Sehr geehrte Damen und Herren, Mietwohnung wurde zum 1.10.2016 frisch gestrichen (renoviert) übernommen. Kündigung erfolgt jetzt zum 1.07.2021
Im Mietvertrag besteht folgender Passus:
§ 12 Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen frei.
2. Hat der Mieter die Mietsache bei Mietbeginn renoviert übernommen, gilt folgendes: Der Mieter verpflichtet sich, Schönheits- Reparaturen nach § 12 Nr. 3 auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vorzunehmen oder vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen:
a) Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen
b) Tapezieren der Wände und Decken, Lasieren von Naturholztüren und –fenstern sowie von Heizkörpern einschließlich Heizungsrohren; dies gilt nicht für Nebenräume.
Die vorstehende Renovierungspflicht des Mieters erstreckt sich dabei nur auf diejenigen Teile der Wohnung, die ihm bei Mietbeginn renoviert übergeben wurden.
3. Während der Mietzeit gelten die in § 12 Nr. 2 genannten Verpflichtungen im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen (Renovierungsfristen): Schönheitsreparaturen nach § 12 Nr. 2 a) alle 5 Jahre und Schönheitsreparaturen nach § 12 Nr. 2
b) alle 10 Jahre. Die in § 12 Nr. 2 a) aufgeführten Arbeiten sind in Nebenräumen innerhalb der Wohnung (z.B. Speise- oder Besenkammer) alle 7 Jahre fällig. Die vorstehenden Fristen kommen je nach Zustand der Mietsache in Anwendung. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach Satz 1 und 2 fällig, jedoch vom Mieter noch nicht
Meine frage: Die 5 Jahre sind ja noch nicht abgelaufen. Hat der Vermieter trotzdem ein Anrecht darauf, dass ich die Wohnung bei Auszug streiche? Bitte mit Belegen.
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die Frage, ob Sie die Wohnung nach dem "Renovierungsplan" gem. § 12 Nr. 2 des Mietvertrages durchzuführen haben, obwohl die "Renovierungsfrist" nach § 12 Nr. 3 noch nicht erreicht ist, stellt sich nur dann, wenn die Klauseln auch wirksam sind.
Unwirksame Klauseln sind unbeachtlich und der Vermieter kann daraus keine Ansprüche ableiten.
Im Bereich der Schönheitsreparaturen hat die Rechtsprechung mittlerweile eine klare Marschroute.
Renovierungspläne mit starren Fristen sind grundsätzlich immer unwirksam (BGH Urteil v. 14.5.2003 - VIII ZR 308/02)
Renovierungspläne mit weichen Fristen können dagegen wirksam sein (BGH Urteil v. 09. 03. 2005 – VIII ZR 17/04)
Nach Ansicht des BGH signalisieren relative Worte wie bspw. „im Allgemeinen", "grundsätzlich" oder "in der Regel", dass nicht allein der Ablauf der genannten Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen relevant ist, sondern dass es entscheidend auf die Abnutzung der Wohnung ankommt.
Zitat:
3. Während der Mietzeit gelten die in § 12 Nr. 2 genannten Verpflichtungen im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen (Renovierungsfristen):
Schönheitsreparaturen nach § 12 Nr. 2 a) alle 5 Jahre und
Schönheitsreparaturen nach § 12 Nr. 2 b) alle 10 Jahre.
Die in § 12 Nr. 2 a) aufgeführten Arbeiten sind in Nebenräumen innerhalb der Wohnung (z.B. Speise- oder Besenkammer) alle 7 Jahre fällig.
Die vorstehenden Fristen kommen je nach Zustand der Mietsache in Anwendung.
Aufgrund dieser Formulierungen, die bewusst relativieren und Renovierungsarbeiten vom Zustand der Wohnung abhängig machen, dürften diese Klauseln einer gerichtlichen Prüfung letztendlich standhalten, da es sich vorliegend um sog. "weiche Fristen" handelt.
Es kommt letztendlich in Ihrem Fall nicht darauf an, ob die "Renovierungsfristen" bereits abgelaufen sind, sondern vielmehr darauf, ob bei dem Zustand der Wohnung Renovierungsarbeiten erforderlich sind.
Die Pflicht, beispielsweise die Wände neu zu streichen, kann sich auch nach 2 Jahren ergeben, wenn diese durch Rauchgewohnheiten vollständig vergilbt sind.
Ob Sie also die Wohnung vollständig oder vereinzelt streichen müssen, kann pauschal nicht abschließend geklärt werden.
Jedenfalls trifft Sie eine solche Verpflichtung nicht allein auf der Tatsache, dass die Renovierungsfrist abgelaufen ist.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
