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Betriebskostenabrechnung, Mietraum gewerblich


| 05.02.2007 22:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Gewerblicher Mietvertrag seit 01.04.1994 (Arztpraxis).

Erst jetzt am 05.02.2007 erhalte ich die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2003 bis 31.12.2003. Ist diese Betriebskostenabrechnung verjährt?

Die letzte Betriebskostenabrechnung (Abrechnungszeitraum 01.01.2002 bis 31.12.2002) hatte ich am 31.03.2004 erhalten.

Sehr geehrter Fragesteller,

1.)
Die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung verjährt innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren. Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist.

Da die Nachforderung aus einer Abrechnung erst fällig wird, wenn die Abrechnung zugegangen ist, ist dieser Zeitpunkt für den Beginn der Verjährungsfrist maßgeblich (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 19.12.1990, DWW 1991, 44).
D.h die Verjährungsfrist beginnt erst mit dem Ende des Jahres zu laufen indem Sie die Betriebskostenabrechnung erhalten haben.

2.)
Gem. § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter, wenn er Nachzahlungen der Betriebskosten verlangt, die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter zuzustellen. Dabei handelt es sich aber nicht um Verjährung sondern um eine Ausschlußfrist. Dem BGB nach ist diese Vorschift jedoch nur auf Wohnmietverträge anzuwenden. D.h für Sie gilt diese Ausschlußfrist nicht.

Allerdings hat das AG Wiesbaden (93 C 349/05) festgestellt, dass hinsichtlich der Betriebskostenabrechungen von Gewerbetreibenen hier eine Gesetzeslücke existiert, sodass durch analoge Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB auch auf Gewerbemietverträge die Ausschlußfrist anzuwenden ist. In Ihrem Fall bedeutet diese Rechtsauffassung, dass die Abrechung verspätet erstellt wurde und Sie keine Nachzahlung leisten müsssten.

Es sei jedoch darauf hingewisen, dass nicht alle Amtsgerichte dieser Auffassung sind und eine analoge Anwendung ablehnen.

3.)
Sie könnten sich auch gegenüber Ihrem Vermieter auf Verwirkung der Forderung berufen. Auch dann kann er die Nachzahlungsforderung nicht durchsetzen.
Verwirkt ist ein Anspruch dann, wenn der Gläubiger über einen bestimmten Zeitraum seine Forderung nicht geltend macht und dazu ein Umstand tritt, der den Schuldner darauf vertrauen lassen durfte, dass er dies auch in Zukunft nicht mehr tuen wird.
Dies ist aber eine Frage des Einzelfalls und kann im Rahmen dieser Erstberatung, auch aufgrund fehlender Informationen, nicht abschließend beantwortet werden.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 06.02.2007 | 00:19

Sehr geehrter Herr Bordasch,
eine Nachfrage zu Ihrer Antwort
Punkt 1)
Sie schrieben: "Da die Nachforderung aus einer Abrechnung erst fällig wird, wenn die Abrechnung zugegangen ist, ist dieser Zeitpunkt für den Beginn der Verjährungsfrist maßgeblich."

Da bedeutet demnach also, dass nach BGH Rechtsentscheid von 1990, die Verjährungsfrist in meinem Fall erst ab 01.01.2008 beginnen würde und rein rechtlich jeder gewerbliche Vermieter unendlich Zeit hätte eine Betriebkostenabrehnungen zu erstellen -theoretisch auch noch nach 30 oder noch mehr Jahren und erst im nach 34. Jahr wäre die Betriebskostenabrechnung verjährt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.02.2007 | 01:03

Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich haben Sie recht. Dies bestätigt übrigens auch ein neuerer Beschluss des Oberlandesgericht Celle (4 U 157/06). Durch die Mietrechtsreform von 2001 habe sich an der Rechtslage bezüglich der Verjährung nichts geändert.

In Ihrem Extrembeispiel wäre aber wohl auch Verwirkung eingetreten, da je länger der Zeitraum ist, den der Gläubiger nicht nutzt um seine Forderungen durchzusetzen bzw ersteinmal zu erklären, desto mehr kann ein Gläubiger darauf vertrauen, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden.

Weiterhin dürfen Sie auch nicht die Rechtsauffassung von 2.) vergessen, die eine Ausschlussfrist auch bei gewerblichen Mietverhältnissen anerkennt.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

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"Jetzt weiß ich woran ich bin. Ich werde mich nicht auf einen Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang einlassen und die Betriebskostenabrechnung begleichen, zumal dann mit Sicherheit die restlichen Abrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 sofort
nachgeschoben werden würden, was die Liquidität belasten würde.
Herzlichen Dank für Ihre kompetente Antwort.

"