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Bestandsschutz für Treppenhaus in Mehrfamilienhaus bei Ausbau Spitzboden

| 15.02.2014 13:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lorenz Weber


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich würde mich über die Beantwortung von einigen Fragen zu folgendem Sachverhalt freuen:

Sachverhalt:
- Wir haben in Hannover, Niedersachsen, eine Dachgeschosswohnung in einem denkmalgeschützten Altbau (Bj. ca 1900) gekauft. Der Kaufvertrag beinhaltet auch das Sondernutzungsrecht für den sich darüber befindenden Spitzboden.
- Der Altbau hat 5 Wohneinheiten, wobei der bisherige Besitzer alle 5 Einheiten gleichzeitig verkauft hat.
- Das Gebäude ist im Dachgeschoss fachwerkähnlich gebaut mit Mittel- und Fußpfetten aus Holz und auch Holzbalkendecke
- Bereits zum Zeitpunkt der Verkaufs existierten Pläne für die Einbeziehung des Spitzbodens in das Dachgeschoss auf zwei Arten: Im Wohnbereich ein Durchbruch der Decke und damit größerer Luftraum. Im übrigen Teil Zugänglichmachung über zwei innenliegende Treppen und Nutzung als Stauraum ohne trennende Wände/Türen.
- Der Bauantrag wurde grundsätzlich genehmigt, allerdings unter erheblichen Auflagen vor allem brandschutztechnischer Art. Dazu gehören:
- Regelmäßiger Baumbeschnitt der sich vor dem Haus befindlichen Straßenbäume (Eigentum der Stadt Hannover) zur Herstellung Anleiterbarkeit, Kosten sind von uns zu tragen.
- Aufgrund der Klassifikation als Gebäudeklasse 5 (Hochhaus) die feuerfeste Ausgestaltung der Kellerräume und Sicherheitsbeleuchtung des Treppenhauses sowie F90 (feuerfeste) Verkleidung der verbleibenden Decke zwischen Dachgeschoss und Spitzboden von oben und unten.
- Ein Widerspruch inkl. Alternativvorschlägen wurde komplett abgelehnt.

Meine Fragen:
1. Nutzungsänderung: Da wir aufgrund des fehlenden zweiten Fluchtwegs keine Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung des Spitzbodens als Wohnraum bekommen würden, ist dieser Teil nur offen als Lagerraum deklariert. Bedarf es dafür überhaupt eines Antrags auf Nutzungsänderung, da ja bereits zuvor der Spitzboden als Boden deklariert war?

2. Bestandsschutz für Treppenhaus: Die brandschutztechnischen Maßnahmen das Treppenhaus, die Kellertür und die Sicherheitsbeleuchtung betreffen ja nicht unser Eigentum, sondern das Gemeinschaftseigentum der WEG. Gilt für diese Teile nicht weiterhin der Bestandsschutz der anderen Eigentümer? Wenn nicht, wie verhält es sich dann mit den Kosten für die erforderlichen Maßnahmen?
Mir erscheint überdies die Forderung nach einer Sicherheitsbeleuchtung und -beschilderun in einem 4 stöckigen Mehrfamilienhaus mit breitem Treppenhaus, in dem es nur eine Richtung gibt, absurd. Mir ist auch kein gewöhnlicher Altbau bekannt, in dem sich so etwas befindet.

3. Baumbeschnitt: Laut Feuerwehr behindern die hochgewachsenen Bäume die Anleiterbarkeit und damit den zweiten Fluchtweg für unsere ebenso wie für die Etage unter uns. Da nur wir eine Baugenehmigung beantragt haben, drückt uns die Stadt jetzt die Kosten für den Beschnitt der Bäume einmal sowie wiederkehrend mind. alle 3 Jahre auf. Auch auf Nachfrage konnte die Behörde keine rechtliche Grundlage für diese Maßnahme nennen. Gibt es eine rechtliche Grundlage? Wenn nicht, könnten wir die Baugenehmigung akzeptieren und diesen Passus einzeln anfechten, um den Baufortschritt nicht weiter aufzuhalten?

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung der Fragen!

Einsatz editiert am 15.02.2014 18:51:41

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Zunächst muss ich darauf hinweisen, dass hier ein Einblick in den Antrag und die Genehmigung wohl unabdingbar sein wird. An einem Anwalt vor Ort wird man daher kaum vorbei kommen. Ihre Schilderung ist auch nicht ganz eindeutig, einerseits haben Sie eine Baugenehmigung beantragt (offenbar verbunden mit einer Nutzungsänderung des Dachbodens) und auch unter Auflagen (oder Nebenbestimmungen?) genehmigt bekommen, andererseits schreiben Sie, dass die Nutzungsänderung wohl nicht genehmigungsfähig ist. Was genau, wenn nicht den Ausbau des Dachbodens zum Wohnraum war dann beantragt?

Zu Ihren Fragen:

1. Nutzungsänderung

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, war der Dachboden bislang als Lagerfläche deklariert und sollte nun Wohnraum werden. Wenn Sie den Dachboden nun aufgrund der fehlgeschlagenen Nutzungsänderung daher weiterhin als Lagerfläche benutzen möchten ist dies an sich kein Problem. Ist ein Antrag abgelehnt worden, gilt weiterhin der status quo ante (also der Zustand vor Antragstellung). Einer Nutzungsänderung hin zum Lagerraum bedarf es daher nicht mehr.

2. Bestandsschutz Treppenhaus

Sie verwechseln hier Ursache und Folge. Wenn eine Änderung der baulichen Nutzung Ihres Sondereigentums nur mit der Auflage umsetzbar ist, weitere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum umzusetzen, dann können Sie den "Bestandsschutz" der anderen Miteigentümer gerade nicht vorschieben, sondern müssten die übrigen Miteigentümer überzeugen den baulichen Änderungen am Gemeinschaftseigentum zuzustimmen um Ihr eigenes Vorhaben an Ihrem Sondereigentum durchführen zu können. Da es sich vorliegend wohl nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine bauliche Änderung am Gemeinschaftseigentum handelt, müssten sodann auch alle zustimmen, eine einfache Mehrheit reicht dann nicht mehr aus. Problematisch ist hier die Kostenfolge, denn es gibt keinen ersichtlichen Grund für mich hier anzunehmen, dass die übrigen Eigentümer dem Vorhaben zustimmen, bei Kostenteilung entsprechend der Miteigentumsanteile, wie es der Normalfall wäre. Für näheres müsste man sich die Unterlagen zur WEG ansehen (Teilungserklärung, Beschlüsse etc.). Sie könnten natürlich anbieten die Kosten allein zu tragen. Möglicherweise würde dies die Zustimmungsbereitschaft der übrigen Miteigentümer fördern.
Die Frage, ob die Auflagen sinnvoll sind, bedürften einer kompletten Prüfung, zu der schlicht die Unterlagen fehlen. Für so tiefgreifende Details ist diese Plattform leider auch nicht geeignet. Dies kann in der Tat nur ein Kollege vor Ort. Der Aufwand hierfür ist auch erheblich, sodass mit respektablen Kosten von mindestens mehreren hundert EURO gerechnet werden muss. Näheres ergäbe sich aus dem Gegenstandswert, den ich leider nicht kenne.

Allerdings stellt sich hier schon die Frage, ob die Auflagen überhaupt isoliert angegriffen werden könnte ohne die Genehmigung als solche zu gefährden (dabei käme es auf die nähere Ausgestaltung der Genehmigung an).

Wenn Ihr Widerspruch (vorausgesetzt es wäre einer isoliert gegen die Auflagen gewesen und möglich) schon erfolglos blieb, wäre ohnehin nur der Klageweg offen. Auch hier landen Sie wieder bei dem Kollegen vor Ort. Auf den ersten Blick erscheint mir hier die Auflage sehr unangemessen bzw. unverhältnismäßig.

3. Baumschnitt

Hier müsste dringend der Bescheid eingesehen werden. Ich schätze, dass es sich hierbei nicht um eine Auflage im rechtlichen Sinne handelt, sondern vermutlich um einen gesonderten Verwaltungsakt (Bescheid). Dieser müsste sodann auch eine Begründung enthalten in der i.d.R. auch eine Ermächtigungsgrundlage benannt ist. Hilfsweise dürfte die Anordnung jedenfalls auf § 11 des Niedersächsischen Sicherheits- und Ordnungsgesetzes (Nds. SOG) gestützt worden sein, ggf. in Verbindung mit § 5 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO).

Darin heißt es:

Die Verwaltungsbehörden und die Polizei können die notwendigen Maßnahmen treffen, um eine Gefahr abzuwehren, soweit nicht die Vorschriften des Dritten Teils die Befugnisse der Verwaltungsbehörden und der Polizei besonders regeln.

bzw.

Das Baugrundstück muss so an einer mit Kraftfahrzeugen befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder einen solchen Zugang zu ihr haben, dass der von der baulichen Anlage ausgehende Zuund Abgangsverkehr und der für den Brandschutz erforderliche Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten jederzeit ordnungsgemäß und ungehindert möglich sind.

Auch in Verbindung mit § 20 NBauO wäre eine Anordnung nach § 11 Nds. SOG wohl möglich:

Bauliche Anlagen müssen so angeordnet, beschaffen und für ihre Benutzung geeignet sein, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Soweit die Mittel der Feuerwehr zur Rettung von Menschen nicht ausreichen, sind stattdessen geeignete bauliche Vorkehrungen zu treffen.

Je nach konkreter Ausgestaltung der Baugenehmigung wäre eine Auflage isoliert anfechtbar, allerdings muss ich darauf hinweisen, dass die Gerichte beim Brandschutz in der Regel keine halben Sachen machen und ich einer Klage tendenziell wenig Aussicht auf Erfolg einräume, sofern die Verwaltung hier nicht so ziemlich alles falsch gemacht hat.

Dass hier niemand eine Ermächtigungsgrundlage auch nur benannt hat, ist allerdings mehr als merkwürdig.


Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass hier nur rudimentär eine erste Einschätzung gegeben werden kann. Eine detaillierte Befassung mit der Angelegenheit erfordert die Einsichtnahme in alle Unterlagen durch einen Kollegen vor Ort. Ich weise an dieser Stelle nochmals darauf hin, dass der Aufwand einer detaillierten Prüfung in der Tat sehr umfangreich ist und nach den gesetzlichen Gebühren des RVG je nach Streitwert bzw. Gegenstandswert recht teuer wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.02.2014 | 21:03

Sehr geehrter Herr Weber, vielen Dank für Ihre schnell und verständliche Antwort. Ich habe noch zwei Fragen zu Ihren Ausführungen:

- Baumschnitt: Ich verstehe und akzeptiere die Notwendigkeit der Anleiterbarkeit durch die Feuerwehr, im Falle eines Falles möchten meine Familie und ich natürlich gerettet werden können. Mir stellt sich lediglich die Frage, ob die Stadt die Kosten für den notwendigen Beschnitt an ihren Bäumen auf uns abwälzen kann? Das Haus stand schließlich deutlich vor den Bäumen an Ort und Stelle. Die Stadt argumentiert, dass die nun geltenden Bestimmungen allerdings erst nach Pflanzung der Bäume in Kraft getreten seien. Ich halte dieses Argument aber für nicht stichhaltig, da es nicht darum geht, ob die Bäume dort wo sie stehen legal sind, sondern lediglich um eine ordnungsgemäße "Wartung".

- Nutzungsänderung: Hier habe ich mich in der Tat unklar ausgedrückt. Wir hätten gerne den Spitzboden als Aufenthaltsraum genutzt. Uns war aber nach Rücksprache mit dem Architekten klar, dass das niemals genehmigungsfähig gewesen wäre. Daher haben wir den Entwurf dahingehend angepasst, dass kein Aufenthaltsraum, sondern lediglich Abstellflächen ohne Abgrenzung zum Wohnraum entstehen. Im Nutzungsänderungsantrag, den ich gerade noch einmal eingesehen habe, lautet die Bezeichnung gleichwohl "Wohnraum", was mir selbst nicht einleuchtet, denn ein "Aufenthaltsraum" ist auch in der Baugenehmigung klar ausgeschlossen. Offensichtlich gibt es einen Unterschied zwischen "Wohnraum" und "Aufenthaltsraum".
Meine Frage ist nun: Kann ich den Antrag auf Nutzungsänderung auch nach abschlägigem Bescheid zurückziehen und die geplanten Flächen, die ja ohnehin kein Aufenthaltsraum sind, wie geplant als Lagerflächen bauen lassen?

Nochmals herzlichen Dank für Ihre Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.02.2014 | 21:33

Gerne beantworte ich Ihnen die Nachfragen.

1. Baumschnitt:

Das Baurecht (unabhängig vom Bundesland) verpflichtet den jeweiligen Grundstückseigentümer, mithin eigentlich bei einer WEG auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hier betrifft es die oberen beiden Etagen, weswegen man die Problematik innerhalb der WEG wohl verlagern könnte. Beschwert nach der Auflage in der Genehmigung sind Sie, sodass Sie im Außenverhältnis gegenüber der Behörde zahlungspflichtig sind. Dies halte ich schon für sehr zweifelhaft, weil die Behörde hier übersehen hat, wer Eigentümer des Grundstücks ist. Da der Widerspruch gescheitert ist, sofern dagegen konkret Widerspruch mit der Argumentation erhoben wurde, stünde nur der Klageweg offen. Allerdings kann und sollte man parallel dazu einen Weg über die WE-Gemeinschaft suchen, den Brandschutz ist ein Thema, das alle Eigentümer etwas angeht.

Die Frage, wer zu erst da war, Haus oder Baum, spielt keine Rolle, da die Zugänglichkeit stets zu gewährleisten ist, also auch auf äußere Einflüsse, wie Bäume, reagiert werden muss. Alles andere wäre im Sinne des Brandschutzes auch nicht logisch nachvollziehbar.

2. Nutzungsänderung

Da über den Antrag entschieden wurde, kann er in dem Sinne nicht mehr zurückgezogen werden um der Entscheidung die Grundlage zu entziehen. Als Lagerfläche können sie den Raum nutzen, wenn er vorher schon als Lagerfläche ausgewiesen war. Nutzen Sie die Fläche so, wie sie vor dem Antrag ausgewiesen war, dann steht auch Ihr Antrag einer Nutzung im Sinne der vorherigen Widmung nichts entgegen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfragen zufriedenstellend beantworten.

Bewertung des Fragestellers 15.02.2014 | 21:42

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