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Abweichung zwischen Mietvertrag und Wohnungsübergabeprotokoll

| 29.11.2019 10:37 |
Preis: 65,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Sehr geehrte Damen und Herren,

in einem Standard-Mietvertrag wurde handschriftlich vereinbart, dass die Küche unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird. Deren Instandhaltung und -setzung, mit Ausnahme von Spüle und Herd, gehen nicht zu Lasten des Vermieters. Abschließend wurde auf das Wohnungsübergabeprotokoll hingewiesen.

Jetzt da im Wohnungsübergabeprotokoll die Küche im Inventarverzeichnis über Küche und Bad aufgeführt wird, stellt sich die Frage, ob dadurch der Vermieter für die Reparatur bzw. Neuanschaffung verantwortlich ist. Ebenso für die Ausstattung vom Bad, welche ebenfalls im Wohnungsübergabeprotokoll aufgeführt ist.

Unter dem Inventarverzeichnis Küche und Bad, steht u.a.: „Küche (nur vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtungsgegenstände bzw. geschaffenen Zustand kennzeichnen)."

Aufgeführt sind, neben anderen Gegenständen wie Rost und Küchenbleche, Putz gestrichen, gefliest schwarz/weiß, folgende handschriftlich angekreuzte Dinge:

Neue Einbauküche: Elektroherd mit Cerankochfeld, Geschirrspülmaschine, Kühl/Gefrierkombination, Dunstabzugshaube jeweils mit Fabrikat angegeben.

Im Bad: „Bad" (nur vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtungsgegenstände bzw. geschaffenen Zustand kennzeichnen)."

Hier sind folgende handschriftlich angekreuzte Dinge: Handwaschbecken, WC mit Sitz Duschabtrennung in Glas, Armaturen immer von Grohe usw.

Übergabeprotokoll ist sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter unterzeichnet.

Ist dadurch der Vermieter oder Mieter verpflichtet diese Dinge instand zu halten bzw. eine Neuanschaffung vorzunehmen und kann dabei auf Noname-Produkte abgewichen werden.

Ebenfalls ist vereinbart:
Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltung, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 120 Euro und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6% der Jahresnettomiete nicht übersteigt. Die kleinen Instandsetzungen umfassen nur das beheben kleinerer Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschleiss sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Ist das so zu verstehen, dass bei einer Reparatur für Herd oder Kühlschrank oder der Einstellung von Heizungsventilen der Mieter diese Kosten trägt?

Vielen Dank das Sie sich diesen Fragen annehmen.

Mit freundlichen Grüßen
L.S.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

in einem Standard-Mietvertrag wurde handschriftlich vereinbart, dass die Küche unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird. Deren Instandhaltung und -setzung, mit Ausnahme von Spüle und Herd, gehen nicht zu Lasten des Vermieters. Abschließend wurde auf das Wohnungsübergabeprotokoll hingewiesen.

Zunächst bedeutet diese Vereinbarung, dass der Vermieter nicht für die Instandhaltung der Küche als Mobiliar aufkommt, ebensowenig wie für einen Kühlschrank, wenn dieser zur Küche gehört. Andererseits bedeutet diese Vereinbarung aber auch, dass er für die Instandhaltung von Spüle und Herd haftet.

Mit dem Verweis auf

Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltung, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 120 Euro und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6% der Jahresnettomiete nicht übersteigt. Die kleinen Instandsetzungen umfassen nur das beheben kleinerer Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschleiss sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

ist eine sog. Kleistreparaturklausel gemeint, die i.d.R. zulässig ist. Diese bedeutet, dass der Mieter im Einzelfall die Instandhaltungskosten bis höchstens 120 EUR je Aufwand und insgesamt höchstens 6 % der Jahreskaltmiete tragen muss, sprich sämtliche Reparaturen die im alleinigen Zugriffs- und Einwirkungsbereich des Mieters liegen sind davon regelmäßig betroffen (Wasserhähne, Ventile, außenliegende Toilettenspülung, Verschleiß Herd etc.. Wird dort in Folge des Verschleisses eine Instandhaltung-/Reparatur notwendig und die Reparaturkosten liegen unter gleich 120 EUR, dann muss der Mieter dafür aufkommen. Beträgt die Rechnung indes 120,01 EUR so muss der Vermieter die Rechnung alleine tragen. Er darf nicht bis 120 EUR fordern und nur den Rest 0,01+ EUR tragen.

Meines Erachtens ändert der Verweis im Mietvertrag auf das Übergabeprotokoll nichts an diesen vertragliichen Regelungen. Vielmehr hat das Übergabeprotokoll nur beschreibende Wirkung und keinen anderslautenden Erklärungsinhalt im Verhältnis zur mietvertraglichen Regelung.

Demzufolge heißt es nach Ihren Angaben lediglich:

nur vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtungsgegenstände bzw. geschaffenen Zustand kennzeichnen

Damit wird zum Ausdruck gebracht, dass der Vermieter Gegenstände XY zur Verfügung stellt. Wie mit den Gegenständen umgegangen wird oder wer für diese haftet, ist damit nicht zum ausdruck gebracht worden. Dies regelt hier der Mietvertrag, welcher dann sagt:

dass die Küche unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird

Sprich die Küche, welche im Übergabeprotokoll aus XY Bestandteilen besteht, wird unentgeltlich überlassen und dessen Instandhaltung dem Mieter mit Ausnahme von Herd und Spüle obliegt.

Eine abweichende Haftungsregelung ist damit nicht zum Ausdruck gebracht worden.

Das Amtsgericht Berlin-Neukölln (AZ 18 C 182/17) entschied am 14.11.2017: Es bestehe kein Anspruch, dass der Vermieter Reparaturkosten für die in der Wohnung befindliche Küche zahlt, da die Küche zur unentgeltlichen Nutzung überlassen worden sei. Damit sei sie nicht Bestandteil der Mietsache - bei Mieterhöhungen könne die Küche als Ausstattung der Wohnung auch keine Berücksichtigung finden.

Die Formularklausel zur Regelung über die unentgeltliche Überlassung und Nutzung, und dass für den Vermieter keine Instandsetzungspflicht und keine Instandhaltungspflicht besteht, sei nicht zu beanstanden. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, eine Mietwohnung mit einer Küche auszustatten.

ABER

Einige Gerichte sehen eine Vereinbarung im Mietvertrag, die Küche sei nur "geliehen", "unentgeltlich überlassen" als Umgehung des Gesetzes (Instandsetzungspflicht des Vermieters) und daher als unwirksam an, erst recht, wenn dies nur als Formularklausel im Vertrag steht.

Insoweit ist die Rechtslage nicht ganz eindeutig. Daher müsste man schauen, welche Rechtsauffassung die Gerichte an Ihrem Wohnort haben. Da aber die hier auszugsweise zitierte Entscheidung sehr nahe sein dürfte, wäre die Klausel im Zweifel zulässig.

Hinsichtlich der Instandhaltungspflicht bzw. Wiederbeschaffung gilt:

Solange keine konkreten Marken vereinbart sind, sondern lediglich "Spüle", "Ceran-Herd-Kochfeld" etc. wird nur ein Gerät, dass diese Eigenschaft hat, geschuldet. Sprich sog. mittlerer Art und Güte. Insoweit kann jedes dafür geeignete Gerät angeschafft werden. Darunter fallen auch gleichwertige No-Name-Produkte.

Hier betrifft es ja nur insoweit die Küche. Die Badausstattung ist ohnehin Sache des Vermieters, da er diesbezüglich allein zur Instandhaltung verpflichtet ist.

Da die Küche nach dem Wortlaut nur unentgeltlich überlassen sein soll und sofern andere Geräte kaputt sind und ausgetauscht werden müssen und diese Pflicht dem Mieter obliege, dann kann dieser sogar die Geräte nach Tausch wieder ausbauen und mitnehmen. Denn diese Geräte stehen dann ausschließlich in Ihrem Eigentum. Sprich wenn der Vermieter die Ersatzbeschafftung mit zweifelhaften Regeln ausschließt und diese dem Mieter auferlegt, dann sind die zum Ersatz beschafften Geräte auch Eigentum des Mieters und verbleiben in diesem auch.

Der Mieter muss und sollte dann lediglich das defekte Gerät aufbewahren, da dieses Eigentum des Vermieters darstellt und bei Auszug wieder in die Wohnung verbracht werden muss.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 02.12.2019 | 10:06

Sehr geehrter Herr Lembcke,

vielen Dank aus Berlin für die schnelle Antwort.

Ihre Ausführung ist verständlich und erschließt sich für die weitere Verwertung auch mir als Laien.

Ich fasse zusammen:
…ist ein Gegenstand der Küche mit Markennamen aufgeführt (Herd mit Cerankochfeld von x/y), ist demzufolge die Wiederbeschaffung auch mit der Markennamen zu erfolgen.
…die Badausstattung ist Sache des Vermieters. D.h. im Inventar aufgelistete Gegenstände wie: Armaturen immer von Grohe, Durchtrennung in Glas, WC-Sitz müssen vom Vermieter ersetzt/instandgehalten werden.

Außer, Instandhaltung-/Reparaturkosten fallen unter die Kleinreparaturklausel von unter 120,00 Brutto/6% Jahreskaltmiete.

Sollte das soweit korrekt zusammengefasst sein, möchte ich mich für Ihre Mühe bedanken und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Herr S.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.12.2019 | 10:18

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Ihre Darstellung ist fast zutreffend, möglichweise habe ich mich da etwas misslich in Ihrem Fall ausgedrückt.

Zitat Ihrer Angabe:
dass die Küche unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird. Deren Instandhaltung und -setzung, mit Ausnahme von Spüle und Herd, gehen nicht zu Lasten des Vermieters.dass die Küche unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird. Deren Instandhaltung und -setzung, mit Ausnahme von Spüle und Herd, gehen nicht zu Lasten des Vermieters.

Herd und Spüle sind nach dem Mietvertrag Sache des Vermieters. Geht das Cerankochfeld, welches man dem Herd wohl zuordnen kann oder nicht, streitige Frage, defekt, wäre es Sache des Vermieters dieses wieder instandzusetzen, dann muss sich der Vermieter um Ersatz kümmern und Markengeräte im Zweifel, soweit vereinbart, beschaffen.

Trifft die "Instandsetzungspflicht" den Mieter, Obacht eine solche ist nicht vereinbart, denn Sie dürfen z.B. auch ohne Kühlschrank dort wohnen und müssen keinen neuen beschaffen. Wenn Sie dies aber dennoch tun, können Sie jedes anderes Gerät wählen und bei Auszug wieder entfernen. Auf die Marke käme es angesichts des Wegnahmerechts nicht an, da nur das Gerät, sprich das Eigentum des Vermietes, wenn auch defekt, wieder an Ort und Stelle verbracht werden muss. Ihres dürfen Sie wieder mitnehmen.

Hinsichtlich des Bades spielt es keine Rolle, da hier der Vermieter für die Instandhaltung verantwortlich ist und insoweit Markenarmaturen etc.. vereinbart hat, sodass er diese auch wieder zur Verfügung stellen muss.

MfG
RA Lembcke

Bewertung des Fragestellers 02.12.2019 | 11:45

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