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Baurecht, GRZ Berechnung Bay BauNVO 1968

25.06.2020 11:52 |
Preis: 70,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter


Zusammenfassung: Überdachte Terrassen als Erweiterung eines Wohngebäudes als Hauptanlage sind keine Nebenanlagen i.S.d. § 14 BauNVO und werden auf die GRZ angerechnet. Sie haben außerdem insoweit gebäudegleiche Wirkung und müssen deshalb Abstandsflächen nach Bauordnungsrecht einhalten.

Das Haus besteht seit 20 Jahren und ist so genehmigt und abgenommen worden.
Das Objekt befindet sich in Bayern. Es gibt kein Problem mit den Abstandsflächen.
Für das Grundstück gibt es ein Bebauungsplan mit festgesetzter GRZ.

Ein Teil unseres Daches ist im Ursprungszustand traufseitig um einige m verlängert, um somit einen Teil der Terrasse zu überdachen. (Freisitz)
Das Dach liegt auf einem Stützpfeiler und einer Stützwand auf.

Die Frage: Anrechnung der überdachten Terrasse (Freisitz) zur GRZ

Wir haben ein ca. 1500qm Baugrundstück mit einem EFH. Die GRZ ist fast ausgereizt und es kann nur noch ein weiteres EFH (6 x 8m) zusätzlich gebaut werden.

Unser Architekt hat eine Bauvoranfrage für ein 2tes Haus gestellt und ist der Meinung man kann laut Bebauungsplan ein zweites Haus bauen.
Laut geltender Baunutzungsverordnung von 1968 zum Bebauungsplan sind Loggien, Freisitze, Terrassen, Erker, Garagen, überdachte Stellplätze, Stützmauern etc. von der GRZ-Berechnung ausgenommen, soweit in den Abstandsflächen zulässig gemäß BayBO.


Die Gemeinde hat deswegen unsere überdachte Terrasse (Freisitz) des bestehenden Hauses nicht zur GRZ dazugerechnet und somit kann das kleine Haus gebaut werden, ohne GRZ Überschreitung, also Bebauungsplan konform.

Das Landratsamt jedoch lehnt die Bauvoranfrage ab, wegen GRZ-Überschreitung.
Im Gegensatz zum Bauamt der Gemeinde ist das Landratsamt der Aufassung, dass die überdachte Terrasse des bestehenden Hauses zur GRZ dazugerechnet werden muß, obwohl dies genau in der BauNVO unberücksichtigt bleiben soll.
Grund: Überdachte Freisitze lösen wegen Ihrer Überdachung eigene Abstandsflächen aus und sind somit in die Berechnung der GRZ mit einzubeziehen.

Wie können Abstandsflächen mit der GRZ Berechnung in Verbindung gebracht werden.

Wer hat Recht, Architekt und Gemeinde oder Landratsamt ?

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine überdachte Terrasse als Anbau zum Wohngebäude ist keine Nebenanlage im Sinne des Bauplanungsrechts, sondern Bestandteil der Hauptanlage "Wohngebäude". Terrassen sind in der Regel Gebäuden gleichgestellt, wenn mit der Konstruktion „fiktiver Außenwände" Räume entstehen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen (Bauordnung im Bild Niedersachsen, Redaktion, HI10053524). Das dürfte der Fall sein, wenn das Hausdach um mehrere Meter die Terrasse überdacht und auf einem Stützpfeiler und einer Stützwand aufliegt. Deshalb können Sie sich nicht auf § 19 Abs. 4 Satz 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1968 berufen.

Überdachungen von Terrassen müssen zu Grundstücksgrenzen Abstandsflächen einhalten (Bauordnung im Bild Niedersachsen, a.a.O.). Sie haben nämlich regelmäßig gebäudegleiche Wirkung i.S.d. Art. 6 Abs. 1 Satz 2 der Bayerischen Bauordnung (BayBO), vgl. Dhom, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Kommentar, Stand: Dezember 2019, Art. 6, Rz. 29). Deshalb scheidet auch § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO 1968 aus.

Das Landratsamt als zuständige Bauaufsichtsbehörde hat damit leider recht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 26.06.2020 | 18:57

Sehr geehrter Herr Geißlreiter ,

vielen Dank für Ausführungen.

Aufgrund des folgenden Absatzes der BauNVO 1968 §19

(4) Auf die zulässige Grundfläche werden die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14 nicht angerechnet. Das gleiche gilt für Balkone, Loggien, Terrassen sowie für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können.

habe ich noch eine Verständnisfrage.

Auch wenn wir keine Nebenanlage im Sinne des §14 haben, handelt es sich doch um eine Terrasse, die in diesem Absatz explizit von der GRZ-Berechnung ausgenommen wurde.
Von Dächern ist bei Balkonen, Loggien oder Terrassen nichts erwähnt, lediglich die zulässigen Abstandsflächen sind relevant. Unser Freisitz bzw. überdachte Terrasse ist in den Abstandsflächen zulässig.

In welcher Verordnung bzw. Gesetzestext findet sich eine Regelung bezüglich der Überdachung ? Ist die von Ihnen genannte (Bauordnung im Bild Niedersachsen, Redaktion, HI10053524) eine Auslegung ?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.06.2020 | 19:32

Sehr geehrte Fragestellerin,

eine überdachte Terrasse ist nach der Bayerischen Bauordnung ohne Abstandsfläche nicht zulässig, weil sie gebäudegleiche Wirkung hat und deshalb Art. 6 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. Satz 1 BayBO gilt. Das ist auch die Rechtslage in allen anderen Bundesländern und entspricht der Rechtsprechung. § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO 1968 setzt voraus, dass die Terrasse nach Bauordnungsrecht ohne Abstandsfläche zulässig ist ("soweit") - das ist bei überdachten Terrassen gerade nicht der Fall.

Die Überdachung mit fiktiven Außenwänden fassen Rechtsprechung und rechtswissenschaftliche Literatur unter den Rechtsbegriff der gebäudegleichen Wirkung. Es handelt sich um eine Interpretation des Gesetzeswortlautes, die allerdings allgemein als zutreffend anerkannt wird.

Versuchen Sie aber vielleicht erst einmal, bei der Bauaufsichtsbehörde mit Art 6 Abs. 8 Nr. 1 BayBO zu argumentieren, wonach vor die Außenwand vortretende Bauteile wie […] Dachüberstände bei der Bemessung der Abstandsflächen außer Betracht bleiben (bei Ihnen geht es eigentlich um fiktive Räume wegen der Terrasse und der Einfassungen/Abstützungen, was eine ganz andere Qualität hat). Vielleicht haben Sie Glück!

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

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