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Bauträger lehnt Bausachverständigen zur Abnahme ab


| 23.10.2015 14:45 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Wir haben ein Haus von einem Bauträger bauen lassen. Für die Endabnahme haben wir einen Bausachverständigen betraut.

Der Bauträger teilt uns nun mit, dass er die Zusammenarbeit mit dem Sachverständigen ablehne und grundsätzlich der Meinung sei, dass kein Sachverständiger notwendig sei.

Auf unseren Hinweis hin, dass wir auf den Sachverständigen zur Abnahme bestehen, teilte der Bauträger mit, dass er vom Hausrecht Gebrauch machen würde und dem Sachverständigen den Zutritt zu der Immobilie verweigert.

Wir haben darauf hingewiesen, dass ohne Sachverständigen durch uns keine Abnahme erfolgen wird, worauf der Bauträger uns mitteilte, dass er in diesem Falle den Kaufvertrag auflösen würde um das Haus anderweitig zu veräußern.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass der Bauträger seinen Standpunkt durchsetzen kann und bitte um Beratung.

Herzlichen Dank und beste Grüße!

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Sehr geehrter Ratsuchender,

da die Bauabnahme die Beweislast andert, ist Ihr Wunsch anch fachlicher Begleitung nur allzu verständlich. Denn vor der Bauabnahme ist der Unternehmer beweispflichtig, dass sein Werk frei von Mängeln ist - nach erteilter Bauabnahme muss der Bauherr beweisen, dass ein von ihm gerügter Mangel tatsächlich vorliegt und dass dieser vom Unternehmer zu verantworten ist.


Zwar hat - sofern vertraglich nichts anderes ausdrücklich vereinbart, der Unternehmer tatsächlich bis zur Schlüsselübergabe die verfügungsbefugnis und das Hausrecht, aber dieses darf er nicht unbeschränkt ausüben Bitte schauen Sie daher zunächst ob im Vertrag unter Abnahme ggfs. folgender (oder ähnlicher) Passus enthalten ist, mit dem Sie auch eine Bevollmächtigten schriftlich bestimmen könnten

".Erscheint der Kaufer auch zu der diesen zweiten termin nicht, oder lässt er sich nicht durch einen mit schriftlicher Vollmacht Ausgewiesenen vertreten, so gilt ...."

In der Regel haben die Bauverträge solche Klauseln, aus der sich dann aber schon die vertragliche Befugnis ergibt, den Sachverständigen mit schriftlichen Vollmacht versehen, zur Abnahme mitzunehmen. Denn eine Vertretung bei der Bauabnahme ist zulässig

Danach darf der Sachverständige dann mit zur Abnahme, da dessen Begleitung zulässig ist.



Aber auch ansonsten gilt, dass als vertragliche Nebenpflich dem Bauherrn und dessen Bevollmächtigten (= hier der Sachverständige) der Zugang zumindest bei der Abnahme zu gewährleisten ist, da ansonsten die förmliche ja gar nicht stattfinden kann, so dass Sie bei Weigerung des Zuganges des Sachverständigen eben bei der Abnahme behindert werden, ohne dass eine Berechtigung zumindest beim Abnahmetermin besteht.

Auch hier ist die Vertretung und die Begleitung eines Sachverständigen zulässig


Weigert der Unternehmer sich weiterhin, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, die Anwesenheit des Gutachters mittels anwaltlicher Hilfe durchzusetzen und den Unternehmer darauf hinweisen zu lassen, dass so die Abnahme von ihm behindert wird.


Zum Hausbauvertrag verweise ich auch auf

http://www.frag-einen-anwalt.de/Fragen-zu-Hausbauvertrag---f159209.html

wobei der Bauunternehmer in Ihren Fall offenbar Angst vor Mängelfeststellungen hat, so dass doppelt und dreifach genau geprüft werden sollte.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 26.10.2015 | 20:08

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre Ausführungen. Eine wie von Ihnen beschriebene Klausel kann ich nicht im Vertrag finden - jedoch auch keine, die eine Bevollmächtigung ausschliesst. Wenn es nicht explizit ausgeschlossen ist, kann es auch nicht verhindert werden nehme ich an?

Und wenn ich Sie weiter richtig verstanden habe, würde der Bauträger für alle entstehenden Kosten für Verhinderung einer Abnahme mit Sachverständigem aufkommen müssen inkl. Kosten, die durch den Sachverständigen erzeugt werden?

Vielen Dank und beste Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.10.2015 | 20:48

Sehr geehrter Ratsuchender,


richtig; die Vertretung ist zulässig, was sich schon aus § 164 BGB ff ableiten lässt und auch im Baurecht gilt, so dass der Unternehmer das nicht verhindern darf.



Die Kosten der erneuten Abnahme wird der Unternehmer tragen müssen, das ist richtig.

Ob er allerdings auch die Kosten, die durch den Sachverständigen erzeugt werden, zu tragen hat, kann nicht bestätigt werden - es kommt darauf an, welche Kosten der Sachverständige "erzeugt" soll, was so nicht klar ist. Die durch die erneute Abnahme erzeugten Zusatzkosten sicherlich. Mängelbeseitigungskosten nur, wenn diese Mängel bestehen und durch den Unternehmer verursacht worden sind.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


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