Sehr geehrter Fragesteller,
ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:
Der Mieter in der oberen Wohnung Ihres Hauses wird erst nach Vorlage eines Lärmprotokolls, das durch einen Zeugen bestätigt werden kann, und einer Mängelbeseitigungsaufforderung unter Fristsetzung zu einer Mietminderung berechtigt sein. Das Lärmprotokoll hat hierbei grundsätzlich den Zweck im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Belästigungen substantiiert darlegen zu können. Darüber hinaus werden Sie als Vermieter den störenden Mitmieter erst dann erfolgreich in Anspruch nehmen können, wenn Ihnen ein Lärmprotokoll des betroffenen Mieters vorliegt. Denn ohne ein solches werden für eine erfolgreiche Inanspruchnahme des lärmenden Mieters auf Ersatz der geminderten Miete keine geeigneten „Beweismittel" zur Verfügung stehen. Gleiches wird für eine erfolgversprechende Abmahnung des störenden Mieters gelten. Der Mieter im oberen Stockwerk Ihres Hauses wird Sie im Ergebnis erst dann auf ein Vorgehen gegen den lärmenden Mieter verweisen können, nachdem er Ihnen ein Lärmprotokoll nebst einer Zeugenbestätigung vorgelegt hat. D.h. Sie werden den Mieter zunächt - wie beabsichtigt - auffordern können, ein Lärmprotokoll zu führen und Ihnen hiernach vorzulegen.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin
Antwort
vonRechtsanwältin Jutta Petry-Berger
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Vielen Dank. Das hat schon sehr geholfen. Eine Nachfrage hätte ich noch: Worauf stützt sich die Mitwirkungspflicht des oberen Mieters, ein Lärmprotokoll zu erstellen bzw. Zeugen zu benennen? Kann er nicht einfach die Haltung einnehmen: "Ich habe den Mangel angezeigt, um den Rest muss sich der Vermieter kümmern"?
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihr Mieter im Oberen Stockwerk ist zwar NICHT verpflichtet Ihnen ein Lärmprotokoll vorzulegen. Unterlässt er jedoch die Vorlage eines Lärmprotokolls, dann genügt er nicht seiner Substantiierungpflicht hinsichtlich der behaupteten Lärmbelästigung mit der Folge, dass er auch nicht berechtigt sein wird, die Miete zu mindern. Denn ohne ein Lärmprotokoll können Sie als Vermieter nicht einschätzen, welche konkreten Belästigungen von dem Mieter im ersten Stockwerk ausgehen. Weiterhin ist Ihnen ohne ein Lärmpotokoll mit einem Zeugenbeweis nicht die Feststellung möglich, dass der "Störenfried" die Ruhezeiten nicht einhält und sind folglich nicht in der Lage, den Mangel abzustellen. Denn eine Anmahnung des störenden Mieters muss die Lärmbelästigungen konkret nach Ort, Zeit und Intensität bezeichnen.
Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger
