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Angaben in Kaufabsichtserklärung für Grundstück bindend?

| 13.02.2012 14:43 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Hallo,

wir sind im Begriff, ein Grundstück zu kaufen und haben mit dem entsprechenden Makler eine Kaufabsichtserklärung unterschrieben.
Jetzt kam der Notarvertragsentwurf und wir mussten feststellen, dass der Preis ein anderer ist (höher natürlich), als der vom Makler mitgeteilte. Zusätzlich hat der Makler "vergessen", uns auf wichtige Dinge hinzuweisen, welche nun aber im Notarvertrag stehen.
Außerdem gibt es in der Kaufabsichtserklärung folgende Sondervereinbarung: wir erhalten von der Baufirma xy ein Bauangebot. Nehmen wir dieses Angebot nicht an, müssen wir eine Abstandszahlung i.H.v. 10.000€ leisten und sind im Gegenzug frei in der Wahl der Baufirma.
Diese Klausel findet sind nun aber NICHT im Notarvertrag.
Nun die Frage:
Wenn, wovon ich ausgehe, der Kaufpreis in der Kaufabsichtserklärung nicht bindend ist, wie ist es dann mit den 10.000€ bzgl. der Baufirma? Wie sieht es generell mit der rechtlichen Lage einer Kaufabsichtserklärung aus? Und gibt es eine Möglichkeit, die Maklercourtage zu verringern, wenn der Makler wie in unserem Fall einfach einen schlechten Job macht?

Danke für die Antwort.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:


1.

Ihre ersten Fragen betreffen die rechtliche Bindungswirkung einer Absichtserklärung. Diese umfasst – soweit dieser Vertrag auch ein Bauangebot beinhaltet – nicht nur den Abschluss eines Kaufvertrages, sondern den Abschluss eines als Kaufvertrag bezeichneten Werkvertrages über die Errichtung eines Bauwerks – sog. Bauträgervertrag.

Einen ähnlichen Fall hatte das OLG Dresden durch Urteil vom 15.04.1999, Az. 9 U 3211/98 zu entscheiden. In dieser Entscheidung ging es um die Auslegung einer Absichtserklärung im Zusammenhang mit einem Werkvertrag über Architektenleistungen. Das OLG Dresden kommt durch Auslegung des Vertrages zu dem Ergebnis, dass die Absichtserklärung rechtlich nicht bindend war, so dass aus ihr kein Rechtsbindungswille hergeleitet werden konnte.

Hintergrund der gerichtlichen Argumentation für den Ausschluss des Rechtsbindungswillens war, dass es dem Vertragsschließenden überlassen bleiben sollte, mit welchen Leistungen der Vertragspartner überhaupt beauftragt werden soll. Argumentieren lässt sich auch mit dem Zweck der „Absichtserklärung". Dieser geht entsprechend dem Wortlaut dahin, erst noch einen Vertrag abzuschließen. Dementsprechend enthält die Absichtserklärung gerade noch nicht die wesentlichen Vertragselemente des Hauptvertrages. Diese bleiben vielmehr den Verhandlungen der Parteien über den eigentlichen Kaufvertrag überlassen.

Sollte die Klausel „Abstandszahlung von 10.000,- € gegen freie Wahl eines Unternehmers" für Sie also von gravierender Bedeutung sein, sollten Sie bei den weiteren Vertragsverhandlungen über den Hauptkauf- bzw. –werkvertrag darauf drängen, dass eine solche Klausel in den Vertrag aufgenommen wird.

Dies wäre jedoch eher zu Ihrem Nachteil, weil der Rücktritt vom Vertrag – der regelmäßig auch in solchen Bauträgerverträgen möglich ist – durch Aufnahme einer solchen Klausel erschwert wird und für Sie zusätzliche Kosten entstehen.


2.

Hinsichtlich der von Ihnen angesprochenen Maklerprovision entsteht der Anspruch des Maklers erst, wenn der Hauptvertrag zustande kommt. Regelmäßig findet sich eine Klausel in dem Hauptvertrag, der dann den Anspruch erst, neu und eigenständig begründet und zwar durch Ihre Unterschrift nach notarieller Belehrung. Sollten Sie den Vertrag – und auch das Maklerhonorar – unangemessen und nachteilig empfinden steht es Ihnen frei über einzelne Punkte und über die Höhe der vertraglich zu verankernden Forderungen frei zu verhandeln und gegebenenfalls von Ihrem Entschluss - den Vertrag zu schließen - Abstand zu nehmen, weil Ihnen die Konditionen nicht zusagen. Gleiches gilt für den Fall dass Ihnen Ihr Vertragspartner nicht hinreichend entgegen kommt – Sie haben die freie Wahl dann eben nicht zu kaufen / bauen.


3.

Soweit Sie die Maklerhaftung ansprechen besteht nach ständiger Rechtsprechung die Pflicht des Maklers, seinen Auftraggeber über alle für den Vertragsschluss bedeutsamen Umstände aufzuklären; dies gilt selbst dann, wenn sie geeignet sind, den Auftraggeber von einem Vertragsschluss abzuhalten und damit den Anfall der Provision zu gefährden.

Eine Erkundigungs- und Nachprüfungspflicht besteht jedoch für den Makler in der Regel nicht (BGH, WM 1978, 1069; NJW 1983, 1730 = LM § 676 BGB Nr. 27). Der Makler muss nur die ihm bekannten Umstände offen legen (BGH, DB 1956, 794). Etwas anderes gilt nur dann - und zwar mit der Folge eines verschuldensabhängigen Schadensersatzanspruchs -, wenn der Makler entsprechende Zusicherungen macht ("geprüfte Objekte"), wenn er eine besondere Erkundigungspflicht ausdrücklich übernommen (BGH, NJW-RR 1991, 627), wenn er durch besonders intensive Werbung bei dem Auftraggeber das Vertrauen erweckt hat, dass er das Objekt auf seine Eignung und Solidität überprüft hat oder es sich um besonders gefährliche Geschäfte handelt und der Auftraggeber offensichtlich geschäftlich unerfahren ist (vgl.OLG Köln, MDR 1959, 210).

Für das Vorliegen eines solchen Ausnahmetatbestands ist nach Ihren Schilderungen nichts ersichtlich. Vielmehr gilt auch hier, dass Sie die Möglichkeit haben, den Notarvertrag nicht abzuschließen oder durch Verhandlungen auf die Höhe des Honorars Einfluss zu nehmen das letztlich im Notarvertrag verankert wird.


Gerne kann ich auch die entsprechenden Verhandlungen für Sie übernehmen.


Bitte beachten Sie, sehr geehrte Ratsuchende, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2012 | 16:52

Sehr geehrter Herr Koerentz,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Allerdings habe ich eine Nachfrage zu dem Sachverhalt der 10.000€. Wie bereits geschrieben, steht diese Sondervereinbarung nur in der Kaufabsichtserklärung. Im Notarvertrag steht davon nichts. Es steht sogar im Notarvertrag: "Der Kaufgegenstand ist vertrags- und nutzungsfrei". Würde das nach Ihrer Antwort bedeuten, dass die Vereinbarung aus der Kaufabsichtserklärung hinfällig ist? (wenn ja, dann wäre das natürlich gut und wir werden auf den Punkt auf keinen Fall bestehen).

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.02.2012 | 17:04

Ja. Abstrakt gesehen - also ohne Kenntnis der notariellen Urkunde - haben beide Regelungen nichts miteinander zu tun.

Vertrags- und Nutzungsfreiheit bedeutet, dass keine Miet- bzw. Pachtverhältnisse an dem nach Umsetzung des Notarvertrags Ihnen gehörenden Grundstück bestehen. Sie brauchen sich also nicht mit anderen Nutzern des Grundstücks auseinanderzusetzen, sondern können es - im Rahmen der gesetzlichen Grenzen - selbst so verwenden, wie Sie möchten.

Bewertung des Fragestellers 14.02.2012 | 15:27

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 14.02.2012 4,8/5,0
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