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Wohnrecht und Mietvertrag


11.05.2005 21:52 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag!
Um Ihnen mein Problem darstellen zu können, muss ich etwas weiter ausholen:
Aufgrund einer vorgezogen Erbauszahlung habe ich laut Übergabevertrag vom 22.12.2003 das Zweifamilienhaus meiner Eltern samt Schulden übernommen und eine Ausgleichszahlung an meine Schwester geleistet. Im Übergabevertrag wurde ein „unentgeltliches Wohnungs- und Mitbenützungsrecht“ vereinbart.
Mit meinen Eltern habe ich schriftlich per Mietvertrag vereinbart, dass diese an mich Miete zahlen. Denn diese Mieteinnahmen waren die Voraussetzung, dass ich das Darlehen, mit dem das Grundstück belastet ist, bedienen kann. Die Höhe der Miete wurde entsprechend der Höhe der Darlehensraten meines Vaters vor der Übergabe des Hauses festgelegt.

Nun zu unserem Problem:
Mein Vater bezieht seit Beginn des Jahres ALG II. Doch in einer Änderung des Bescheids der Arbeitsagentur wurde meinem Vater nun mitgeteilt, dass die Miete nicht mehr übernommen wird.
Neben einigen vom Amt nicht korrekt dargestellten Informationen war die Hauptaussage des Beschlusses, dass keine Miete gezahlt werden muss, wenn ein Wohnrecht eingetragen ist. Im Unterton kann man feststellen, dass meinem Vater und somit indirekt auch mir, Betrug vorgeworfen wird.

Meine konkreten Fragen also:
1. Ist die Mietzahlung meines Vaters an mich unter den gegeben Umständen rechtswidrig (Mietvertrag-Wohnrecht)? Ohne die Mieteinnahmen kann ich die monatlichen Belastungen nämlich nicht tragen.

2. Gibt es, sofern dies richtig ist, ein Gerichtsurteil, aus dem klar hervorgeht, dass ein gültiger Mietvertrag neben einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht bestehen kann?

3. Muss die Behörde Ihrer Meinung nach die Mietzahlung übernehmen?

Für Ihre Hilfe danke ich Ihnen im Voraus sehr.

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Das im Grundbuch eingetragene unentgeltliche Wohnrecht schließt den schuldrechtlichen Mietvertrag, der ein Recht zum entgeltlichen Wohnen begründet, nicht aus.

So hat zuletzt der Bundesfinanzhof (NJW 1998, 3144) wie folgt entschieden:

"Die Sicherung eines obligatorischen Mietverhältnisses durch ein dingliches Nutzungsrecht ist zivilrechtlich möglich. Über dieselbe Wohnung kann sowohl ein Mietvertrag und gleichzeitig oder auch nachträglich ein dingliches Nutzungsrecht bestellt werden (BGH, NJW 1974, 702 = Rpfleger 1974, 187; LM § 398 BGB Nr. 20 = BB 1968, 767; Schön, Der Nießbrauch an Sachen, S. 372; Joost, in: MünchKomm, § 1093 Rdnr. 16; Staudinger-Ring, BGB, § 1093 Rdnr. 3; Rothe, in: RGRK, § 1093 Rdnr. 5). Zwar kann ein Miet- oder Pachtvertrag nicht zum Inhalt eines dinglichen Rechts gemacht werden, weil dies gegen die Formenstrenge des Sachenrechts verstößt (BGH, WM 1965, 649; NJW 1962, 1392 = WM 1962, 746). Es ist jedoch zulässig, außerhalb und unabhängig vom obligatorischen Mietvertrag ein dingliches Nutzungsrecht für denselben Vertragspartner zu begründen (BGH, WM 1966, 1088 [1089])."


Dient also das dingliche Wohnungrecht, das seinem Inhalt her immer unentgeltlich ist, der Absicherung des Mietvertrages, weil eben Ihre Eltern ein Recht auf dauerendes Wohnen und Mitbenutzung des Hauses eingeräumt haben wollten, so ist das rechtlich nicht zu beanstanden.

Meines Erachtens wird das Sozialamt auch die Miete weiterhin zu zahlen haben. Denn § 22 Abs. 1 S. 1 SGB III gibt einen Rechtsanspruch auf Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen, soweit diese angemessen sind (§ 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II).

In dem von Ihnen geschilderten Zusammenhang stellt die Miete eine angemessene Aufwendung dar, denn ohne die Mieteinnahmen hätten Sie das Ihnen von Ihren Eltern übertragene Grundstück nicht finanzieren können. Die Mietzahlungen erbringt Ihr Vater ja auch nachweislich an Sie, als Eigentümer und Vermieter, und er wohnt dort eben nicht unentgeltlich. Dabei gehe ich davon aus, daß Mietvertrag und Wohnrecht zeitgleich vereinbart wurden und es das eine nicht ohne das andere gegeben hätte.

Ihr Vater sollte deshalb seinen Anspruch anwaltlich durchsetzen und Widerspruch gegen einen ablehenenden Bescheid innerhalb der Widerspruchsfrist einlegen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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