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Fristlose Kündigung wegen Fäkalien in der Dusche?


10.01.2006 20:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir haben zum 01.11.2005 eine frisch renovierte Wohnung angemietet, in der zuvor eine Dame nur 4 Monate wohnte.
Den Mietvertrag erhielten wir am 22.11.2005, haben ihn
aber bis heute noch nicht unterschrieben.

Für den Monat November brauchten wir keine Miete zahlen, da der Abfluss wohl defekt war und alle Fäkalien - auch aus anderen Wohnungen - in unserer Badewanne und Dusche landeten.

Dafür duschen wir jetzt mit braunem Wasser, was aus der Dusche kommt.

Alle Wände im Schlafzimmer sind nach der kurzen Zeit derart feucht, daher überall dort starke Schimmelbildung. An den Fenstern läuft das Wasser runter. Die Fensterbänke aus Holz stehen ständig voll Wasser. Auch hier starke Schimmmmelbildung, das Holz quillt auf.

Der Vermieter wurde mehrfach gebeten, sich die Wohnung anzusehen. Entweder ist er in Urlaub oder hat leider keine Zeit. Nur einmal war er mit de Architekten da und wir erhielten Mellerud -spray gegen Schimmmelbildung und die Mitteilung, dass wir nicht richtig lüften würden. Dies stimmt nicht, aber das ist wohl der Standardspruch der Vermieter.

Ein Allergiker, der uns besuchte, mußte nach ca. 1 Stunde unsere Wohnung verlassen, da er schwerste Reaktionen zeigte (Augen tränten, Nase zu, Halsschmerzen)

Bis heute haben wir wegen der Mängel noch überhaupt keine Miete gezahlt. Auch hierauf hat der Vermieter noch nicht reagiert.

Können wir, um nicht auch noch gesundheitliche Schäden zu bekommen, die Wohnunng fristlos kündigen und schon am Samstag ausziehen? (Wir könnten dann eine andere Wohnung bekommen)

Müssen wir die bisher nicht gezahlte Miete zahlen?

Danke für eine rasche Antwort.
10.01.2006 | 21:51

Antwort

von


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30938 Burgwedel
Tel: 05139 - 9 70 333 4
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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich auf der Grundlage ihrer Informationen wie folgt summarisch beantworten möchte:

1. auch ohne Unterschrift würde ich die auf dem Standpunkt stehen, dass durch die Benutzung der Wohnung regelmäßig ein stillschweigender Mietvertrag abgeschlossen wurde. Freilich könnten sie diesen kündigen. Ausgangspunkt für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist hierbei die Vorschrift des § 543 BGB, deren wesentliche Bestimmungen ich anbei zitieren möchte.

BGB § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich
fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
(…)

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag,
so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der
beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
(…)

Ergänzend dazu ergibt die Vorschrift des § 569 Abs. 1 BGB, dass ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 für den Mieter auch dann vorliegt, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

Vorbehaltlich des exakten Sachverhaltes scheint letzteres (Gesundheitsgefährdung) aufgrund der massiven Schimmelentwicklung in der Wohnung, was regelmäßig mit Gesundheitsgefahren verbunden sein kann, zuzutreffen. Auch die Fäkalien in der Dusche, was meines Erachtens noch ein viel größeres Gesundheitsproblem darstellen sollte, dürften insoweit ausreichen, um eine Gesundheitsgefährdung jedenfalls annehmen zu können.

Da Sie zudem dem Vermieter eine angemessene Frist offenbar gesetzt hatten, in welcher er keine Abhilfe vorgenommen hat, dürfte ein weiteres Zuwarten ohnehin hier nicht mehr zumutbar sein (sowieso dürfte in diesem Fall eine Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich sein, da erhebliche Gefahren vorliegen). Da der Vermieter zudem offenbar keinerlei Anstalten tätigt, um die Missstände zu beseitigen, dürfte auch aus diesem Grunde eine außerordentliche Kündigung greifen.

2. Soweit die Mängel ordnungsgemäß angezeigt wurden, dürfe aufgrund der eklatanten Mängel hinsichtlich der Hygiene (Abwasser und Schimmel) eine Totalminderung in Betracht kommen. Wichtig wäre allerdings insoweit, dass nach der nicht vorgenommenen Abhilfe weiterhin eine Mängelbeseitigung von ihnen gefordert wurde.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen mithin beantwortet worden sind. Ansonsten stehe ich für Rückfragen im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

Burgwedel, den 10.01.2006
mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 17.01.2006 | 13:19

Sehr geehrter Herr Hellmann,

vielen Dank für die ausführliche Beantwortung unserer Anfrage.

Für den 12.01.06 um 18.00 Uhr haben wir einen Termin mit dem Vermieter in unserer Wohnung vereinbart, er kam nicht. Am 13.01.06 sind wir dann ausgezogen und haben die Wohnung besenrein verlassen.

Am 14.01.06 wollten wir dem Vermieter die Kündigung einschließlich der von uns gemachten Fotos des Schimmels persönlich übergeben. Im Brief haben wir u.a. Ihre §§ nach BGB erwähnt. Auch schrieben wir, dass wie noch beide in der Ausbildung seien und kein Geld hätten, um unnötige Umzüge zu finanzieren. Schadenersatzansprüche würden wir uns vorbehalten.. (Wir haben das Umzugsunternehmen beauftragt, Kaution zahlen müssen, auch Ummeldung ARCOR kostet Geld!!)

Seine Frau ging an die Sprechanlage. Wir erzählten von unserem Brief, den wir übergeben wollten. „Mein Mann ist nicht da, bitte Brief in Briefkasten werfen.“ Auch hier hatten wir wieder keine Gelegenheit zu einem persönlichen Gespräch.

Am 17.01.06 um 8.00 Uhr erhielten wir von unserem Vermieter folgende SMS!!!

Kündigung bestätigt, Erwarte sofortige Rückgabe aller Schlüssel. Abmeldung bei Stadtwerken und Entsorgung Ihres Mülls. Bis Mittwoch 20.00 Uhr. Xxxx
Falls nicht, lasse ich auf Ihre Kosten neue Schlösser einbauen und den Müll entsorgen. Schadenersatzforderungen sehe ich gerne entgegen.

Wie oben beschrieben, sind wir beide noch in der Ausbildung und haben wirklich keine Geld es auf eine Klage vor Gericht ankommen zu lassen. Zusammen haben wir ca. 1.000 €
Zur Verfügung.

Kann er uns auf Schadenersatz verklagen, da wir ja FRISTLOS ausgezogen sind oder haben wir im Gegenzug Anspruch hierauf.

Gerne erwarten wir Ihre Nachricht. Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.01.2006 | 13:35

Sehr geehrte Dame,

so wie ich den Sachverhalt bislang verstanden habe und auch entsprechend rechtlich gewürdigt habe, dürften tatsächlich Schadensersatzansprüche für Sie in Betracht kommen. Allerdings sehe ich keine Handhabe, warum der Vermieter, der seinen Pflichten im Wesentlichen nicht nachgekommen ist und zudem eine Gesundheitsgefährdung der Wohnung zu verantworten hat, Schadensersatz verlangen soll. Insoweit würde ich zudem noch ergänzen, dass möglicherweise Ansprüche auf Schmerzensgeld in Betracht kommen. Dies wäre aber genau zu prüfen.

Sollten Sie weitere Schritte erwägen, kann Ihnen nochmals nahe legen, ein Rechtsanwalt Ihres Vertrauens für entsprechende professionelle Schreiben aufzusuchen.

Hochachtungsvoll

Hellmann
- Rechtsanwalt-

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