Betriebskostenabrechnung zwei Jahre später

Question

Ich würde gerne wissen, wie es ausschaut wenn ein Vermieter dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 erst im August 2004 zukommen lässt. Ist er dazu nach solch einem Zeitraum noch berechtigt ?
Ich habe die Wohnung von November 2002 bis März 2003 bezogen, und nicht mehr mit jeglichen Kosten gerechnet.
Dazu kommt, dass es sich um eine §5-Schein-Wohnung handelt, und ich dem Vermieter bei Vertragsabschluss deutlich machte, ich könnte mir die Miete gerade mal eben so leisten.
Und nun fordert er für den Zeitraum November-Dezember 2002 115 € und für den Zeitraum Januar -
22.März 2003 240€ an Nachzahlung.
Hätte ich von diesen hohen Nebenkosten gewusst, hätte ich die Wohnung sicherlich nicht angemietet, da es meinen Rahmen gesprengt hätte.
Meine Vorrauszahlung für 2003 lag auch ungefähr in Höhe der nun geforderten Nachzahlung, also bei 240 €. Da der Vermieter schon seit einigen Jahren im Besitz dieser Immobilie ist und diese auch ebenso lange schon vermietet, ist davon auszugehen, dass er die sich bei der Vorauskalkulation der Betriebskosten nicht mal eben um 100 % verechnet.

Also erste Frage : Kann der Vermieter die Betreibskosten von 2002 zum jetzigen Zeitpunkt tatsächlich noch einfordern ?

Und könnte es durchaus aussichtsreich sein, wenn man in Betracht auf die äusserst schlecht gelungene Kalkulation der Vorauszahlung, auf arglistige Täuschung plädieren würde ?

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage.      Nach &#167; 556 Abs. 3 BGB war Ihr ehemaliger Vermieter verpflichtet, über die Betriebskosten innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode abzulaufen. Die Abrechnungsperiode geht, falls nichts anderes im Mietvertrag vereinbart ist, in der Regel von Januar bis Dezember. Über die Betriebskosten des Jahres 2002 hätte der Vermieter also bis zum 31.12.2003 abrechnen müssen. Da er die Ausschlußfrist nicht eingehalten hat, dürfte er, unter der Voraussetzung, daß mietvertraglich kein anderer Abrechnungszeitraum vereinbart wurde, mit der Nachzahlungsforderung für 2002 ausgeschlossen sein.    Für 2003 sieht es aber anders aus: Die Abrechung ist noch innerhalb der Jahresfrist vorgelegt worden, so daß eine Nachzahlungsforderung grundsätzlich möglich ist.    Hat der Vermieter bei Vertragsschluß schuldhaft falsche Angaben über die Höhe der zu erwartenden Betriebskosten gemacht, steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Der Anspruch richtet sich auf Freihaltung von Kosten, die den vom Vermieter genannten Betrag nicht nur unwesentlich übersteigen.    Nach Ihrer Schilderung kommt ein Schadensersatzanspruch grundsätzlich in Betracht. Unklar ist aber, ob die Abrechnung überhaupt formell und inhaltlich ordnungsgemäß ist. Sie sollten deshalb die Abrechnung durch einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt in den einzelnen Positionen und auf ihre Ordnungsmäßigkeit überprüfen lassen und die Forderung des Vermieters dann ggf. zurückweisen lassen.    Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.      Mit freundlichen Grüßen,    A. Schwartmann  Rechtsanwalt       --   Rechtsanwalt Andreas Schwartmann  Schwerinstr. 37-39, 50733 Köln  Tel.: 0221-7787630 / Fax: 0221-7787629  www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de

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Mietrecht, Wohnungseigentum

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