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Änderung der Nebenkostenteilung für Eigentümer

7. September 2006 11:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe im April 2002 eine Eigentumswohnung gekauft. Es sind insgesamt 11 Wohneinheiten. Zum damaligen Zeitpunkt wurde nach MEA abgerechnet und meine Nebenkosten betrugen monatlich 167 €. Ich habe einen MEA von 82,49 und 135 qm (meine Wohnung liegt im Kellerbereich). Im September 2002 haben die beiden Beiräte eine Sondersitzung mit der Hausverwaltung veranlasst, für die 500 DM bezahlt werden musste. Zwischen Einladung und Sitzung lagen genau 10 Tage. Da ich Urlaub hatte, konnte ich nicht teilnehmen. Genaugenommen hatte keiner der Eigentümer an dieser Sitzung teilgenommen. Einziger TOP war die Änderung des Umlageschlüssels von MEA nach qm. Dieses Thema hätte durchaus in der eigentlichen jährlichen Sitzung behandelt werden können. Es war eigentlich kein Grund für eine Sondersitzung vorhanden, da dies kein dringliches Thema war. Im Endergebnis gibt es zwei Eigentümer, die sehr benachteiligt sind. Ich selbst habe seitdem fast 2000 € mehr an Nebenkosten gezahlt. Die Beiräte dagegeben haben zusammen über 1000 € durch diese Regelung eingespart. Leider steht zwar in der Teilungserklärung, dass grundsätzlich nach MEA abgerechnet wird, dies aber mit einfacher Stimmenmehrheit geändert werden kann. Meine Frage lautet nun: Ist das in Ordnung wenn sich zwei Beiräte in dieser Form bereichern und kann ich etwas dagegen unternehmen?
Ich wäre Ihnen sehr dankbar für die Beantwortung der Frage. Ich habe heute Abend eine Eigentümerversammlung, bei der dieser TOP erneut behandelt werden soll.
Mit freundlichen Grüßen

-- Einsatz geändert am 07.09.2006 15:35:50

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich gerne wie folgt:

In § 23 WEG ist die Wohnungseigentümerversammlung geregelt. Ich denke, die Vorschrift ist Ihnen bekannt. Nach Abs. 4 dieser Bestimmung ist ein Beschluss nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt worden ist. Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines Monats seit der Beschlussfassung gestellt werden, es sei denn, der Beschluss verstößt gegen eine Rechtsvorschrift, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

Eine rechtzeitige Anfechtung des Beschlusses ist nicht erfolgt. Anfechtbare Beschlüsse bleiben bis zur Rechtskraft der Ungültigkeitserklärung des Gerichtes wirksam und sind bis dahin durchführbar, da ein solcher Antrag auch keine aufschiebende Wirkung hätte.

Ein solch gefasster Beschluss wirkt gegenüber allen Wohnungseigentümern, dem Verwalter und den Sonderrechtsnachfolgern. Er kann aber, im Gegensatz zur Gemeinschaftsordnung, jederzeit mit der Mehrheit, mit der er gefasst wurde, wieder aufgehoben oder geändert werden (OLG Frankfurt, OLG E 1982, 268). Anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung kann ich nicht feststellen, ob überhaupt Anfechtungsgründe gegeben sind. Die Frist zur Einberufung beträgt nach § 24 Abs. 4 WEG mindestens eine Woche. Sie ist also hier gewahrt. Der Verwalter muss eine Versammlung einberufen, wenn dies von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Ob dies im vorliegenden Fall so war, vermag ich nicht zu beurteilen. Allerdings kann der Verwalter jederzeit eine solche Versammlung einberufen, wenn dies aus Gründen der ordnungsgemäßen Verwaltung angezeigt ist.

Sie hätten seinerzeit möglicherweise etwas dagegen unternehmen können, wenn die Versammlung zur Unzeit stattgefunden hat, also während einer Zeit, zu der die meisten Eigentümer in Urlaub waren. Da Ihnen bei der seinerzeitigen Einladung wohl auch der Tagesordnungspunkt bekannt gegeben wurde, hätte Ihnen eine Teilnahme freigestanden. Vermutlich haben Sie damals die Tragweite der beabsichtigten Änderung nicht erkannt.

Es müsste nun erst einmal geklärt werden, ob die Teilungserklärung eine erneute Abstimmung über den Abrechnungsmodus hergibt, also von Grundfläche wieder zu Miteigentumsanteilen gewechselt werden kann und dies durch einfache Stimmenmehrheit in der Versammlung möglich ist.

Da die Versammlung bereits heute Abend stattfinden soll, vermute ich, dass ein entsprechender Tagesordnungspunkt fehlt. Einen derartig wichtigen Beschluss können Sie auch nicht unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges" behandeln. Ein Mehrheitsbeschluss über diesen Punkt wäre nur dann wirksam, wenn er bei der Einberufung angekündigt worden wäre (§ 23 Abs. 2 WEG ).

Da Sie dies angegeben haben, nehme ich an, dass hier erneut über diesen Punkt abgestimmt werden kann. Wenn Sie dann eine Mehrheit haben, sollte es möglich sein, den Abrechnungsmodus wieder zu ändern. Dies kann aber erst dann abschließend beurteilt werden, wenn die Teilungserklärung eingesehen wurde.

Mit freundlichen Grüßen


R. Pössl
Rechtsanwalt



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