Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die Verweigerung der Übernahme der Wohnung ohne Elektro- und Wasseranschlüsse für Küchengeräte könnte rechtlich gerechtfertigt sein, wenn die Wohnung ohne diese Anschlüsse als mangelhaft anzusehen ist und dadurch der vertragsgemäße Gebrauch erheblich eingeschränkt ist. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten.
In diesem Fall bedeutet das, dass die Wohnung ohne die notwendigen Anschlüsse für die Küche nicht vollständig nutzbar ist, da eine Küche als wesentlicher Bestandteil einer Wohnung angesehen werden kann.
Da der Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung enthält, die den Mieter zur Installation dieser Anschlüsse verpflichtet, ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, diese Anschlüsse bereitzustellen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung ohne funktionsfähige Anschlüsse zu übernehmen, da dies eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellen würde.
Es könnte argumentiert werden, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des geplanten Mietbeginns nicht vollständig gebrauchsfähig ist, was dem Mieter das Recht geben könnte, die Übernahme zu verweigern, bis die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand ist.
Eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietvertrags ist nach § 543 BGB möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der es dem Mieter unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen. Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter die Nutzung der Wohnung erheblich eingeschränkt ist und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheint.
Im vorliegenden Fall könnte der Mangel der fehlenden Elektro- und Wasseranschlüsse als erheblicher Mangel betrachtet werden, der die Nutzbarkeit der Wohnung stark beeinträchtigt. Der Mieter hat den Vermieter mit Schreiben vom 2. September auf den Mangel hingewiesen und eine angemessene Frist zur Behebung bis zum Mietbeginn am 1. Oktober gesetzt. Der Vermieter hat jedoch keine klare Zusage gegeben, die Anschlüsse bis zum Mietbeginn bereitzustellen, sondern lediglich auf die Eigenverantwortung des Mieters verwiesen.
Dies könnte den Vermieter in Verzug setzen, da er seine Pflicht zur Mangelbeseitigung nicht erfüllt hat. Nach § 543 BGB wäre der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gerät und dem Mieter der Gebrauch der Wohnung nicht ermöglicht wird.
Da der Mangel der Elektro- und Wasseranschlüsse die wesentliche Nutzung der Wohnung betrifft und der Mieter zudem aufgrund seiner Wohnsituation 400 km entfernt ist, könnte die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein. Daher erscheint eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtlich zulässig.
Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter könnten sich aus § 536a BGB ergeben, wonach der Vermieter auf Schadensersatz haftet, wenn er den Mangel der Mietsache zu vertreten hat. Im vorliegenden Fall könnte dem Vermieter grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden, da er trotz der Mangelanzeige nicht rechtzeitig gehandelt hat und die Pflicht zur Bereitstellung der Anschlüsse ignoriert hat.
Die vom Mieter bereits abgeschlossenen Verträge, wie der Kauf einer Küche, eine Wohnlandschaft, Umzugsverträge, sowie Verträge für Fitnessstudio und Internetanschluss, könnten als Aufwendungen angesehen werden, die im Vertrauen auf den Abschluss des Mietvertrags getätigt wurden.
Diese Verträge wurden im Vertrauen darauf abgeschlossen, dass die Wohnung zu Beginn der Mietzeit bezugsfertig ist. Da dies nicht der Fall ist, könnten die entstandenen Kosten als Schäden geltend gemacht werden, die aufgrund der Nichterfüllung des Mietvertrags durch den Vermieter entstanden sind.
Der Umfang des Schadensersatzes umfasst grundsätzlich die erforderlichen und angemessenen Kosten, die dem Mieter durch die Nichterfüllung des Vertrags entstanden sind. Dazu zählen insbesondere die Kosten für die bestellten Möbel und die Umzugsorganisation, sofern diese aufgrund der Unbrauchbarkeit der Wohnung nicht genutzt werden können. Allerdings müsste der Mieter nachweisen, dass diese Schäden tatsächlich kausal auf den Mangel der Mietsache zurückzuführen sind.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Steffan Schwerin
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Falls der Mieter die Installation der Küchenanschlüsse in Eigenregie veranlasst, in welcher Höhe wäre Mietminderung von der Übernahme der Wohnung bis zur Fertifstellung der Anschlüsse angemessen?
Im Fall der fehlenden Elektro- und Wasseranschlüsse für die Küche könnte die Gebrauchstauglichkeit der gesamten Wohnung um einen erheblichen Anteil gemindert sein. In vergleichbaren Fällen hat die Rechtsprechung Minderungsquoten von 10 % bis 30 % der Nettokaltmiete anerkannt, je nach Ausmaß der Beeinträchtigung. Ein Minderungsbetrag in der Größenordnung von 20 % bis 30 % dürfte angesichts der Tatsache, dass die Küche als zentraler Bestandteil der Wohnung vorerst nicht nutzbar ist, angemessen sein.
Die exakte Minderungsquote hängt jedoch davon ab, wie stark die gesamte Wohnqualität durch den Mangel beeinträchtigt ist. Da eine Küche für die tägliche Lebensführung von erheblicher Bedeutung ist, könnte eine Minderung von etwa 25 % der Nettokaltmiete bis zur vollständigen Behebung des Mangels sachgerecht sein.
Sollte der Mieter die Installation der fehlenden Anschlüsse auf eigene Kosten übernehmen, so könnte er darüber hinaus einen Anspruch auf Ersatz der entstandenen Kosten gegen den Vermieter geltend machen. Dieser Anspruch würde sich aus § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB ergeben, wonach der Mieter Aufwendungen ersetzt verlangen kann, die er zur Mängelbeseitigung gemacht hat, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist. Voraussetzung wäre allerdings, dass der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hat und der Vermieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist, was hier vorliegen könnte.
