Unrenovierte Wohnung übernommen, muss ich bei Auszug trotzdem renovieren?

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

nach etwas über 8 Jahren Mietdauer möchte ich aus meiner derzeitigen Wohnung ausziehen. Der Vermieter hat bereits mündlich angekündigt, dass die Schönheitsreparaturen von mir zu leisten sind. Ich hatte die Altbauwohnung unrenoviert übernommen (siehe unten (fragwürdiger) Auszug Mietvertrag § 23) und seit dem Einzug alle Räume 1 x gestrichen, Wohnzimmer, Küche, Bad 2 x. Die Tapeten haften mittlerweile nicht mehr sonderlich gut, und ein weiterer Überstrich würde dies nicht verbessern sondern eher verschlimmern, so dass neu tapeziert werden müßte. Fußbodenleisten, Türen habe ich nie neu lackiert, sie waren bereits beim Einzug abgenutzt bzw. vor Urzeiten schlecht gestrichen worden.

Insgesamt kann man die Wohnung als sauber aber abgewohnt (über viele Jahrzehnte) bezeichnen und der Vermieter strebt nach meinem Auszug eine Totalsanierung an, und würde sicherlich gerne einen Teil der Renovierungs-Kosten auf mich abwälzen.

Folgende Auszüge aus dem + + Formularmietvertrag + +

§ 3 – Miete und Nebenkosten
..
..

4. Die Schönheitsreparaturen trägt der __0__ Vermieter __x__ Mieter

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin – je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung – erforderlichen Arbeiten auszuführen. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren, sowie der Fenster und Außentüren von innen, sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

5. Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
- in Küchen, Bädern und Duschen
alle __3__ Jahre (handschriftlicher Eintrag)

- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten
alle __(4)__ Jahre (handschriftlich einschl. der Klammer)

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§ 5 – Zustand der Mieträume

1. Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mietsache in dem Zustand bei Übergabe
..

3. Die verschuldensunsabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel (§ 538 BGB ) wird dem Vermieter vom Mieter erlassen.

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§ 19 – Rückgabe bei Beendigung der Mietzeit
Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume vertragsgemäß im sauberen Zustand mit allen Schlüsseln dem Vermieter zu übergeben.

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§ 23 – Weitere Vereinbarungen

Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen, so soll die entsprechende gesetzliche Regelung an deren Stelle treten. Sonstige Vereinbarungen (ggfs. besonderes Blatt als Anlage benutzen, zusätzlich unterschreiben und einkleben)

+ + Leider von keiner der Parteien unterschrieben und nur vom Vermieter in den Vertrag getackert + + unser Anhang zu § 23:

Die Wohnung wurde in unrenoviertem Zustand übernommen. Vor Auszug sind folgende Punkte zu beachten:

a) die Wohnung ist bei Auszug Besenrein zu übergeben.

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Meine Fragen nun:

1. Muss ich lt. Vertrag vor dem Auszug neu Tapezieren und Wände sowie Türen und Fußbodenleisten neu streichen?

Falls ich richtig recherchiert habe (?), sind Punkte 3 und 4 aus Paragraph 3 nicht mehr gültig selbst wenn sich die Wohnung nun in einem abgenutzten Zustand befindet ?

Die Paragraphen § 5 und §19 machen dazu m.E. auch keine klare Aussage dazu. Oder etwa doch ?

2. Und ist § 5 Punkt 3 etwa so zu verstehen, dass anfängliche Sachmängel = unrenovierter Zustand ? Und ich die Haftung dafür mit Unterzeichnung des Mietvertrages vom Vermieter übernommen habe – und somit jetzt renovieren und damit die Wohnung in einen neuwertigen Zustand versetzten muss?

2. Und wie verhält es sich mit dem nicht unterschriebenen Zusatz zu § 23, dass die Wohnung unrenoviert übernommen wurde? Zeugen vom Einzug vor 8 Jahren habe ich, allerdings keine Fotos. Eine Verpflichtung zur Renovierung bei Einzug ist zudem nirgendwo festgehalten.

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen im Voraus.

Anwalt · Accepted Answer

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Nach Ihrem Mietvertrag zu urteilen, gibt es mehrere Ansatzpunkte, ggf. zum Ergebnis zu kommen, dass Schönheitsreparaturen nicht von Ihnen geschuldet sind.
Das Tapezieren wurde erst jüngst von der Rechtsprechung als im Rahmen der Schönheitsreparaturen für den Mieter unzumutbar erachtet.
Somit verbliebe es hierbei dem Grunde nach beim Streichen innen, so dass Sie bei wirksamer Umlegung der Schönheitsreparaturen auf Sie im Großen und Ganzen innen zu streichen haben.

So wie Sie es darstellen, sind Sie wohl den laufenden Schönheitsreparaturen nachgekommen, ohne näher darauf einzugehen, ob diese auch zu dem Zeitpunkt fällig waren.
Die von Ihnen zitierte Schönheitsreparaturklausel orientiert sich wegen des Bezugs auf den Grad der Abnutzung an der aktuellen Rechtsprechung, so dass die laufenden Schönheitsreparaturen bis auf eine etwaige Modifikation hinsichtlich der Trockenräume auf fünf Jahre ordnungsgemäß umgelegt.
Des Weiteren stellt auch die Endrenovierungsklausel auf die Fälligkeit hinsichtlich der laufenden Schönheitsreparaturen ab.
Was jedoch gegen die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel sprechen könnte, ist, dass ohne Hinweis auf § 23 des Mietvertrages oder einen derartigen Anhang eine überraschende Klausel vorliegen könnte, die zulasten des Verwenders zu werten wäre.
Verwender im Wohnraummietrecht ist stets der Vermieter.
Zum anderen ist in diesem Anhang noch erwähnt, dass die Wohnung besenrein zu übergeben sei, so dass diesbezüglich zum Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen seitens des Mieters nicht gefordert würden.
Somit liegen noch sich widersprechende Klauseln vor, so dass diesbezüglich wegen der Unwirksamkeit hinsichtlich der Schönheitsreparaturen, da die wiederum zulasten des Verwenders, somit des Vermieters gehen, selbige nicht geschuldet wären.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Unrenovierte Wohnung übernommen, muss ich bei Auszug trotzdem renovieren?

Mietrecht, Wohnungseigentum