Anfrage zu GRZ und tatsächlich bebaubare Fläche

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Für den Bebauungsplan 1986 gilt die damals aktuelle BauNVO 1977. Der § 19 BauNVO 1977 hatte den folgenden Wortlaut:

(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.

(2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

(3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.

(4) Auf die zulässige Grundfläche werden die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14 nicht angerechnet. Das gleiche gilt für Balkone, Loggien, Terrassen sowie für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können.

Erst mit der BauNVO 1990 sind die auch heute noch geltenden Überschreitungsregelungen des § 19 Abs. 4 Sätze 2 - 4 BauNVO 1990 geschaffen worden.

Unabhängig davon können Sie sich aber auf § 21a Abs. 3 BauNVO 1977 berufen:

Auf die zulässige Grundfläche (§ 19 Abs. 2) sind überdachte Stellplätze und Garagen nicht anzurechnen, soweit sie 0,1 der Fläche des Baugrundstücks nicht überschreiten. Darüber hinaus können sie ohne Anrechnung ihrer Grundfläche zugelassen werden
1. in Kerngebieten, Gewerbegebieten und Industriegebieten,
2. in anderen Baugebieten, soweit solche Anlagen nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 des Bundesbaugesetzes im Bebauungsplan festgesetzt sind.
§ 19 Abs. 4 findet keine Anwendung.

Zufahrten sind Bestandteil der Garage i.S.d. BauNVO (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 19. September 1995 – 4 NB 24/94 –, juris, Rz. 5). Privilegierungen für Holzbohlen und Rasenlochsteine und andere Materialien, die den Boden nicht versiegeln, sondern das Oberflächenwasser einsickern lassen, den Luftaustausch mit dem Boden gewährleisten sowie die Bodenflora und Bodenfauna nicht wesentlich beeinträchtigen, gibt es erst seit 1990 (vgl. § 19 Abs. 4 Satz 4 Nr. 1 BauNVO ).

In Hinblick auf den Technikanbau kommt es darauf an, ob die dort befindliche Technik dem Wohnhaus oder der Garage dient oder etwa dem Garten. Dient er der Garage, ist er auch bei ihr anzurechnen.

Bis zur BauNVO 1990 waren nur die Hauptanlagen wegen ihrer städtebaulichen Bedeutung und nicht die damit üblicherweise verbundenen Nebenanlagen (im weiteren Sinne) auf die zulässige Grundfläche anzurechnen. Anzurechnen auf die GRZ sind also:
1. die Hauptanlage (das Wohnhaus mit seinen Bestandteilen wie einer angeschlossenen Holzterrasse) = 97,75 qm + 20 qm = 117,75 qm und
2. die Garage mit ihrer Zufahrt (= 36 qm + 60 qm), soweit sie über 45 qm hinausgeht, = 51 qm.
Insgesamt sind dies 168,75 qm, die auf die GRZ angerechnet werden. Diese darf aber nur 135 qm betragen. Das sind folglich 33,75 qm zu viel. Ist die Holzterrasse dagegen ein selbständiges, vom Wohngebäude getrenntes bauliches Element im Garten, handelt es sich um eine Nebenanlage i.S.d. § 14 BauNVO und würde nicht angerechnet werden - die Überschreitung reduzierte sich auf 13,75 qm. Diese Fläche ließe sich eventuell noch einsparen durch eine teilweise schmalere und/oder kürzere Zufahrt. In Betracht kommt aber auch eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB).

Das Bauamt verkennt also die besondere Regelung des § 21a Abs. 3 BauNVO 1977. Sie übersehen dagegen leider, dass § 19 Abs. 4 BauNVO in der Fassung 1977 gilt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen