Anspruch auf Fertigstellung einer Fassade

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:



Ob ein Anspruch des Nachbarn auf Verputz der freigelegten Wandfläche besteht und wer die Kosten zu tragen hat, hängt maßgeblich davon ab, wem die betreffende Wand zuzuordnen ist und ob es sich um eine gemeinsame Grenzwand (Nachbarwand) im Sinne des § 921 BGB handelt oder um eine einseitige Wand.



1. Handelt es sich um eine gemeinsame Grenzwand (Nachbarwand), die auf der Grundstücksgrenze steht und von beiden Parteien genutzt wurde, so ergibt sich aus § 921 BGB, dass beide Nachbarn zur Unterhaltung der Wand verpflichtet sind. Nach § 922 Satz 2 BGB sind die Kosten der Unterhaltung grundsätzlich von beiden Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen. Wird eine Doppelhaushälfte oder ein Anbau abgerissen und liegt die Nachbarwand dadurch frei, ist derjenige, der den Abriss veranlasst hat, verpflichtet, die Wand in einen für eine Außenwand geeigneten Zustand zu versetzen, also insbesondere zu verputzen und ggf. zu dämmen (vgl. BGH, Urteil vom 27.07.2012, Az.: V ZR 2/12). Die Kosten hierfür trägt der Verursacher des Abrisses.



2. Handelt es sich hingegen um eine einseitige Wand, die ausschließlich auf dem Grundstück eines Nachbarn steht und an die der andere Nachbar angebaut hatte, so ist nach dem Abriss des Anbaus keine Verpflichtung des Nachbarn gegeben, die freigelegte Wand auf eigene Kosten zu verputzen (vgl. BGH, Urteil vom 16.04.2010, V ZR 171/09). In diesem Fall bleibt es dabei, dass der Eigentümer der Wand für deren Unterhaltung verantwortlich ist.



3. Im vorliegenden Fall wurde die Fassade vom Nachbarn nachträglich isoliert und verputzt. Im Bereich des Schuppens wurde die Isolierung vollflächig angebracht, aber nur teilweise verputzt. Nach Entfernung des Schuppens fordert der Nachbar, dass Sie die verbleibende Fläche auf Ihre Kosten verputzen.


Hat der Nachbar durch die nachträgliche Isolierung und Verputzung seiner Fassade eine bauliche Veränderung vorgenommen, ist er grundsätzlich für die ordnungsgemäße Herstellung und Unterhaltung dieser Fassade verantwortlich. Die Tatsache, dass im Bereich des Schuppens der Putz fehlte, lag daran, dass der Schuppen die Wand abgedeckt hat. Nach Entfernung des Schuppens ist die Fassade nun ungeschützt.

Nach der Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 27.07.2012, Az.: V ZR 2/12) ist derjenige, der durch eine bauliche Maßnahme (z.B. Abriss eines Anbaus oder Schuppens) eine Wand freilegt, verpflichtet, diese in einen für eine Außenwand geeigneten Zustand zu versetzen, also zu verputzen und ggf. zu dämmen. Die Kosten hierfür trägt der Verursacher der Freilegung.

-Allerdings ist zu beachten, dass im vorliegenden Fall der Nachbar selbst die Fassade isoliert und verputzt hat. Die fehlende Verputzung im Bereich des Schuppens war eine bewusste Entscheidung des Nachbarn, da der Schuppen die Wand abgedeckt hat. Nach Entfernung des Schuppens ist es sachgerecht, dass der Nachbar die Fassade vollständig verputzt, um einen einheitlichen Zustand herzustellen.



Ein Anspruch des Nachbarn gegen Sie, die freigelegte Fläche auf Ihre Kosten zu verputzen, besteht nach dem Kontext nicht. Vielmehr ist der Nachbar selbst verpflichtet, seine Fassade ordnungsgemäß zu unterhalten und zu verputzen. Die Kosten hierfür hat er selbst zu tragen. Ein Anspruch auf Kostenerstattung oder auf Durchführung der Arbeiten durch Sie ergibt sich aus dem Kontext nicht.



Zu der Frage, ob der Nachbar den Auftrag selbst vergeben darf: Da kein Anspruch gegen Sie besteht, besteht auch kein Recht des Nachbarn, den Auftrag auf Ihre Kosten zu vergeben. Sollte wider Erwarten ein Anspruch bestehen (z.B. wenn Sie durch den Abriss des Schuppens eine gemeinsame Wand freigelegt haben), hätten Sie grundsätzlich das Recht, die Arbeiten selbst auszuführen oder einen Unternehmer Ihrer Wahl zu beauftragen. Der Nachbar kann den Auftrag nur dann selbst vergeben, wenn Sie nach Fristsetzung und Aufforderung nicht tätig werden.



Zusammenfassend:

Ein Anspruch des Nachbarn, dass Sie die freigelegte Fläche auf Ihre Kosten verputzen, besteht nicht. Die Pflicht zur ordnungsgemäßen Herstellung und Unterhaltung der Fassade obliegt dem Nachbarn selbst. Ein Recht des Nachbarn, den Auftrag auf Ihre Kosten zu vergeben, besteht nicht.



Mit freundlichen Grüßen

Dr. Milad Ahmadi
Rechtsanwalt