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Betreff: Auszug aus Wohnung - muss ich renovieren?

02.01.2010 16:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

wir ziehen in Kürze aus unserer Mietwohnung aus und sind uns nicht sicher, ob wir renovieren / streichen müssen. Der Mietvertrag wurde im Oktober 2003 unterschrieben und das Mietverhältniss begann am 01.05.2004.

Folgende Klauseln enthält unser Vertrag:

- Zustand der Mieträume:

Die Mieträume werden dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses in vollständig renoviertem Zustand übergeben.

- Schönheitsreparaturen

- Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf seine Kosten.

- Zu den Schönheitsreparaturen gehören:

das Tapezieren ( ggf. einschließlich dem Entfernen der alten Tapeten ), Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

- Die Schönheitsreparaturen sind, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an bzw. von der letzten nach Beginn des Mietverhältnisses fachgerechten Durchführung, in folgenden Zeitabständen fällig:

Küchen, Bäder und Duschen: alle 3 Jahre,

Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten: alle 5 Jahre,

sonstige Nebenräume innerhalb der Wohnung: alle 7 Jahre.

- Bei der Beendigung des Mietverhältnisses müssen alle Räume im renoviertem Zustand entsprechend Zustand bei Wohnungsübernahme übergeben werden ( Decke / Wände gestrichen ( tapeziert ); Teppichboden gereinigt )


Der Vertrag enthält keine weiteren Angaben zum Thema Renovierung.

Sind diese Klauseln gültig? Falls nein, können Sie uns bitte mitteilen, auf welches Urteil wir uns berufen können?

Vielen Dank!

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Zunächst ist der Beantwortung Ihrer Frage zu unterstellen, dass es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen sogenannten Formularmietvertrag handelt. Nur dann ist der von Ihnen zitierte Punkt überprüfbar. Ein Formularmietvertrag liegt bereits dann vor, wenn auch nur eine Standardklausel verwandt wird, auch wenn die übrigen Individualvereinbarung wären. Bei den Regelungen zur Renovierung handelt es sich offensichtlich um eine solche Formularklausel, so dass diese überprüfbar sind.
Grundsätzlich ist der Vermieter selbst zur Durchführung sämtlicher Reparaturen verpflichtet. Dies folgt aus §535 Abs.1 S.2 BGB, wonach der Vermieter die Sache in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat. Eine Verpflichtung zur Erbringung von Schönheitsreparaturen seitens des Mieters besteht nur dann, soweit diese auf den Mieter wirksam umgelegt wurden. Dies könnte in Anbetracht der mittlerweile stetigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aber mehr als fraglich sein.
Der vereinbarte Umfang der Schönheitsreparaturen ist insoweit nicht zu beanstanden.
Die Unwirksamkeit der Klausel könnte sich jedoch aus dem enthaltenen Fristenplan ergeben. Mit Urteil vom 5.4.2006, VIII ZR 178/05 entschied der Bundesgerichtshof erstmals, dass es sich bei einem formularmäßigen Fristenplan um einen starren und damit unwirksamen handelt, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.
So liegt es vorliegend. In Ihrem Mietvertrag wird die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ausschließlich starr nach Jahresabläufen angeben. Es ist keinerlei Abhängigkeit von dem Zustand der Mieträume zu erkennen.
Damit handelt es sich vorliegend um einen sogenannten starren Fristenplan. Dieser führt dazu, dass die im Mietvertrag enthaltene Klausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Hintergrund ist derer, dass es bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine geltungserhaltende Reduktion gibt. D.h. es ist nicht möglich, eine unwirksame Klausel durch eine wirksame zu ersetzen. Folge ist, dass die auch die Schönheitsreparaturen im Vermieter zur Last fallen.
Die Unwirksamkeit der Klausel ergibt sich aber auch aus einem weiteren Gesichtspunkt:
Neben den laufenden Schönheitsreparaturen sollen Sie zudem verpflichtet werden, bei Auszug eine Endrenovierung vorzunehmen. Durch diesen Summierungseffekt werden Sie als Mieter nach Auffassung des BGH (Urteil vom 14.05.2003, Az.: VIII ZR 308/02) unangemessen benachteiligt.

Im Ergebnis ist also zu sagen, dass der Vermieter seine Pflicht zum Erhalt der Sache in Bezug auf die sogenannten Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf Sie umlegen konnte. Sie sind daher nicht verpflichtet, solche bei Auszug durchzuführen. Insoweit sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich unter Bezugnahme auf vorbenannte Urteile auf die Unwirksamkeit der Klausel hinweisen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein. Abschließend wünsche ich Ihnen noch alles Gute für das Jahr 2010.

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