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Auszug nach 19 Jahren ohne Schönheitsreparaturen


25.01.2005 20:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen und Herren,
m folgenden schildere ich meine sehr schwierige Situation:
Ich habe im Jahr 2004 ein Mehrfamilienhaus gekauft und alle Mietparteien übernommen. ich habe im folgenden alle Wohnunen besichtigt und bei einer Wohnung ist nun folgendes: Seit dem Jahr 1986 wohnt in dieser Wohnung ein heute 70jähriger Mann. Dieser Herr hat in der Zeit bis zum Jahr 2001 niemals Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchgeführt. Im Jahr 2001 wurde das Haus von dem Vorbeseitzer gekauft und unter Androhung einer Klage die Durchführung der Schönheitsreparaturen (Türen,Tapeten streichen, etc.) durchgesetzt. Diese Schönheitsreparaturen wurden aber nachweislich sehr mangelhaft und schlecht ausgeführt(Fotobeweise liegen mir vor. Als ich diese Wohnung direkt nach dem Hauskauf nun besichtigt hatte, ist mir folgendes aufgefallen. Der Mann ist sehr starker Raucher. Bei den damaligen Schönheitsreparaturen wurde auf die damlige total braune, nikotinverseuchte Tapete (Tapete war ursprünglich weiß!!) nur mangelhaft Farbe aufgetragen. Es wurde um den Wohnzimmerschrank "herumgestrichen" und weitere unfassbare Detail kamen zum Vorschein (Fenster total mit Lackfarbe vertropft, die Heizungen und Fensterrahmen stehen vor Dreck). Die ganze Wohnung stinkt nach Müll, überall liegt Unrat herum.
Ich forderte Ihn schriftlich auf, die geforderten Schönheitsreparaturen fachmännisch durchführen zu lassen: fachmännische Ablösung der nikotinverseuchten Tapeten und weiteres. Gleichzeitig habe ich die Wohnung zum 31.12.2004 gekündigt, da auch sehr massiv Klagen von den anderen Bewohnern kamen (Gestank aus seiner Wohnung, Er kam immer volltrunken nach Hause und rauchte - Brandgefahr).
Mitte des jahres 2004 ist der Mann krank geworden und er kam ins Heim. An seine Stelle trat eine Betreuerin, die sofort die Wohnung räumen ließ und mit sofortiger Wirkung kündigen wollte. Diesem Umstand sind wir entgegengetreten mit dem Hinweis, dass die Wohnung ordnungsgemäß gekündigt sei und noch alle geforderten Schönheitsreparturen offenstehen. Wir schlugen eine Einigung vor, aber die Betreuerin blockte sofort ab. Wir haben die Schönheitsreparaturen nach Angeboten von Firmen auf 2000 euro festgesetzt und per Mahnbescheid beantragt, weil sich kein Mensch mehr um die Wohnung kümmern wollte. Die Betreuerin legte Widerspruch ein und jetzt sind wir wegen dieser Sache vor Gericht.
Die Betreuerin sagt, dass keine Schönheitsreparturen durchzuführen sind, da im Vertrag (von 1986) starre Fristen vorgesehen sind und diese nach dem neuen Gesetz ungültig sind. Die Wohnung ist voll von nikotinverseuchter Tapete. Diese Tapete ist auch die erste Tapete von 1986 (!). Die Türen sind braun vor Nikotin, die ganze Wohnung stinkt. Alles ist verdreckt. Der Mieter hat sin einem Schwinestall gehaust.
Es gibt im Mietvertrag einen Passus, dass, wenn in der Wohnung nie Schönheitsreparturen durchgeführt worden sind, diesxe spätestens bei Auszug FACHMÄNNISCH durchzuführen sind. Das wäre hier eine Entgiftung der Wohnung. Zu dieser Aussage hat die Betreuerin nur gelacht und gesagt, wir könnten sie mal am A.. l... (wörtlich !!). Diese Klauseln seien alle ungültig !!!
Aber es kann doch nicht angehen, dass ein Mieter 19 Jahre wie eine Drecksau in der Wohnung lebt, nie Schönheitsreparturen durchführt, die Wohnung mit Nikotin so stark verseucht, dass sie UNBEWOHNBAR wird und dann sich aus dem Staub machen kann. Das kann es doch nicht sein. Bitte helfen Sie uns - gibt es vergleichbare Gerichtsurteile, die uns helfen ???
Danke
Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst muß der Mieter Schönheitsreparaturen bei Auszug dann durchführen, wenn dies im Mietvertrag steht.

In Ihrem Fall gibt es die entsprechende Vertragsklausel.

Gibt es im Mietvertrag eine entsprechende Klausel, ist immer noch die Frage, ob diese Klausel auch wirksam ist.

Nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof)darf der Mieter nicht dazu verpflichtet werden, beim Auszug ohne jede Rücksicht auf frühere Schönheitsreparaturen auf seine Kosten in jedem Falle die Wohnung zu renovieren. Er ist dann nur dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, die nach dem vereinbarten oder von der Rechtsprechung vorgesehenen Fristenplan ohnehin fällig waren oder die Reparaturen, die notwendig sind, um die Wohnung wieder in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.

Da in Ihrem Fall die letzten durch den Mieter durchgeführten Renovierungsarbeiten bereits 3 Jahre zurückliegen und diese äußerst mangelhaft durchgeführt wurden, hat der Mieter die Pflicht, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand, also fachmännisch renoviert, wieder herauszugeben.

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, daß diese Kosten nach dem Kostenvoranschlag eines Fachgeschäftes errechnet werden, wobei der Kostenvoranschlag im Mietvertrag aber nicht von vornherein für verbindlich erklärt sein darf. Dem Vermieter ist es also nicht möglich, durch Einholung eines besonders teuren Kostenvoranschlag dem Mieter viel Geld aus der Tasche zu ziehen, um anschließend billig selbst zu renovieren.

Die von Ihnen in Rechnung gestellten Renovierungskosten erscheinen angemessen. Letztlich wird das Gericht darüber zu entscheiden haben.

Die Ansicht der Betreuerin ist jedenfalls falsch.

Die Klausel bzgl. der Schönheitsreparaturen nach Auszug ist in Ihrem Fall wirksam, da seit der letzten Renovierung mehr als 1 Jahr verstrichen ist.

Als Lektüre dazu empfehle ich:

BGH Rechtssprechung unter www.caselaw.de

Hier erhalten Sie unter Eingabe der Suchbegriffe "Mietvertrag, Schönheitsreparatur" die neusten Entscheidungen im Volltext.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de



Nachfrage vom Fragesteller 01.02.2005 | 17:39

Leider verweist der RA der Gegenseite jetzt auf das BGH-Urteil vom 23.06.04. Im Mietvertrag ist in §6 eine Fristenregelung enthalten, die nicht /!) dem Mustermietvertrag von 1976 entspricht, nämlich bei "sonstigen Räumen" lediglich 5 jahre anstatt 7 jahre. Es wird ein starrer zeitablauf vom RA begründet. Diese Unwirksamkeit der Fristenregelung hat die Unwirksamkeit der GESAMTEN Renovierungsvereinbarung zur Folge, damit auch diejenige mit der Klausel, bei Auszug bei nicht durchgeführter Schönheitsreparatur alle Schönheitsreparaturen nachträglich beim Auszug durchzuführen. Wo bleibt denn dann die Gerechtigkeit in diesem Land ??. Hat man in diesem Fall, wie o.a., überhaupt eine Chance, Schönheitsreparaturen überhaupt noch geltend zu machen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.02.2005 | 07:39

Guten Morgen,

ich bitte Sie im Rahmen hiesiger Rechtsberatung um Übersendung des betreffenden Mietvertrages per Fax (03641/422939)oder per Email (ck@kanzleikah.de oder per Post (RA Christian Kah, Knebelstraße 16, 07743 Jena)an hiesige Kanzlei. Ich werde dann genau prüfen, inwieweit betreffendes Urteil des BGH Wirkung entfaltet und wie Ihre Rechte liegen.

Es entstehen Ihnen keine Mehrkosten.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

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