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Angebot für Einfamilienhaus

| 05.09.2010 00:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Es geht um den Bau eines Einfamielienhauses mit einer Wohnfläche von ca, 125 m². Mit dem Architekten trafen sich meine Frau und ich das 1. Mal am Grundstück. Wir beschäftigen uns schon geraume Zeit mit unserem Bauvorhaben und haben deshalb auch konkrete Vorstellungen vom Kellergeschoss, dem Erdgeschoss, vom Dachgeschoss und der Garage. Die davon angefertigten Skizzen haben wir als Gesprächsgrundlage genutzt und darauf aufbauend unser absolutes Kaufpreislimit in Höhe von 230.000,- € für das Eigenheim dem Architekten mitgeteilt. Diese Summe hatten wir anhand des umbauten Raumes und Beispielrechnungen in einschlägiger Literatur ermittelt. Ein für unser Bauvorhaben erstelltes Bauangebot eines rennomierten Bauträgers der Region weist eine Bausumme aus, die unserem Preislimit sehr nahe kommt. Im Verlauf des Gespräches baten wir den Architekten um eine Baupreisschätzung, er packte daraufhin seinen Taschenrechner aus und tippte uns nicht vermittelte Zahlen ein. Zwischenzeitlich fragte er nach "diesem und jenem" und auch nach der Grundstücksgröße bis er schließlich eine Summe von ca. 236.000, € für Haus, Garage und Außenanlage ausgerechnet hatte.

Bei einem 2. Treffen mit dem Architekten in dessen Büro wurden meiner Frau und mir dann Entwürfe vorgelegt die nach unseren Handskizzen angefertigt wurden aber in verschiedenen Bereichen von uns so nicht annehmbar waren und gestrichen bzw. Details geändert werden mußten. Zu keinem Zeitpunkt ist über eine Auftragsvergabe gesprochen worden. Da die Entwürfe nicht zustimmungsreif waren mußten wir annehmen, dass weitere Beratungstermine notwendig sind um eine Übereinstimmung erreichen zu können.

Vor dem nächsten Termin, der am 30.August stattfinden sollte, erhielten wir vom Architekten per e-mail die Mitteilung, dass sich die Bausumme nach seinen Berechnungen auf nunmehr ca. 300.000,- € beläuft und das auch nur mit Einsparungen bei der Bauausführung erreicht werden kann.

Daraufhin lehnten wir das Bauangebot auch per e-mail ab. Die Konsequenz war, dass uns eine Rechnung zusammen mit den vom Architekten inzwischen ausgearbeiteten Bauantragsunterlagen per Einschreiben am 04.09.2010 zugeschickt wurde und uns so zur Kenntnis kam.

Im zugehörigen Anschreiben steht das wir das "Vertragsverhältnis" einseitig ohne triftigen Grund gelöst hätten. Gründe dafür möchten wir nachfolgend benennen:

1. die Bausumme übersteigt um ca. 30% die von uns zu Beginn mitgeteilte max. Kaufpreisvorstellung. Auch der vom Architekten grob gerechnete Preis lag bei 236.000,- € mit Außenanlage.

2.der Architekt scheibt in seinem Anschreiben er hätte die gesamte Architektenleistung beauftragt bekommen. Wir waren immer nur 3 Personen, der Architekt meine Frau und ich. Wir haben weder eine mündliche, noch einen schriftlichen Vertrag geschlossen.

3.der Architekt hat von einer anderen Institution ohne von uns eine Zustimmung zu haben Informationen zum Grundstück eingeholt. Er hat diese Informationen offensichlich für die Erstellung der Bauunterlagen benötigt das diesbezügliches Einverständnis von uns aber nicht eingeholt. Der Architekt hat ohne von uns dazu ermächtigt gewesen zu sein auf unsere Kosten geschäftlich gehandelt.

4. die Zusammenarbeit mit dem Architekten ist durch die geschilderten Vorkommnisse so beeinflußt, dass eine weitere Zusammenarbeit ausgeschlosse wird.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Ein Vertrags- oder Auftragsverhältnis ist mit dem Architekten auch durch die Inanspruchnahme der Beratungsleistung zustande gekommen. Fraglich aus hierbei um welchen Umfang es sich handelt, insbesondere welche Leistungen bislang abgerechnet wurden.

Nach Ihren Angaben wurden zunächst entsprechende Beratungsleistungen abgerufen, ohne das bereits ein konkret Bauaufsicht mit den einzelnen Leistungsbeschreibungen und eine Vergabe beauftragt wurden. Dies gilt umso mehr als der Architekt Ihren Vorgaben bislang noch nicht entsprochen hat und die mit seinem letzten Entwurf, das Budget deutlich überschritten hat unter Einschränkung in der Bauaufsicht. Dass dieser Entwurf nicht annehmbar war, muss sich aus den bisherigen Beratungen ergeben haben. Jedenfalls kann ich aus Ihrer Antwort keine Kündigung erkennen.

Jedenfalls hat der Architekt offensichtlich den Vertrag gekündigt. Eine Abrechnung wäre durch den Architekten daher nur nach der bisherigen Leistung auf Stundenbasis vorzunehmen, wobei hier noch zu prüfen wäre, ob die bisherige Leistung Ihren Vorgaben entsprochen hat und damit überhaupt verwendbar waren. Jedenfalls kann der Architekt keine Leistungen abrechnen für die er nicht ausdrücklich beauftragt war, bzw. sich dies aus dem Umfang der Leistung seiner Beauftragung ergeben hat,

Daher ist die Abrechnung für die Einholung entsprechender Unterlagen für Ihr Grundstück nicht abrechenbar. Die bisherigen Beratungen/Skizzen/Pläne sind nach tatsächlichem Aufwand abzurechnen, wobei ein Abzug berechtigt ist, wenn die bisherige Tätigkeit nicht brauchbar ist.

Fordern Sie den Architekten zunächst auf seine konkrete Tätigkeit, anhand einer Aufstellung darzulegen. Hierbei können Sie dann prüfen, welche Tätigkeiten streichbar sind, mangels Verwendbarkeit.

Weiterhin fordern Sie ihn auf eine Bevollmächtigung für die Einholung von entsprechenden Unterlagen vorzuweisen, ebenso wie eine schriftliche Beauftragung des Anwaltes.

Weisen Sie die Rechnung mangels Prüfbarkeit zurück und fordern Sie zusammen mit der Aufstellung eine neue Rechnung an.

Untersagen Sie eine weitere Tätigkeit des Architekten bis diese Rechnungsangelegenheit geklärt ist. Nehmen Sie die Kündigung des Vertrages durch den Architekten zu Kenntnis.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2010 | 01:36

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre kurzfristege Antwort zu diesem Problem. Die Kündigung des Vertrages wie Sie schreiben erfolgte nicht vom Architekten sondern von unserer Seite wegen der zu hohen Baukosten. Der Achitekt hätte nach unserer Auffassung bei dieser deutlichen Baukostenüberschreitung uns davon in Kenntnis setzen müssen um ein Dilemma zu vermeiden und nicht einfach die Unterlagen fertigstellen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.09.2010 | 20:02

Da der Architekt Ihre Vorgaben nicht eingearbeitet hat, war sicherlich eine Beendigung des Vertrages berechtigt. Ein konkreter Auftrag wurde von Ihnen noch nicht erteilt, so dass der Architekt allenfalls die bisherige Beartung, soweit Sie von Ihnen beauftragt und auch in Ihrem Interesse erfolgte, abrechnen kann. Die Einholung entsprechender Auskünfte und deren Auswertung war nicht beauftragt und ist damit jedenfalls nicht abrechenbar. Hier sollten Sie der Abrechnung widersprechen und und eine Abrechnung nach Studenanfall verlangen.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 09.09.2010 | 18:14

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FRAGESTELLER 09.09.2010 3,2/5,0
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