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Bauträger gibt Schlüssel nur heraus wenn letzte Kaufrate verfrüht gezahlt wird


| 29.07.2007 11:59 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben eine 5-Zimmer-Eigentumswohnung in einem neu zu errichteten Mehrfamilienhaus erworben. Das Haus ist fast fertig, die Außenanlagen fehlen jedoch noch. In der kommenden Woche ist am Montag die Abnahme der Wohnung geplant.

Entgegen der Regelung im notariellen Kaufvertrag der Wohnung hat uns der Bauträger nun schriftlich mitgeteilt, dass er die Schlüssel- bzw. Besitzübergabe nur dann vornehmen wird, wenn wir die beiden letzten Raten bezahlt haben. Im Kaufvertrag steht jedoch folgendes:
"Die einzelnen Kaufpreisraten werden zu folgenden Zeitpunkten fällig:
...
f) nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug mit Besitzübergabe (8,4%)
g) nach vollständiger Fertigstellung (5,6%)
"

Wir haben mit dem Bauträger hierüber schon ausführlich diskutiert. Er rückt jedoch nicht davon ab, dass er die Schlüssel uns erst dann geben wird, wenn die Zahlungen für die beiden letzten Raten bei ihm auf dem Konto eingegangen sind. Als Gegenleistung bietet er an, uns drei Ausführungsbürgschaften für ausstehende Arbeiten zu geben (Treppe, Rollläden, Außenanlage).

Was müssen wir juristisch tun, um einziehen zu können ohne die letzte Rate verfrüht zahlen zu müssen? Müssen wir die Wohnung abnehmen, dann die vorletzte Rate zahlen und dann mit einem Anwalt eine einstweilige Verfügung zur Herausgabe der Wohnungsschlüssel erwirken?

Vielen Dank!

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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst einmal gilt das was vereinbart ist. Der Bauträger kann nicht nachträglich irgendwelche Veeinbarungen einseitig ändern.

Das was sich bei Ihnen abspielt, könnte ein Anzeichen dafür sein, dass dem Unternehmer das Geld ausgeht. Daher Zahlen Sie bitte in jedem Fall erst dann, wenn die laut Fertigstellungsplan vorausgesetzten Arbeiten erledigt sind.

Insbesondere bei der Abnahme/Besitzübergabe kann es in solchen Fällen angezeigt sein, sich vorab fachkundige Unterstützung zu suchen (Bausachverständiger/Rechtsanwalt). Dies ist nicht ganz "billig", kann für Sie aber am Ende günstiger sein, als wenn Sie sich Rat suchen, nachdem das Kind "in den Brunnen gefallen ist".

Was die Besitzübergabe angeht, so bin ich der Auffassung, dass Sie nicht zuerst die Abschlagszahlung zu leisten haben. Solche "Zug um Zug" Leistungen sind allerdings häufig ein Problem.

Eine wirkliche Zug um Zug Leistung würe nur funktionieren, wenn man dem Untrnehmer quasi bei Schlüsselübergabe das Bargeld übergiebt. Da dies heutzutage aber niemand macht, muss einer der Beteiligten zumindest zeitlich gesehen vorleisten. Dies sollte, nach meinem Verständniss, der Unternehmer sein und nicht Sie.

Wie Sie gegen den Unternehmer rechtlich vorgehen können, kann man nicht mal eben im Rahmen Ihrer Anfrage klären.

Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher Vertragsausgestaltungen.

Je nachdem was in Ihrem Fall vereinbart wurde, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten.

Eine einstweilige Verfügung ist aber in der Regel, in Fällen wie dem vorliegenden, nicht so einfach zu erwirken. Insbesondere müssten Sie auch bereits Eigentümer sein. Wenn die "Besitzübergabe" aber noch nicht erfolgt ist, wie Sie schildern, wird die Eigentumsübertragung aber wohl noch nicht erfolgt sein. In einer solchen ungegklärten Rechtslage würden Sie auch keine (schnelle) einstweilige Verfügung bei Gericht erlangen.

Sie sollten sich schnellstens an einen Rechtsanwalt vor Ort wenden, damit dieser Gelegenheit hat den Kaufvertrag,die Teilungserklärung, etc. zu prüfen, um das weitere Vorgehen zu ermitteln. Dies sollten Sie insbesondere vor einer evtl. "Abnahme" erledigen, denn es könnte auch unter Umständen angezeigt sein, die Abnahme zu verweigern oder evtl. kann von dem Unternehmer die Abnahme noch gar nicht verlangt werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben und verbleibe,

mit freundlichen Grüßen

Oliver Keller
Rechsanwat

Nachfrage vom Fragesteller 29.07.2007 | 20:36

Hallo Herr Keller,

vielen Dank für Ihre umfassende Antwort.

Ist die vom Bauträger angebotene Ausführungsbürgschaft geeignet, um sich vor möglichen finanziellen Verlusten zu schützen? Kann damit auch verhindert werden, dass sich die Fertigstellung der Außenanlage noch ein halbes Jahr oder länger hinzieht?

Noch einmal herzlichen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.07.2007 | 12:46

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Eine solche Bürgschaft ist zunächst einmal nicht schlecht, aber man sollte sich doch Fragen, warum der Unternehmer von der getroffenen Vereinbarung abweichen will???

Gerade bei solchen Bürgschaften kommt es auch, wie so oft, auf das Kleingedruckte an.

Was die Aussenanlagen angeht, so habe ich Zweifel, dass Sie die Fertigstellung als einzelner Wohnungseigentümer mit einer Ausführungsbürgschaft absichern können, bzw. das sich jemand Ihnen gegenüber entsprechend verbürgen wird.

Man kann hierbei als "Laie" viele Fehler machen oder schlichtweg "über den Tisch gezogen werden". Daher empfehle ich Ihnen dringend, sollten Sie sich darauf einlassen wollen, zunächst noch eine individuelle Prüfung eines Kollegen vor Ort in Anspruch zu nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Keller

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