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Ausserordentliche fristlose Kündigung + vorsorglich fristgerecht

| 13.10.2009 22:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Hallo,

Ich habe am 30.7.09 die ausserordentliche fristlose Kündigung meines Mietvertrages zum 07.08.09 bekommen sowie hilfsweise die ordentliche fristgerechte Kündigung zum 31.10.09. Die Mietschuld ebenso zum 07.08.09 beglichen werden.

Offen waren lt. Wohnungsverwaltung die Mieten vom Juni 08, Oktober 08, Dezember 08 und Juni 09. Das Wohnhaus wurde im Mai 08 verkauft und die Miete vom Juni 08 ist per Kontoauszug nachweisbar noch an den alten Hauseigentümer überwiesen worden. Die Restschuld wurde am 06.08.09 per Bareinzahlung aus das Mietkonto beglichen(Einschreiben wurde am 04.08.09 bei der Post entgegen genommen). Habe dem Vermieter meine Position geschildert und mich für mein "schlampiges" Verhalten entschuldigt und Ihm eine Kopie des Einzahlungsbeleges sowie eine Kopie des Kontoauszugs von der Mietüberweisung vom Juni 08 beigelegt und Ihn darauf aufmerksam gemacht, das mit der damaligen Verwalterin, bei der Ich den neuen Mietvertrag am 18.06.08 unterschrieben habe, vereinbart wurde das Sie die "falsch überwiesene Miete" einholt und Ich mir darum keine sorgen machen müsste. Habe Ihn natürlich auch darum gebeten von der Kündigung abstand zu nehmen mit dem Versprechen alle weiteren Zahlungen termingerecht zu leisten.

Ich habe bis heute keinen Mietvertrag gesehen. Die damalige Verwalterin ist seit Anfang des Jahres nicht mehr im Haus angestellt und ich bekomme seit meinem Brief vom 09.08 (Einschreiben meinerseits) weder den Verwalter ans Telefon, noch kann mir jemand Auskunft geben ob Ich zum 31.10.09 Ausziehen muss, noch ob die nachweisbar überwiesene Miete vom Juni 08 vom alten Hauseigentümer eingeholt wurde. Niemand weiss etwas und der Verwalter ist "gerade nicht im Haus / nicht zu erreichen. Eine Durchwahl oder eine Handynummer vom Verwalter kann / will mir auch niemand geben.

Habe die letzten Mieten alle Pünktlich überwiesen und hatte auch sonst nie ärger mit dem Hausverwalter.Ich wurde auch seit bestehen des Mietverhältnisses nicht abgemahnt.

Frage: Muss ich zum 31.10.09 ausziehen weil sonst eine Räumungsklage droht oder konnte ich durch sofortiges ausgleichen der Mietschuld eine Kündigung abwenden ? Habe ich sonst irgendwelche möglichkeiten ?

Vielen Dank im voraus

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Basis Ihrer Angaben wie folgt beantworten darf:

Zum Zeitpunkt der Kündigung am 30.07.2009 bestand nach Ihrer Schilderung ein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten.

Diese Kündigung könnte geheilt worden sein, wenn Sie danach alle ausstehenden Mieten nachgezahlt hätten.

Nach Ihren eigenen Angaben ist dies aber nicht der Fall, da Sie die Miete für Juni 2008 bislang nicht an den (neuen) Vermieter gezahlt haben.

Die Zahlung an den alten Vermieter befreite Sie nur dann von Ihrer Mietzahlungspflicht gegenüber dem neuen Vermieter, wenn Sie vom Vermieterwechsel im Juni 2008 noch keine Kenntnis hatten.

Andernfalls sind Sie weiterhin dazu verpflichtet, die Miete für Juni 2008 auch an den neuen Vermieter zu zahlen. Dieser muss sich darum nicht selbst kümmern!

Wenn er also mittlerweile die Juni 08 Miete noch nicht erhalten hat - sei es von Ihnen, sei es vom alten Vermieter - ist die Kündigung vom 30.07.2009 also nicht geheilt und der Vermieter kann von Ihnen die Räumung verlangen.

Wenn der Vermieter zudem das Mietverhältnis ordentlich wegen schuldhafter Verletzung Ihrer vertraglichen Pflichten gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt hat, wird diese ordentliche Kündigung durch die nachgeholten Mietzahlungen nicht berührt, da diesbezüglich dann kein Nachholrecht mit Heilungswirkung besteht.

Ich gehe daher, vorbehaltlich einer genauen Prüfung des Kündigungsschreibens, davon aus, dass das Mietverhältnis zum 31.10.2009 endet und der Vermieter von Ihnen die Räumung verlangen kann, andernfalls eine Räumungsklage droht.

Möglicherweise hält er aber nicht an der Kündigung fest, wenn Sie die Juni 2008 Miete nun auch noch zahlen - hat er diese bereits erhalten, besteht ja die Möglichkeit, die Überzahlung mit einer künftigen Miete zu verrechnen.

Es hilft aber alles nichts: Klarheit darüber, ob der Vermieter an der Kündigung festhält, werden Sie nur bekommen, wenn Sie mit ihm oder der Verwaltung reden. Ansonsten können Sie das Risiko einer Räumungsklage nur durch Auszug ausschließen - dieser ist aber vielleicht unnötig, wenn der Vermieter an der Kündigung nicht mehr festhalten sollte.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Bei Bedarf kontaktieren Sie mich bitte unter <info@rechtsanwalt-schwartmann.de> oder telefonisch unter 0221-3559205.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 13.10.2009 | 23:27

Hallo Hr. Anwalt

Erstmal vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort.

Das Informationsschreiben über den wechsel des Eigentümers erfolgte im Februar 08, ich habe damals "vergessen" den Dauerauftrag zu ändern und die Mieten vom März, April und Mai 08 wurden vom neuen Eigentümer eingeholt. Das mit der Juni Miete wurde auf dem Mietvertrag notiert, ich bin allerdings auch der einzige von 28 Parteien, der seinen Mietvertrag bis heute nicht bekommen hat.

Bekommt irgendwie alles einen komischen beigeschmack.

Dieses mal war ich Gott sei Dank nicht so naiv und habe einen unterschriftsreifen Mietvertrag vor mir liegen, nur wenn ich dem Umzug irgendmöglich aus dem Weg gehen kann, würde ich dieses natürlich bevorzugen ;-). Was sich in dem Fall aber wohl oder übel mit der fristgerechten Kündigung ja auch in nachzuvollziehender weise erledigt hat.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.10.2009 | 23:28

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ob sich der Umzug erledigt hat, werden Sie wohl nur durch Rücksprache mit dem Vermieter in Erfahrung bringen können.

Wenn Sie kein Risiko eingehen wollen und schon eine neue Wohnung in Aussicht haben, sollten Sie in der Tat zum 31.10. ausziehen - die Kündigung liegt ja vor.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.10.2009 | 01:08

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"Ich weiss leider noch nicht ob ich die Miete für Juni 08 nachzahlen muss, obwohl im Mietvertrag notiert worden ist das der neue Eigentümer sich darum kümmert, darauf ist leider nicht eingegangen worden, mag aber auch an meiner Formulierung liegen. Da ich aber leider auch seit 15 Monaten auf mein Exemplar warte lass ich mich einfach mal überraschen, die 3 Wochen machen den Kohl nicht mehr fett ;-). Trotzdem ist mir sehr geholfen und ich freue mich auf meine neue Wohnung. Vielen Dank."