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Anspruch auf neutralen Anstrich?


| 21.10.2005 15:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,

es stellt sich auch für uns die sooft gestellte Frage zur Renovierungspflicht beim Auszug. Unsere Vereinbarungen im Mietvertrag sind folgende:


§9 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

(1) ...
(2) Der Mieter ist verpflichet, die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer fachgerecht auszuführen.
(3) ...

§12 Beendigung der Mietzeit

Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit renoviert und gesäubert und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. § 9 Abs.(2) bleibt unberührt.



Mit freundlichen Grüßen

UL
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Zunächst ist festzustellen, dass die in § 9 Ihres Mietvertrages vorgesehene Verpflichtung, während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, grundsätzlich wirksam ist. Soweit kein ausdrücklicher Fristenplan vereinbart wurde, ist der Vertrag nach der Verkehrssitte dahin auszulegen, dass die Fristen in § 7 des Mustermietvertrages 1976 heranzuziehen sind.

Rechtsunwirksam wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ist nach der Rechtsprechung eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Vertragsvordruck, die den Mieter verpflichten soll, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zurückzugeben (BGH, Urteil vom 3.6.1998 - VIII ZR 317/97, WM 1998, 592; BGH, Urteil vom 14.5.2003 - VIII ZR 308/02, WM 2003, 436, 437). - Handelt es sich bei § 12 Ihres Mietvertrages um eine Formularklausel, so wird die hiernach bestehende Endrenovierungspflicht aus den vorgenannten Gründen unwirksam sein. Folglich werden Sie bei Ihrem Auszug keine Renovierungsarbeiten durchführen müssen.

Abschließend weise ich darauf hin, dass eine verbindliche und sichere Auskunft hinsichtlich der Renovierungspflichten erst nach Einsichtnahme in den gesamten Mietvertragstext möglich sein wird.

Mit freundlichen Grüßen

Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2005 | 13:33

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank für Ihre Antwort zur Rechts(un)wirksamkeit der Schlussrenovierungs-Klausel. Sie hat uns zunächst weitergeholfen, da es sich um eine Formularklausel handelt ohne Bezug auf bisherige Schönheitsreparaturen. Die Frage war damit eigentlich auch beantwortet - eigentlich.

Nun sind wir mit unserem Noch-Vermieter konfrontiert, welcher dennoch die Renovierung verlangt. Aus diesem Grund müssen wir nun doch noch eine Nachfrage stellen:

Kann der Vermieter dennoch die Schlussrenovierung verlangen, auch wenn wir vor etwa zwei Jahren die regelmäßigen Schönheitsreparaturen durchgeführt haben - und kann der Vermieter irgendwelche Ausnahmen geltend machen? Der Grund: Unsere Wohnung weist natürlich im heutigen Zustand Gebrauchsspuren auf und einige Zimmer sind nicht weiß gestrichen worden.

Unser Vermieter bemängelt u.a.:
1.) eines der Zimmer ist in einem Lila-Farbton durch uns gestrichen worden und nicht wie zuvor weiß. Der Zustand ist ansonsten gut.
2.) Ein weiteres Zimmer (ockergelb und nicht mehr weiß) weist aufgrund der bereits zwei Jahre zurückliegenden Renovierung an einigen Stellen deutlich sichtbare Gebrauchsspuren auf (z.B. massiv dunkle Bereiche über der Heizung; Dübellöcher; es ist erkennbar, wo Bilder an der Wand hingen - Gebrauchsspuren halt.)


Mit freundlichen Grüßen

U.L.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2005 | 22:40

Sehr geehrter Ratsuchender,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

Selbst wenn Sie nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet sind, eine Endrenovierung durchzuführen, bleibt die Pflicht zur Beseitigung der von Ihnen verursachten Schäden durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch hiervon unberührt. Eine Schadensersatzpflicht besteht beispielsweise dann, wenn die vor 2 Jahren durchgeführten Malerarbeiten unfachmännisch sind, weil etwa Tür - und Fensterbeschläge übermalt wurden oder Laufnasen erkennbar sind oder eine über den üblichen Rahmen heraus fallende Häufung von Dübellochern vorhanden ist. Weiterhin verpflichten normal abgenutzte Tapeten mit Bilder- oder Möbelflecken nicht zur Renovierung, wenn keine Endrenovierungspflicht besteht.

Während der Mietzeit bleibt die Farbgestaltung der Wände grundsätzlich dem Mieter überlassen. Ob der Vermieter bei Mietvertragsende allein wegen einer ungewöhnlichen Farbgestaltung während der Mietzeit einen neutralen Anstrich verlangen kann, ist umstritten. Das LG Hamburg und das LG Aachen bejahen einen solchen Anspruch, während nach dem KG Berlin (GE 1995, S. 1011) und dem LG Braunschweig (WM 1986, 274) vom Mieter keine erneute Renovierung wegen geschmacklicher Beanstandungen verlangt werden kann.

Das Zimmer, welches Sie ockergelb angestrichen haben, dürfte die Geschmacksgrenze nicht überschreiten. Da in diesem Zimmer weiterhin lediglich übliche Gebrauchsspuren sichtbar sind, werden Sie hier nicht renovieren müssen. Bei dem Lila-Anstrich des zweiten Zimmers könnte es sich allerdings um eine ungewöhnliche Farbgestaltung handeln, so dass die erwähnte Streitfrage zum Tragen kommt. Denn nach einer Entscheidung des LG Berlin (GE 1995, S. 249) sind die Farben Türkis, Lila, Schwarz, Rot unzulässig. Hier wird es auch darauf ankommen, ob es sich um einen Pastellton handelt oder um einen intensiven Lilaton. Zwecks gütlicher Einigung könnten Sie Ihrem Vermieter vergleichsweise anbieten, dass ausschließlich dieses Zimmer in Weiß gestrichen wird.

Mit freundlichen Grüßen

J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

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