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Bauvertrag Rücktritt Zusatzvereinbarung

13.01.2015 11:54 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Um uns die Hauskaufpreise von 2014 noch zu sichern, wurde uns seitens eines renommierten Hausbauunternehmens empfohlen, kurzfristig einen Bauvertrag zu unterschreiben. Da wir noch weitere Marktanalyse betreiben wollen, benötigen wir ein vertraglich fixiertes risikofreies und kostenloses Rücktrittrecht. Zum Bauvertrag erhielten wir ein Dokument "Zusatzvereinbarung - Vorbehalt" welches nach Aussage des Unternehmens uns, durch die Ergänzung um Punkt C (siehe unten), ein kostenloses Rücktrittsrecht einräumt. Dieses Dokument ist wie folgt gestaltet:
------------------------------------------------------------
Zusatzvereinbarung - Vorbehalt-

zum Bauvertrag vom XXXXXXX

Der zwischen der XXX-Bau GmbH und XXXXX geschlossene Bauvertrag ist zunächst schwebend unwirksam. Der Auftraggeber muss bis zum 30.05.2015 schriftlich mitteilen, dass
A die erforderlichen Finanzierungsmittel nicht bewilligt worden sind (Nachweis beifügen),
oder dass B kein notarieller Kaufvertrag über das Baugrundstück beurkundet wurde, oder dass
C Der Kunde kann von dem Vertrag jederzeit und grundlos zurück treten. Es entstehen ihm keine Kosten, solange er keine Bauunterlagen von uns angefordert hat.

Rein vorsorglich wird für den Fall des Fristablaufes oder den Fall, dass die Auftraggeber aus anderen Gründen der Vertragserfüllung durch die XXX Bau-GmbH ablehnen, darauf hingewiesen, dass der XXX Bau GmbH sodann Schadenersatzansprüche gemäß §649BGB zustehen. Die Schadenersatzforderungen erfassen sowohl Forderungen für erbrachte Leistungen als auch weitere Forderung in Höhe von 5% des Vertragsvolumen aus dem Bauvertrag.

Ort, Datum, Unterschriften
----------------------------------------------------------------

Das gesamte Vertragswerk umfasst die Zusatzvereinbarung, den Bauvertrag, die Bau-Leistungsbeschreibung, das Angebot und den Grundriss, welche alle zeitgleich zu unterzeichnen sind. Im Bauvertrag wird unter einem eigenen § auf diese Zusatzvereinbarung verwiesen.
Unsere Fragen:
1. Können wir durch dieses Dokument wirklich jederzeit und risikofrei bis zur angegebenen Frist ohne die Angabe von Gründen kündigen?
2. Was bedeutet: der Vertrag ist "schwebend unwirksam"?
3. Was kann die Gültigkeit der Zusatzvereinbarung gefährden?

Vielen Dank

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Sehr geehrter Ratsuchender,


vorbehaltlich der Prüfung des Gesamtvertrages gilt für den von Ihnen vorgelegten Teilauszug Folgendes:


1.)

Nein; risikofrei können Sie nicht jederzeit grundlos zurücktreten.

Insoweit wurde schon nach den bisherigen Vorgaben eine Einschränkung dergestalt gemacht, dass Bauunterlagen nicht angefordert worden sind.

Behauptet die Gegenseite eine solche Anforderung und kann sie sie auch beweisen (z.B. durch Zeugen), kommen Sie nicht kostenfrei aus dem Vertrag.

Wer immer diese "Zusatzvereinbarung" vor Unterzeichnung geprüft hat, hat wohl nicht so ganz richtig geprüft, denn eine "risikofreie" Rücktrittsmöglichkeit hätte anders formuliert werden müssen - aber leider haben Sie offenbar schon unterschrieben.


2.)

"Schwebend unwirksam" bedeutet, dass das Rechtsgeschäft zunächst unwirksam ist, es aber noch wirksam werden kann, wenn das fehlende Wirksamkeitserfordernis nachgeholt wird.

Hier wird der Begriff zwar fehlerhaft verwendet worden sein, gemeint ist aber offenbar eine zeitliche Bedingung, da bis zum 30.05.2015 nur diese "Schwebezustand" gelten soll. Danach soll der Vertrag dann voll wirksam sein, wenn eben nicht anderes ausdrücklich (schriftlich!) erklärt wird.


3.)

Ohne Kenntnis des Gesamtvertrages lässt sich das nicht abschließend beurteilen. Letztlich könnte der gesamte Vertrag auch die Zusatzvereinbarung gefährden, insbesondere auch ggfs. mögliche Abtretungsvereinbarungen oder vertragliche Sicherheitsleistungen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 13.01.2015 | 13:14

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung. Nein wir haben noch nicht unterzeichnet. Wie muss diese Klausel formuliert werden, damit ein risikofreier Austritt möglich ist?

Viele Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.01.2015 | 13:26

Sehr geehrter Ratsuchender,


zunächst sollten die den gesamten Vertrag prüfen lassen. Wenn z.B. dort schon an anderer Stelle - vielleicht verdeckt - eine Anforderung und Übergabe der Unterlagen (z.B. für die Finanzierung) vereinbart wird, nützt die Zusatzvereinbarung in der jetzigen Form nicht.

Nun ist es aber auch möglich, dass im "Restvertrag" Vereinbarungen versteckt sind, die so eine Zusatzvereinbarung - egal wie man sie formuliert - aushebeln.


Ohne Prüfung kann daher eine Klausel ohne Risiko gar nicht vorformuliert werden - wollen Sie dieses Risiko aber tragen, könnte eine Formulierung lauten:


Der Auftraggeber kann bis zum ... vom Vertrag zurücktreten, gleich aus welcehem Grunde. Mit dem schriftlich zu erklärendem Rücktritt verzichten die Parteien wechselseitig aug alle Ansprüche, gleich aus welchem Rechtsgrund.


ABER NOCHMALS: So eine Vorformulierung kann nur bei Prüfung des Gesamtbetrages risikofrei verwendet werden.

Es lohnt wirklich nicht, an der Vertragsprüfung sparen zu wollen. Allein bei der Haftung kann es zu Problemen kommen, die dann nicht mehr lösbar sind. Ich verweise nur einmal auf

http://ra-bohle.blog.de/2013/04/12/baurecht-gewaehrleistungsbuergschaften-15748009/




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


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