt:

Nach Ihrer Schilderung (den Mietvertrag selber habe ich nicht einsehen können) hat der Mieter von der Optionsmöglichkeit, den Vertrag noch einmal für 5 Jahre fest zu verlängern, keinen Gebrauch gemacht.

Wenn diese Optionsvereinbarung im Vertrag ausdrücklich nur für einen Fall (einmal) vereinbart war, kann der Mieter keine weitere derartige Option ausüben.

Es ist davon auszugehen, dass aktuell ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt, der mit den vertraglich vereinbarten oder gesetzlich vorgesehenen Fristen gekündigt werden kann.

Die Rechtslage hinsichtlich der von Ihnen angesprochene Mieterhöhung ist allerdings nicht ganz so einfach.

Anders als im Wohnungsmietrecht bleiben Sie als gewerblicher Vermieter an die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung gebunden und können nicht durch einseitige Erklärung eine Mieterhöhung herbeiführen oder die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen.

Sollte im Vertrag also kein Vorbehalt einer Mieterhöhung vereinbart sein (Staffelmiete o.ä.), benötigen Sie zu einer wirksamen Erhöhung die Zustimmung des Mieters.

Ihre einseitige Erhöhung ist, vorbehaltlich anderslautender Regelungen im mir nicht bekannten Vertrag, unwirksam.


Da jetzt allerdings kein befristeter, sondern ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt, können Sie eine Änderungskündigung aussprechen, mit der Sie das Mietverhältnis fristgemäß aufkündigen und gleichzeitig die Fortsetzung zu einem erhöhten Mietzins anbieten.


Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 27.03.2017 | 16:15

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Otto,

vielen Dank für ihre Antwort.

Eine Frage habe ich noch; Kann ich die Änderungskündigung, wie von ihnen vorgeschlagen, stand heute zum 01.10.2017 kündigen ( weil der ursprüngliche Mietvertrag bis zum 30.09.2016 gelaufen ist und sich automatisch um ein Jahr verlängert hat ) ?

Vielen Dank im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.03.2017 | 16:18

Guten Tag,

Ihre Nachfrage ist keine Nachfrage zu der Antwort vom Dezember 2016, sondern eine neue Anfrage. Bitte stellen Sie diese wie gewohnt ein.

Mit freundlichen Grüßen

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