Aussperrung des Bauherrn durch den Bauträger rechtens?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
§ 6 VOB/B - Behinderung und Unterbrechung der Ausführung – schreibt vor:

"Glaubt sich der Auftragnehmer (Ihr Vertragspartner) in der ordnungsgemäßen Ausführung der Leistung behindert, so hat er es dem Auftraggeber unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Unterlässt er die Anzeige, so hat er nur dann Anspruch auf Berücksichtigung der hindernden Umstände, wenn dem Auftraggeber offenkundig die Tatsache und deren hindernde Wirkung bekannt waren.

Ausführungsfristen werden verlängert, soweit die Behinderung verursacht ist:
- durch einen Umstand aus dem Risikobereich des Auftraggebers,
- durch Streik oder eine von der Berufsvertretung der Arbeitgeber angeordnete Aussperrung im Betrieb des Auftragnehmers oder in einem unmittelbar für ihn arbeitenden Betrieb,
- durch höhere Gewalt oder andere für den Auftragnehmer unabwendbare Umstände.
- Witterungseinflüsse während der Ausführungszeit, mit denen bei Abgabe des Angebots normalerweise gerechnet werden musste, gelten nicht als Behinderung."

Abgesehen von der Notwendigkeit einer schriftlichen Anzeige ist eine Nichtzahlung bzw. eine (berechtigterweise) verzögerte Zahlung nicht Behinderungsgrund im oben genannten Sinne.
Andere Möglichkeiten Ihres Vertragspartners bestehen aber wie folgt:

Er kann sich auf (eine gesetzliches/ein vertraglich vereinbartes) Zurückbehaltungsrecht berufen.
Schon bei einem Bauvertrag ohne Einbeziehung der VOB/B stellen die §§ 273 , 320 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) dem Auftragnehmer ein Zurückbehaltungsrecht zur Verfügung, wenn der Auftraggeber die Abschlagsrechnungen nicht rechtzeitig zahlt. Er darf dann die Arbeiten einstellen.

Bei einem Bauvertrag unter Einbeziehung der VOB/B können die Arbeiten auf Grundlage des § 16 Nr. 5 Abs. 3 Satz 3 VOB/B eingestellt werden. Vorab hat der Unternehmer jedoch dem Auftraggeber nach Fälligkeit der Abschlagsrechnung eine angemessene Nachfrist zur Zahlung gemäß § 16 Nr. 5 Abs. 3 Satz l VOB/B zu setzen (auch Verzugsschadensersatz und –zinsen kommen daneben in Betracht). Außerdem hat er die Arbeitseinstellung anzudrohen; dieses ungeachtet des Umstandes, dass § 16 Nr. 5 Abs. 3 Satz 3 VOB/B diesbezüglich keinerlei Ausführungen enthält.

Dieses müsste dann hier entsprechend dem oben dargestellten Verfahrensablauf von Ihrem Vertragspartner derart in die Wege geleitet worden sein, möglichst schriftlich zu Beweiszwecken, was hier vielleicht gar nicht geschehen ist.
Hat er sich fälschlicherweise auf eine Baubehinderung berufen, kann dieses nur dann zu einem Zurückbehaltungsrecht führen, wenn er Ihnen zumindest durch schlüssiges – auslegbares – Verhalten derart klargemacht hat, dass er bei weiteren Zahlungsverzögerungen nicht mehr weiter arbeiten wird.

Die Anforderungen der VOB/B sind jedoch streng und von einem im Baufachbereicht tätigen Generalunternehmer ist deren korrekte Einhaltung zu erwarten.

Auch in diesem abgestuften System werden trotzdem immer wieder Fehler gemacht. So kommt es nicht selten vor, dass der Bauunternehmer die Arbeiten mit der Begründung einstellt, der Auftraggeber zahle nicht, ohne dass die vorgenannten Voraussetzungen gegeben wären.

Eines dazu ergänzend: Weitergehend ist zu beachten, dass Abschlagsrechnungen nur dann zur Zahlung fällig gestellt werden, wenn sie auch nach § 14 Nr. l VOB/B prüfbar vorgelegt wurden. Dieses bedeutet, dass die Leistungen, die Inhalt der Abschlagsrechnung sind, auch im Einzelnen aufzuschlüsseln sind.
Ihre selbstständigen Gewährleistungsrechte sind im Übrigen zu beachten und ggf. anzuwenden, worauf Sie sich auch unbedingt stützen sollten.

2.
Verleumdung im Strafgesetzbuch – § 187 StGB – folgendermaßen definiert:
„Wer wider besseres Wissen in Beziehung auf einen anderen eine unwahre Tatsache behauptet oder verbreitet, welche denselben verächtlich zu machen oder in der öffentlichen Meinung herabzuwürdigen oder dessen Kredit zu gefährden geeignet ist, wird mit Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren oder mit Geldstrafe und, wenn die Tat öffentlich, in einer Versammlung oder durch Verbreiten von Schriften (§ 11 Abs. 3) begangen ist, mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft."

In der Tat wird Ihnen nach meiner ersten Einschätzung zumindest ein Versuch einer Straftat (Hausfriedensbruch etc.) unterstellt, was so der Polizei bekannt gegeben wurde.

Möglich wäre es auch, hier eine Anzeige wegen – versuchter – falscher Verdächtigung bzw. Vorspiegeln einer Straftat zu stellen (§ 145d - Vortäuschen einer Straftat: „Wer wider besseres Wissen einer Behörde oder einer zur Entgegennahme von Anzeigen zuständigen Stelle vortäuscht, dass eine rechtswidrige Tat begangen worden sei oder […] wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft, wenn die Tat nicht in § 164, § 258 oder § 258a mit Strafe bedroht ist."
Vorrangig ist ggf. § 164 - Falsche Verdächtigung: „Wer einen anderen bei einer Behörde oder einem zur Entgegennahme von Anzeigen zuständigen Amtsträger oder militärischen Vorgesetzten oder öffentlich wider besseres Wissen einer rechtswidrigen Tat oder der Verletzung einer Dienstpflicht in der Absicht verdächtigt, ein behördliches Verfahren oder andere behördliche Maßnahmen gegen ihn herbeizuführen oder fortdauern zu lassen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft."

Das ist meines Erachtens sogar besser, weil es dabei nicht auf ein „Verächtlichmachen" ankommt.
Sie sollten daher Strafanzeige und Strafantrag wegen aller in Betracht kommenden Delikte erheben.
Lassen Sie sich nicht von der Polizei abwimmeln und auf einen Anwalt verweisen, dass macht diese nach meiner Erfahrung allzu gerne. Wird ein Anwalt tätig, kostet dieses nämlich mehrere hundert Euro (was Ihnen keiner ersetzt), ich meinen Mandanten jedenfalls grundsätzlich dazu rate, selbst dieses zu Protokoll der Polizei zu geben, die verpflichtet ist den Sachverhalt aufzunehmen und zu ermitteln.

3.
Auch ich sehe nach meiner ersten Recherche und der darauf beruhenden Einschätzung die Klausel als kritisch an.

Ein Eigentumsvorbehalt (Eigentum ist das dingliche Vollrecht – Besitz dagegen die willensgemäße unmittelbare tatsächliche Sachherrschaft; grundsätzlich ist der Eigentümer unmittelbarer, hier mittelbarer Besitzer, wenn er als Generalunternehmer nicht immer vor Ort ist) wäre möglich, aber bei Einbau der gelieferten Bauteile kann meines Erachtens kein Eigentumsvorbehalt mehr erfolgen.

Denn in Bezug auf bewegliche Sachen, die wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind oder werden (§ 94 BGB ), ist ein Eigentumsvorbehalt nicht möglich, weil diese Sachen sonderrechtsunfähig sind (§ 93 BGB ). Zubehör (§ 97 BGB ), das im Zweifel zusammen mit dem Grundstück verkauft wird, kann dagegen unter Eigentumsvorbehalt veräußert werden.

Die mir bekannten Musterverträge enthalten solche Klauseln jedenfalls in Bezug auf einzubauende Bauteile nicht.

Auch ein Besitzvorbehalt ist nach meiner momentanen Einschätzung nicht möglich:
Ein sog „Restbesitz" ist abzulehnen, d. h der Eigentümer kann sich, wenn er eine Sache über ein Besitzmittlungsverhältnis einem anderen unmittelbaren Besitzer überlässt, nicht durch schuldrechtliche Abrede eine Art „Rest" von unmittelbarem Besitz vorbehalten, weil dies mit der Verkehrsanschauung nicht zu vereinbaren ist (vgl. H. König, NJW 2005, 191, 192 f).

Der Bauunternehmer hat zudem andere Möglichkeiten:

§ 648 BGB - Sicherungshypothek des Bauunternehmers – erlaubt:
„Der Unternehmer eines Bauwerks oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerks kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen."

Davon wurde hier mangels entgegenstehender Angaben aber wohl nicht Gebrauch gemacht.

So könnte man seitens des Bauunternehmers (zulässigerweise) zum gleichen Ziel kommen, im Wege einer staatlichen Zwangsvollstreckung würde das Grundstück mit dem Bau z. B. zu seinen Gunsten beschlagnahmt.

Der Bundesrat wollte nach Angaben des Deutschen Bundestages vom 14.02.2006 Handwerksbetriebe in die Lage versetzen, ihre Werklohnforderung effektiver als bisher zu sichern. Für sie wie auch für alle Werkunternehmer sollen die kaufrechtlichen Regelungen zum Eigentumsvorbehalt künftig in veränderter Form gelten, damit der Handwerker bei Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des Bestellers sein Eigentum an eingebauten Produkten sichern kann. Dies ging aus einem von der Länderkammer eingebrachten Gesetzentwurf (BT-Drs. 16/511 ) hervor.

Daraus hervorgegangen ist aber nur die nach § 648a BGB bestehende Möglichkeit der Bauhandwerkersicherung:
„Der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 vom Hundert des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen. 2Satz 1 gilt in demselben Umfang auch für Ansprüche, die an die Stelle der Vergütung treten. 3Der Anspruch des Unternehmers auf Sicherheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk abgenommen hat."

Nach meiner ersten vorläufigen Einschätzung ist aufgrund der anderen Sicherungsmöglichkeiten Ihres Vertragspartners ein Besitzvorbehalt ausgeschlossen, zumindest sehr kritisch zu würdigen. Urteile dazu konnte ich auf die Schnelle nicht finden, weshalb Ihr Vertragspartner mal seine Rechtsauffassung dazu darlegen möge.

Wahrscheinlich kommen Sie hier auch nur mithilfe einer Anwältin/eines Anwalts zum Ziel.

Aufgrund der vertrakten Situation fragt sich, ob nicht nur noch eine außerordentliche Kündigung möglich ist, was noch zu prüfen wäre.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.