Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
479.629
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Wasserschaden vor Abnahme des Reihenhauses


18.12.2013 19:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Zusammenfassung: Abwägung zwischen Abnahmeverweigerung und (Teil-)Abnahme vor Fertigstellung unter Einbehalt der doppelten Mangelbeseitigungskosten gemäß § 641 Abs. 3 BGB hängt von der Bereitschaft ab, das noch unvollständige Gebäude selbst fertig zu bauen.


Sehr geehrte Damen und Herren

Wir haben ein Haus vom Bauträger gekauft. Beim Abnahmetermin wurde Haus vom Sachverständiger leider noch nicht als bezugfertig beurteilt. Deswegen haben wir zweiten Termin vereinbart und die Leistungen abgesprochen, die zum Termin angebracht werden müssen. Den Termin sollte nach drei Tagen stattfinden. Das ist übermorgen.

Heute habe ich mitbekommen, dass wegen Rohrbruch im Nachbarhaus in anderen 2 Häusern (mein auch dabei) zu Wasserschäden gekommen. Wasser steht jetzt im Keller unter Estrich und ab morgens werden die Beseitigungsmassnahmen (Abpumpen und Trocknen) durchgeführt. Bauträger meint, dass es Abnahmetermin nicht beeinträchtigen soll. Da mit Übergabe die ganze Verantwortung für das Haus von mir übernommen wird, mache ich mir Gedanke über drei Sachen:
1. Offenes kleines Fenster in WC EG durch ganze Feiertage wegen Baustromleitung für Estrichtrockner. Einbruchgefahr!!!
2. Qualität von Beseitigungsmaßnahmen. Was ist, wenn später es plötzlich schimmeln anfängt. Wer trägt dann Verantwortung dafür?
3. Die Beseitigungsmassnahmen können mein Umzug doch beeinträchtigen. Wenn zum Beispiel Parketfirma, wegen höhe Feuchtigkeit Parketverlegung verweigert.

Wie soll ich in diesem Fall am besten verhalten? Abnahme ohne Grund zu verweigern darf ich nicht.

Danke im Voraus.

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,


vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:


Sie haben nun 2 Möglichkeiten.


I.

Sie können die Abnahme mit der Begründung verweigern, dass Bezugsfertigkeit immer noch nicht vorliegt.


Einerseits tragen Sie selbst vor, dass bisher erst der Estrich verlegt wurde, also noch gar kein Parkett. Noch nicht fertig gestellte Bodenarbeiten sind aber auch keine abnahmefähige Leistung. Die Situation stellt sich vielmehr so dar, dass noch umfangreiche weitere Restarbeiten zu erbringen sind.


Dies gilt auch und gerade wegen der noch erforderlichen Estrich-Trocknungsarbeiten. Noch vollkommen durchfeuchteter Estrich ist keine abnahmefähige Bau-Leistung. Vielmehr sind Sie zur Abnahmeverweigerung berechtigt, weil das von Ihnen erworbene Haus mit zumindest einem wesentlichen Mangel behaftet ist. Dieser besteht darin, dass der nach dem Bauvertrag von Ihrem Bauträger einzubringende Estrich, nicht so hergestellt worden ist, wie vertraglich geschuldet. Vielmehr befindet sich unter dem Estrich derart viel Wasser, dass sich daraus Beeinträchtigungen in der Benutzung des Hauses und auch Beeinträchtigungen des Nutzwertes ergeben. Zunächst erforderlich sind Trocknungsmaßnahmen. Zudem werden auch weitere Mangelfolgeschäden befürchtet, wie etwa Schimmelbildung. An eine Parkettverlegung ist derzeit gar nicht zu denken.


Vor Abnahme sollte zudem geklärt werden, ob der Estrich überhaupt noch brauchbar ist, oder ob Sie vielmehr befugt sind, die Entfernung des derzeit im Haus eingebrachten Estrichs und die Neuherstellung zu verlangen. Insgesamt sind die konkreten Mangelbeseitigungsmaßnahmen und die mit diesen verbundenen Kosten derzeit noch derart unklar, dass ich Ihnen nicht dazu raten kann die Abnahme zu erklären. Allein der Estrichmangel erscheint mir, soweit ich das von hier aus beurteilen kann, derart erheblich, dass Sie die Abnahme verweigern können.


Bei Abnahmeverweigerung stellen sich die weiteren Fragen

1. offenes Fenster
2. potenzielle Schimmelgefahr und
3. Verweigerung der Parkett-Verlegfirma

für Sie derzeit nicht.


Vielmehr wird es zu einer Verzögerung der Fertigstellung und damit auch Ihres Umzuges bis voraussichtlich mindestens Ende Januar 2014 kommen. Da Sie für diese Zeit erhöhe Kosten haben (ggf. Miete; Einlagerung von Möbeln; Umdisposition des Umzugsunternehmens etc.) können Sie diese von Ihrem Bauträger als Verzugsschaden beanspruchen und zudem ggf. einen Vertragsstrafen-Anspruch wegen der verzögerten Fertigstellung geltend machen. Der gesamte Anspruch stützt sich dann auf Überschreitung der vertraglich vereinbarten Bauzeit.



II.

Alternativ könnten Sie auch die Abnahme sämtlicher Leistungen bis auf den Estrich, bzw. den Bereich des Estrichs erklären, der derzeit beeinträchtigt ist. Rechtlich wäre dies dann voraussichtlich als „Teilabnahme" zu werten, mit der Folge dass eben in Bezug auf den Estrichteil und die an die Estrichmängel anknüpfenden Mangelfolgeschäden kein Beweislastwechsel zu Ihren Lasten einträte, so dass der Bauträger sich dann zu erklären hätte, wenn er davon ausgeht, dass der Estrich den vertraglich geschuldeten Anforderungen entspricht.


Insgesamt etwas unklar ist für mich der Gesamt-Umfang der vertraglich geschuldeten Leistungen, da mir die Baubeschreibung nicht vorliegt. Augenfällig ist allerdings – unabhängig von den Problemen mit dem Estrich – dass die Parkettverlegung insgesamt anscheinend noch fehlt. Auch vor diesem Hintergrund erscheint mir die Abnahmefähigkeit höchst fragwürdig.


Voraussetzung einer (Teil-)Abnahmeerklärung zum jetzigen Zeitpunkt wäre in jedem Fall, dass Sie sich für die Ihnen bekannten Mängel, die Mängelrechte vorbehalten. Die vorhandenen Mängel, insbesondere der fehlerhafte, mit einem Wasserschaden behaftete Estrich und alle daraus resultierenden, von Ihnen befürchteten Mängel sollten Sie deshalb in das Abnahmeprotokoll mit aufnehmen und deutlich machen, dass Sie diese Mängel – ggf. im Rahmen der Gewährleistung – rügen werden, wenn hier keine adäquate Herstellung entsprechend der Baubeschreitung erfolgt.


Hinweisen darf ich insoweit auf den folgenden Wortlaut des § 640 Abs. 2 BGB:


„Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk gemäß Absatz 1 Satz 1 ab, obschon er den Mangel kennt, so stehen ihm die in § 634 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Rechte nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält."


Ein entsprechender Vorbehalt wäre deshalb dann auch so im Abnahmeprotokoll zu vermerken und zwar einschließlich Ihrer Bedenken in Bezug auf

- Einbruchgefahr
- Erfolg der Trocknung, evtl. Schimmelbildung, Risiko der Estrichneuverlegung und
- Erhöhte Umzugskosten wegen tatsächlich fehlender Bezugsfertigkeit.


Dazu darf ich auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 20.08.2009, Az. VII ZR 205/07 hinweisen und Ihnen zur Lektüre empfehlen.


Nach dieser Rechtsprechung besteht die Möglichkeit, die Werkleistung abzunehmen, obwohl wesentliche Restleistungen (wie vorliegend in Bezug auf den Estrich etc.) fehlen bzw. obwohl wesentliche Mängel vorhanden sind. Dies hat zur Folge, dass der Bauträger dann berechtigt ist, Ihnen die gesamte abgenommene Leistung in Rechnung zu stellen.


Dies deshalb, weil die Abnahme die Fertigstellung regelmäßig auch dann indiziert, wenn Restleistungen fehlen. Anders ist es nur dann wenn wesentliche Restlungen fehlen, weil sich dann aus deren Gewicht und den Bauumständen ergibt, dass die Leistung noch nicht fertig gestellt ist. Zum richtigen Vorgehen für den Fall, dass noch wesentliche Restleistungen fehlen sollten, darf ich auf meine obige Stellungnahme zu Nr. I „Möglichkeit der Abnahmeverweigung" hinweisen.


Sofern Sie – unabhängig von der Frage ob Sie das müssen oder nicht – die gesamte Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß akzeptieren, also abnehmen, haben Sie es auch hinzunehmen, dass der noch nicht erbrachte Teil der bauvertraglichen Leistungen (in Ihrem Vertrag wahrscheinlich als Schlussrate bezeichnet, die für die Leistungen zwischen Fertigstellung und vollständiger Fertigstellung zu erbringen ist) in die Schlussrechnung mit eingestellt und die vertraglich geschuldete Gesamtsumme fällig gestellt wird.


Wegen der Mängel und der noch offenen Restleistungen – die Sie ja wie schon aufgeführt in das Abnahmeprotoll übernehmen sollten – steht Ihnen dann ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 641 Abs. 3 BGB zu, der Sie nach Auffassung des Bundesgerichtshofs entsprechend der zitierten Rechtsprechung hinreichend schützt.


Auch den Wortlaut des § 641 Abs. 3 BGB möchte ich Ihnen nicht vorenthalten:


„Kann der Besteller die Beseitigung eines Mangels verlangen, so kann er nach der Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern; angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten."


Danach können Sie also – vorausgesetzt Sie erklären die Abnahme – in etwa das Doppelte der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten einbehalten. Sie bräuchten dann nach Stellung der Schlussrechnung nicht den vollen Betrag zu zahlen, sondern eben einen um die Mangelbeseitigungskoten x 2 reduzierten Betrag.


III.

Nach meinem Empfinden wäre die in Ihrem Fall sicherste Variante, die Abnahme zunächst komplett zu verweigern und damit die Möglichkeit er Stellung einer Schlussrechnung insgesamt zu verhindern. Dies deshalb weil insbesondere die Bewertung der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten, die Sie in doppelter Höhe einbehalten können, ohne sachverständige Hilfe recht schwierig erscheint. Die Höhe dürfte auch stark davon abhängen, in welchem Umfang Mangelfolgeschäden (Schimmel etc.) eintreten, bzw. ob ein (teilweiser) Austausch des Estrichs zu erfolgen hat und in welchem Umfang. Neben diesen Bewertungsschwierigkeiten kommen auch Dokumentationsschwierigkeiten in Bezug auf vorhandene Mängel und auch in Bezug auf die Kosten dieser Maßnahmen hinzu, die ebenfalls mit ins Abnahmeprotokoll aufgenommen werden sollten. Diese genaue Bezeichnung der Mangelerscheinungen sollte in Ihrem Fall sicherheitshalber ebenfalls nur unter Hinzuziehung sachverständiger Hilfe (Privatgutachten) erklärt werden, solange der Schadensumfang noch derart ungewiss ist wie derzeit. Ihre Abnahmeverweigerung hätte war den Nachteil, dass Sie nun nicht unmittelbar in das für Sie errichtete Haus einziehen können. Diese Verzögerung und die damit verbunden Unannehmlichkeiten sollten Sie allerdings auf Grund der dann später bestehenden größeren Rechtssicherheit hinnehmen. Anderenfalls laufen Sie Gefahr, dass Sie praktisch auf deine Baustelle ziehen und die noch zu erbringenden Restarbeiten einschließlich der mit diesen verbundenen (Gewährleistungs-)Risiken selbst zu tragen haben.



Bitte beachten Sie, sehr geehrte/r Ratsuchende/r, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.


Diese ersetzt eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht sondern dient ausschließlich einer überschlägigen und nicht abschließenden Einschätzung der Rechtslage Ihres Falles.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr
RA Markus Koerentz, LL.M.
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 59978 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr schnelle, ausführliche und ich hoffe auch kompetente Antworten. So richtig weiß man das ja erst später, wenn es zum Streitfall kommt. Jedenfalls weiß ich jetzt viel mehr wie ich weiter vorgehen sollte im Streitfall mit ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort ist klar verständlich, ausführlich und zeugt von fachlicher Kompetenz. Besser geht's nicht. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super sehr schnelle Antwort.preislich günstig. ...
FRAGESTELLER