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Ausgleichszahhlung möglich?


29.10.2006 13:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe im Juli 2005 eine Wohnung in einer alten Villa bezogen. Die Villa wurde kurz zuvor erst vom Vermieter erworben und komplett entkernt bzw. teilsaniert.
Ich habe die Wohnung, in der ich eigentlich die nächsten 15 Jahre leben wollte, im "Rohzustand" übernommen, d.h. direkt nach Abschluss der Trockenbauphase.
Zum Zeitpunkt der Wohnungsübernahme musste noch eine Entscheidung bezüglich des Bodens getroffen werden (zu sehen war ein völlig verdreckter, verwahrloster 100- jähriger Holzdielenboden, der mit millimeterdicken Bierlack überzogen war).
Aufgrund meiner Annahme, die Wohnung länger zu bewohnen, habe ich in Eigenleistung den Boden in der kompletten Wohnung (ca. 116 m2) abgeschliffen sowie danach lackiert.
Da das Haus unter Denkmalschutz steht, hat der Vermieter den restaurierten Dielenboden der Denkmalbehörde als wiederhergestelltes Denkmal gemeldet.

Aus privaten Gründen habe ich den Mietvertrag nun viel frühzeitiger als von mir geplant und erwartet gekündigt.

Meiner Ansicht nach hat sich der Wert der Wohnung durch das Abschleifen und restaurieren des alten Holzdielenfußbodens erheblich gesteigert. Gerne würde ich zumindest einen Teil der von mir geleisteten Aufwendungen gegenüber dem Vermieter als Ausgleichszahlung geltend machen. Leider findet sich jedoch im Mietvertrag (Standartmietvertrag von Haus & Grund 11/2004)keine eindeutige Vereinbarung.

Insofern meine Frage:
Kann ich einen Teil meiner Aufwendungen für die bei der Denkmalbehörde angegebene Restauration des Fußbodens beim Vermieter geltend machen?
Wenn ja, wie kann/muss diese Ausgleichszahlung berechnet werden?
Wenn ja bzw. wenn nein, welcher Paragraph des BGB´s findet Anwendung?

Ich danke Ihnen schon einmal ganz herzlich im Voraus für Ihre Hilfe.
Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Es ist davon auszugehen, dass sich die zwischen Vermieter und Mieter vereinbarte Miete am derzeitigen Zustand bei Abschluss des Mietvertrages orientiert hat.
Sie schreiben selbst, dass Sie die Bodenarbeiten nicht aufgrund einer vertraglichen Regelung im Mietvertrag, sondern aus „eigenen Stücken“ dergestalt vollzogen haben.
Des Weiteren tragen Sie vor, in dieser „Villa“ mindestens 15 Jahre wohnen zu wollen, sich jedoch aus eigenen Stücken entschlossen haben, früher das Mietverhältnis zu beenden.
Dies liegt wiederum nicht in der Entscheidungsbefugnis des Vermieters, denn bei einer Vermieterkündigung z.B. wegen Eigenbedarfes oder ähnlichem läge die Sachlage völlig anders.
In diesem Falle würde ich jedenfalls den Weg eines Ersatzes eher mit Ihnen gehen wollen, insbesondere dann wenn der Vermieter Ihnen eine ähnliche Mietdauer, wie Sie diese hier darstellen, in Aussicht gestellt hat.
Da jedoch die Beendigung des Mietverhältnisses auf Ihre Initiative hin vollzogen werden soll, wird es mit der Ersatzpflicht sehr schwierig.
Man könnte zwar etwaig an einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung denken, wobei aber das Argument einer etwaigen Entreicherung des Vermieters nicht fern liegt.

Ihr „Pech“ ist, dass Sie Arbeiten gemacht haben, die über das Haus zu einer festen Verbindung mit dem Grundstück geführt haben, so dass ein gesetzlicher Eigentumswechsel zugunsten des Vermieters stattgefunden hat.

Ich würde Ihnen empfehlen, mit Ihrem Vermieter in Verhandlungen einzusteigen, zumal Ihre Arbeiten zu Positivem in Richtung Denkmalbehörde geführt haben.
Ich als Vermieter würde Sie jedenfalls in dieser Richtung unterstützen, da ich von einem Freund kenne, was es mit dem Denkmalamt auf sich hat, insbesondere dahingehend, wenn sich Ihr Vermieter z.B. für einen etwaigen Denkmalpreis angemeldet hat.
Da ich eher empfehle, den Verhandlungsweg zu suchen, ist auf diesem Wege selbstredend auch über die Höhe einer etwaigen Ausgleichszahlung zu befinden.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.10.2006 | 19:40

Sehr geehrter Herr Zahn,

zunächst möchte ich Ihnen ganz herzlich für Ihre ausführliche Antwort danken, auch wenn diese leider nicht wie erhofft ausgefallen ist.
Eine gemeinsame Verhandlung mit dem Vermieter hat dieser kategorisch abgelehnt.

Ich habe mich in der Zeit des Wartens auf Ihre Antwort ein wenig im Mietrecht umgeschaut und bin dabei über den §§ 539, 552 BGB gestolpert. Nun frage ich mich, ob diese Paragraphen nicht evt. für meinen Fall Anwendung finden bzw. wiso sie das nicht tun.

Noch einmal ganz herzlichen Dank für Ihre Mühen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.04.2007 | 15:38

Sehr geehrter Ratsuchender,

um noch in gebotener Kürze auf Ihre Nachfrage einzugehen, ist anzjmerken, dass meines Erachtens die bgeiden Normen nicht auf Ihren Fall passen bzw. dieser Sachverhalt nicht unter diese
Normen zu subsumieren sein wird.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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