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Ausschluss des Kündigungsrechts bei Verkauf einer Immobilie


03.06.2007 23:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Eine Wohnung soll neu vermietet werden, die Interessenten (Rentner) möchten jedoch aus verständlichen Gründen eine Sicherheit gegenüber Kündigung – also nach Möglichkeit einen lebenslangen Ausschluss des Kündigungsrechts. Die zu vermietende Wohnung ist Teil eines Zweifamilienhauses, eine separate Einliegerwohnung wird von meiner Mutter bewohnt.

Tatsächlich sehe ich in meiner derzeitigen Lebenssituation keinen Grund für einen zukünftigen Eigenbedarf, könnte ihn daher für einen langen Zeitraum (z.B. 10 Jahre) ausschließen.

Es könnte jedoch die (momentan theoretische) Situation eintreten, dass das Haus aus wirtschaftlichen Gründen verkauft werden müsste (z.B. wg. Pflege der Mutter). Mir ist bekannt, dass Mietverträge bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer übergehen, aber gilt das auch für den Ausschluss eines Eigenbedarfs?

Bei dem Objekt handelt es sich nicht um ein Mietshaus, ein potentieller Interessent würde es mit Sicherheit nur erwerben, wenn er selbst dort in wohnen könnte. Ich möchte durch eine unbedachte Formulierung im Mietvertrag nicht die spätere Attraktivität des Hauses zunichte machen, möchte aber auch auf die Interessen der potentiellen neuen Mieter eingehen.

Können Sie mir diesbezüglich zur Formulierung des Mietvertrages einen Rat geben? Sollte der Vertragstext ggf. juristisch geprüft werden?

Eine kurze ergänzende Frage: Ich habe verstanden, dass es von Seiten des Vermieters als Individualvereinbarung in Ergänzung eines Formular-Mietvertrags möglich ist, einseitig einen Ausschluss des Kündigungsrechts von mehr als vier Jahren zu vereinbaren. Ist das richtig?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs nach § 573 II Nr. 2 BGB ist nicht abdingbar, so dass ein Ausschluss nicht wirksam vereinbart werden könnte.

Ihren Ausführungen entnehme ich, dass Sie hinsichtlich des Vertrages auf der sicheren Seite sein wollen. Dies ist erfahrungsgemäß nur durch eine juristische Prüfung des Vertrages zu erreichen.

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2005 entschieden, dass es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt, wenn dieser länger als vier Jahre an das Mietverhältnis gebunden bleibt.
Ein Kündigungsausschluss sollte daher einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreiten.

Sie können mir selbstverständlich den Vertragstext zur Prüfung überlassen. Vorher müsste man sich allerdings über die Honorierung dieser Tätigkeit ins Benehmen setzen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de
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