Auszug, Renovieren oder nicht?

Question

Liebe Anwälte,

ich habe ab dem 1.5.2006 eine Wohnung angemietet, die ich zum 30.09.12 gekündigt habe.

Die Wohnung wurde frisch gestrichen und mit gereinigtem Teppich übergeben. Es steht auch nichts weiteres über den Zustand der Wohnung zu meinem Einzug im Mietvertrag.

Vor 3 Jahren wurde die Wohnung und Bad aus
Eigeninitiative gestrichen und renoviert, was ich jedoch selbst erledigt und nicht dem Vermieter gemeldet habe.

Ansonsten wurde nichts in der Wohnung gemacht und auch der Vermieter hat sich nicht für den Zustand der Wohnung interessiert.

Es sind im laufe der Zeit einige Beschädigungen aufgetreten, die ich im folgenden nennen werde:

-Fenster im Bad lässt sich nur noch kippen.(Uraltes Holzrahmenfenster, war schon vor meinem Einzug drin)

-Kühlschrankklappe ist defekt (Mini-Kühlschrank mit einfacher Klappe fürs Kühlfach, angebracht an 2 Plastikstiften, auch schon ca. 15-20 Jahre alt)

-Wände müssen gestrichen werden, im Bad muss z.T. neu gegipst/gestrichen werden

-Wohnzimmerfenster (auch altes Holzfenster)
weist Kratzspuren meiner Katze auf)

-Auch sonst weist die Wohnung einige Gebrauchsspuren auf, die aber der üblichen Abnutzung nach dieser Wohnzeit entsprechen.

Dies sagt mein Mietvertrag dazu:

$14
1.Da in der Miete die Kosten für die Instandhaltung der Wohnung nicht enthalten sind, übernimmt der Mieter die Schoenheitsreparaturen.
2.Der Mieter verpflichtet sich, die Schoenheitsreparaturen fachmännisch durchzuführen, sobald und soweit dies objektiv notwendig ist. Im allgemeinen werden Schoenheitsreparaturen in den Wohnräumen erforderlich sein, wenn für Küche etc. 3 Jahre, Wohnräume etc. 5 Jahre, Nebenräume 7 Jahre seit Vertragsbeginn bzw. seit der der letzten vollständigen , fachmännischen Herrichtung der Mieträume nach Vertragsbeginn verstrichen sind. Wurden die Mieträume ganz oder teilweise unrenoviert übergeben, besteht die Verpflichtung des Mieters zur durchführung von Reparaturen erst nach Ablauf dieser allgemeinen Renovierungsfristen.
...
5.Der Vermieter kann die Schoenheitsreparaturen auf Kosten des Mieters durchführen lassen,wenn sich der Mieter mit den von ihm geschuldeten Renovierungsarbeiten im Verzug befindet und dem Vermieter deshalb ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung zusteht....

§18 Der Mieter hat spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die gemäß §14 fälligen Schoenheitsreparaturen fachmännisch durchzuführen....
(formeln zur Berechnung des Anspruchs des Vermieters)...
-Sind die Mieträume beschädigt oder befinden sie sich in einem über die normale Abnutzung befindlichen Zustand hat der Mieter dem Vermieter Schadensersatz zu leisten.
4.Die Mieträume sind dem Vermieter sorgfältig gereinigt zu übergeben.

Meine Fragen:

1.Muss ein Fachmann streichen, oder kann ich das fachgerecht erledigen.

2.Muss ich überhaupt streichen?

2.Müssen Türen und Heizungen gestrichen werden, auch wenn sie nur kleinste Abnutzungserscheinungen aufweisen?

2.Was muss ich alles renovieren, oder wofür müsste ich die Kosten tragen, bzw. Schadensersatz zahlen.

Falls sie noch weitere Fragen zum Mietvertrag, zwecks beantwortung meiner Fragen haben kann ich gerne weitere Passagen zitieren.

Vielen Dank im Voraus für die hoffentlich hilfreichen Antworten.

Rechtsanwalt Lars Liedtke · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:    &#167; 18 des Mietvertrags ist aufgrund einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters in Folge des Wortes "spätestens" unwirksam. Eine Endrenovierungsklausel ist lediglich dann wirksam, wenn sie auf den gegenwärtigen Renovierungsbedarf bzw. den Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen abstellt. Eine Verpflichtung zur Durchführung des Schönheitsreparaturen kann sich jedoch aufgrund von &#167; 14 des Mietvertrags ergeben. Diese Regelung enthält durch die Formulierung "im allgemeinen" einen sog. weichen Fristenplan und ist wirksam. Hinsichtlich der Nebenräume ist die Frist von 7 Jahren seit Einzug jedoch nicht verstrichen. Die Frist für Wohn- und Schlafräume von 5 Jahren ist seit Einzug jedoch verstrichen. Da Sie die Wohnung zwischenzeitlich jedoch renoviert haben und seit diesem Zeitpunkt nicht erneut 5 Jahre verstrichen sind, werden Sie in diesen Raäumen keine Schönheitsreparaturen ausführen müssen. Im Streitfall obliegt allerdings Ihnen die Beweislast dafür, dass Sie die Schönheitsreparaturen bereits vor 3 Jahren ausgeführt haben. Diesen Beweis könnten Sie zum Beispiel durch Vorlage der Quittungen über die eingekauften Farben oder sonstigen Materialien oder durch Zeugen erbringen, die Ihnen etwa bei der Renovierung geholfen haben. Gleiches gilt hinsichtlich der Bäder/Küchen, falls seit der letzten Renovierung nicht erneut 3 Jahre verstrichen sind. Dann hätten Sie also keinerlei Schönheitsreparturen auszuführen &lpar;weder bzgl. der Wände/Decken noch bzgl. der Türen und Heizungsrohre&rpar;. Bei dem alten Badezimmerfenster handelt es sich vermutlich um alterbedingten Verschleiß im Rahmen der bestimmungsgemäßen Nutzung. Hierfür haben Sie dann nicht aufzukommen &lpar;anders nur, wenn Sie das Fenster vorsätzlich oder fahrlässig beschädigt haben&rpar;. Gleiches gilt grds. hinsichtlich der Kühlschrankklappe. Diese könnten Sie jedoch zu ersetzen haben, falls Ihr Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthält. Die Kratzspuren Ihrer Katze jedoch stellen keinen bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar. Diese müssen Sie fachgerecht beseitigen oder Schadensersatz hierfür leisten.    Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.    Mit freundlichen Grüßen    Lars Liedtke  Rechtsanwalt

Auszug, Renovieren oder nicht?

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Lars Liedtke

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