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Vermieter betritt Wohnung während Anwesenheit


12.12.2007 15:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Guten Tag

Ich habe folgendes heute erlebt.

Ich lag wegen eines Krankheitsfalls in meiner Wohnung auf dem Sofa und war am schlafen.

Es klingelte an der Haustür 2 mal, da ich es nicht sofort registrierte und wg Krankheit auf dem Sofa lag konnte ich nicht öffnen. Ca 5 Sekunden nach dem 2 klingeln wurde die Hautür geöffnet und der Mann meiner Vermieterin (seine Frau ist lt Vertrag meine Vermieterin) und ein Mieter einer Wohnung des Hauses wo ich einen Schlüssel für den Notfall deponiert habe betraten die Wohnung.

Ich erklärte zugedeckt vom Sofa aus das ich krank bin und was er bitte wolle. Da ich total schockiert war fiel mir nichts besseres ein, aufstehen konnte ich ja nicht.

Der Mann gab mir einen Rüffel über den ungeordneten Zustand der Wohnung ( es lagen Sachen auf dem Boden bzw Tischen unsortiert,ansonsten ist die Wohnung absolut sauber und in neuwertigen Zustand), das er das nicht dulde und der Grund seines eindringens wäre die verspätete Zahlung der Miete und das man mich nicht erreichen könnte. Ich habe mehrmals nach Anrufen meiner Vermieterin versucht Sie zu erreichen.

Durch einen Bankfehler der mir nicht auffiel wurde die Miete 11+12/07 anstatt am zum 1. des Monats zum 15. des Monats überwiesen. Zudem 50 Euro zuwenig die ich aber zusätzlich als Ausgleich bereits überweisen habe.

Zudem verlangt meine Vermieterin eine Auslösung der Bankbürgschaft gegen Bargeld weil ihr das lieber ist.

Wir hatten uns mündlich darauf geeinigt das eine Bankbürgschaft ausreicht.

Meine Frage ist : Wie verhalte ich mich am besten??

Ist es sinnvoll wg Hausfriedensbruch gleich beide zu belangen???

Wenn meine Vermieterin eine Bankbürgschaft in Händen hält muss ich diese dann trotzdem auf Verlangen gegen Bargeld auslösen??

Darf ich ohne Information an meine Vermieterin das Schloss auswechseln??

Muss ich es dulden das mein Vermieter mir einen Rüffel gibt weil Sachen auf dem Boden liegen??

Vielen Dank
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können hierdurch nicht ersetzt werden, da durch Weglassen/Hinzufügen wesentlicher Tatsachen die Beurteilung des Falles anders ausfallen kann. Aufgrund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung des Einsatzes (der Mindesteinsatz von 20 € ist für eine Frage bestimmt; Sie stellen 5) beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

1. zum Betreten der Wohnung:
Zunächst würde ich von einem Strafantrag wegen Hausfriedensbruch - unabhängig davon, ob ein solcher tatsächlich vorliegt - abraten. Dadurch wird Ihr Verhältnis zu Ihrer Vermieterin (und deren Mann) und zu Ihrem Nachbarn sicherlich dauerhaft geschädigt, ohne dass Sie einen Vorteil davon hätten.

1. Ob Ihre Vermieterin (stellvertretend deren Ehemann) zum Betreten Ihrer Wohnung im vorliegenden Fall berechtigt war, ist sehr zweifelhaft. Viele Mietverträge enthalten jedoch eine Klausel, wonach der Mieter Wohnungsbesichtigungen - auch ohne Grund - durch den Vermieter dulden muss; jedoch nur nach vorheriger Ankündigung und nie zur Unzeit. Eine Duldungspflicht ohne vertragliche Regelung besteht nur in folgenden Fällen: a) Feststellung des Zustandes der Räume (alle 1 - 2 Jahre) b) bei Verdacht der Vernachlässigung c) bei Bevorstehender Beendigung des Mietverhältnisses zur Besichtigung von Interessenten. Ohne voeherige Absprache mit dem Mieter ist der Vermieter nur bei Gefahr im Verzug (Bsp.: Wasserrohrbruch in Abwesenheit des Mieters) zum Betreten befugt.

Keinesfalls sind Mietrückstände hierfür einen Grund (Ausnahme: Es gibt Anhaltspunkte, dass Sie tot in Ihrer Whg. liegen, was wiederum Gefahr im Verzug wäre).

Um ähnliche Vorkommnisse in Zukunft zu verhindern, haben Sie die Möglichkeit, sich von Ihren Vermietern und von Ihrem Nachbarn mit dem Schlüssel eine Unterlassungsverpflichtungserklärung unterzeichnen zu lassen. Sollten Sie dies verweigern, können auf Unterlassung klagen. Ob sie eigenmächtig das Schloss auswechseln dürfen, erscheint sehr zweifelhaft. Grundsätzlich benötigen Sie hierfür eine Zustimmung des Vermieters, wozu dieser wiederum verpflichtet sein könnte.

2. zur Bürgschaft:
Ihre Angeben sind recht unpräzise. Ich gehe davon aus, dass Sie eine Bürgschaft als Mietkaution meinen. Grundsätzlich kommt es auch hier auf Ihren Vertrag an. Enthält er lediglich die Klausel, dass Sie eine geeignete Sicherheit leisten müssen, können Ihre Vermieter nicht plötzlich eine Zahlung verlangen. Lediglich wenn dies im Mietvertrag steht. Dann wäre zu überlegen, ob Sie im Zweifelsfall beweisen könnten, dass die Gegenseite mit einer Bürgschaft einverstanden war oder ob sie dies so lange geduldet haben, dass der Kautionszahlungsanspruch verwirkt ist.

3. Mietrückstände:
Bringen Sie den Bankfehler in Ordnung. Summieren sich die Mietrückstände auf mehr als 2 Monatsmieten, hat Ihr Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben, und wünsche gute Besserung.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt
Kanzlei@RA-Liedtke.de
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