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Abstandszahlung

06.10.2009 17:11 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Ich bewohne und nutze beruflich die Immobilie meiner Ehefrau, mit der ich in Scheidung lebe. Die Immobilie gehörte einst zur Hälfte mir, ich hatte diese Hälfte gegen ein eingetragenes Rückforderungsrecht ohne Entgelt meiner Frau überlassen. Das Rückforderungsrecht ist bedingt für den Fall der ausgesprochenen Scheidung. Ein Scheidungsurteil wird seit Jahren von meiner Frau hinausgezögert. Ein alter Mietvertrag besteht. Dessen Gültigkeit wird von meiner Frau bestritten.

Die Immobilie befindet sich in der Zwangsversteigerung, ein Bietinteressent hat sich nach dem letzten Versteigerungstermin gemeldet, er würde auch kaufen, meine Frau lehnt jedoch ab.

Der Bietinteressent möchte jetzt für den anstehenden letzten Versteigerungstermin ein Bietabkommen mit dem Gläubiger vereinbaren. Gleichzeitig bietet er mir „jede Summe“, treuhänderisch über ein Notarkonto abgewickelt, wenn ich am Tage der Zuschlagserteilung den Schlüssel übergebe und anstandslos verschwinde, also bereits mit all meiner Habe ausgezogen bin und auf jeglichen (Miet-) Rechtsstreit verzichte. Ich würde unabhängig vom Versteigerungstermin sofort nach notarieller Beglaubigung der Verträge anfangen auszuziehen.

Wie viel kann man sittenkonform verlangen? Ich möchte nicht nach der Versteigerung von meiner Frau belangt werden oder gar wegen Verstoßes der Abmachung gegen die guten Sitten keine Zahlung erhalten.

Sind 20 % des Verkehrswertes in Ordnung (das Bietabkommen geht von etwas über 70 % des Verkehrswertes aus)? Oder wird die absolute Höhe des Betrages bewertet? Sind in diesem Falle 40000 Euro noch in Ordnung?

Gibt es Urteile zu dieser Frage?

Ist es üblich, in einen solchen Vertrag eine Vollstreckungsunterwerfungsklausel einzufügen?




Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Wie Sie schon selbst gesagt haben, hört sich die ganze Konstruktion, auch mal abgesehen von der Preisabsprache, etwas " abenteuerlich" an, Sie daher (zunächst) nach meiner Auffassung davon Abstand nehmen sollten.

Gesetzlich gilt folgendes, wenn man hier einmal auf den Mietvertrag abgestellt, sollte dieser wirksam sein:

§ 57 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG):
Ist das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen, so finden die Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, §§ 566c und 566d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Mieterschutz bei Eigentümerwechsel) nach Maßgabe der §§ 57a und 57b ZVG entsprechende Anwendung.

Gemäß § 57a ZVG gilt zu Gunsten des Erstehers (bei der hiesigen Zwangsversteigerung) folgendes:
Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Der Ersteher kann also ganz normal kündigen.

Im Übrigen frage ich mich - ich denke, nicht ganz zu unrecht -, was ganz genau der Ersteher mit Ihnen/den Gläubigern hier vereinbaren will, ich insofern auf weitere Informationen von Ihnen angewiesen bin, die Sie mir hier im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung stellen können.

Wann hier genau ein solches Bietabkommen sittenwidrig ist, lässt sich nicht alleine anhand der verabredeten Summen klären, sondern auch zum Beispiel maßgeblich ist , ob andere Gläubiger dadurch benachteiligt werden, zumindest solche, die ich hier auch eine Rolle spielen.
Ein negatives Bietabkommen im Zwangsversteigerungsverfahren ist z.B. dann insbesondere wegen Sittenwidrigkeit nichtig, wenn dadurch Rechte nicht eingeweihter vorrangiger Grundpfandrechtsgläubiger verkürzt werden. Ein negatives Bietabkommen meint, wenn ein Bieter dem anderen Bieter Geld dafür bietet, dass er nicht den Preis weiter im Wege der Zwangsversteigerung hoch treibt. Ich gehe hier davon aus, dass es gerade darum geht.

Weil gerade Sie noch als Mieter in der Immobilie wohnen und arbeiten, ergeben sich zusätzliche Komplikationen, die sich hier im Wege einer Erstberatung nicht hinreichend klären lassen werden, weshalb ich diesbezüglich um Ihr geschätztes Verständnis bitten darf.

Ich biete Ihnen aber wie gesagt an, mir Weiteres im Wege der kostenlosen Nachfragefunktion mitzuteilen.

Dabei ist dann von Ihnen insbesondere auf folgendes einzugehen:

- wer will hier mit wem etwas vereinbaren und was ist der genaue Inhalt einer solchen Vereinbarung?

- wer bietet hier alles mit (Sie auch?) und welche Gläubiger sind vorhanden?

- liegt ein schriftlicher Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihrer Ehefrau vor, mit der Sie zusammen in Scheidung leben?

- was ist genau im Grundbuch bezüglich des Rückforderungsrechts hinsichtlich Ihrer Hälfte vereinbart und auch dort eingetragen?

- gibt es sonst noch etwas zu beachten?

Ich hoffe, Ihnen schon trotzdem weitergeholfen zu haben und Ihnen aufgezeigt zu haben, dass es hier in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht durchaus komplex sein kann, ich Ihnen dringend auch die Beauftragung eines Rechtsanwaltes Ihrer Wahl anraten möchte, bevor Sie hier irgendwelche Vereinbarungen treffen und vorzeitig ausziehen, also vollendete Tatsachen schaffen.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Nachfrage vom Fragesteller 06.10.2009 | 19:37

Hallo Herr Hesterberg, das ist bis jetzt mal total in die Hose gegangen:

Ich habe nicht gesagt, dass sich die Konstruktion abenteuerlich anhört. Ich halte sie gar nicht für abenteuerlich. Ich sehe die Not des Bieters, nach Zuschlagerteilung mit zeitlich unkalkulierbaren Rechtsstreitigkeiten wegen des „Mietvertrages“ konfrontiert zu werden, im besten Falle nach Kündigung drei Monate warten zu müssen. Ich sehe meine Not, innerhalb dreier Monate den Umzug nicht zu schaffen und mein Einkommen zu verlieren. Da ist es für beide Seiten schon sehr komfortabel, wenn sie die Not umgehen, indem sie rechtzeitig voraus planen können. Der Bieter weiß, dass er zum Termin übernehmen kann, ich weiß, dass ich eine Art von Umzugshilfe bekomme, um das Anwesen verlassen zu können. Wie ich geschrieben habe, ist das Recht zur Rückforderung bedingt, das heißt im Falle der Scheidung kann ich dort (zumindest in der Hälfte der Immobilie) wohnen bleiben und dort weiter arbeiten. Ich wäre also für den Fall, dass der Bietinteressent abspringt und kein anderer bietet, umsonst umgezogen.

Die von Ihnen zitierten Paragrafen kenne ich schon seit Beginn des Zwangsversteigerungsverfahrens, da habe Sie mir nicht für geholfen.

Kann ein anderer Gläubiger dadurch benachteiligt werden, dass der „Mieter“ eine Ablöse bekommt?

Ich kann der Definition nach als „Mieter“ kein Bietabkommen vereinbaren, das macht der Gläubiger. Ich verhandle über eine Ablöse, wie beschrieben.

Ich muss mich deshalb auch nicht belehren lassen, was ein negatives Bietabkommen ist. Dabnach habe ich nicht gefragt.

Wer mit wem was vereinbaren möchte, das war beschrieben und das ist Thema. Das müssen Sie gelesen haben bevor Sie antworten.

Wer alles mitbieten wird, das kann man nicht wissen. Ich werde nicht mitbieten. Im Bietabkommen wird wohl vereinbart werden, dass der Bietinteressent das vereinbarte Gebot abgeben wird. Es sind bislang keine Bieter aufgetaucht

Der Ersteher will mit dem Gläubiger vereinbaren, dass er sicher den Zuschlag bekommt, wenn keiner mehr bietet. Das aber ist nicht meine, nicht Ihre Angelegenheit.

Es ist für seine Gültigkeit völlig unbedeutend ob der Mietvertrag in schriftlicher Form vorliegt. Sicher ist, dass seine Gültigkeit von der Schuldnerin bestritten wird.

Die Information zur Auflassungsvormerkung muss Ihnen genügen, nach der Scheidung kann ich die Hälfte zurückfordern.

Was es zu beachten gibt, will ich für 50 Euro von Ihnen erfahren und nicht von Ihnen danach gefragt werden.

Bitte nehmen Sie Ihren Auftrag ernst und beantworten Sie meine Fragen, sie stehen am Schluss meiner Anfrage und sind am Fragezeichen zu erkennen..

Bislang haben Sie mir überhaupt nicht geholfen.

Mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.10.2009 | 20:47

Sehr geehrter Fragesteller,

schade, dass ich Ihnen bisher nicht weiterhelfen konnte, und entschuldigen Sie, wenn ich Sie nicht verstanden haben sollte, aber ich muss auch sagen, dass Sie mir hier eine (neue) Vielzahl von einigermaßen widersprüchlichen Informationen an die Hand geben, die es mir nicht ermöglichen, eine einfache, verständliche und präzise Antwort sofort zu geben, es wird mir jedenfalls nicht leicht gemacht, ich muss insofern um Ihr Verständnis bitten.

Ich werde dennoch versuchen, Ihre Fragen zu beantworten, der Reihe nach:

1.
Was Sie mit dem Bieter vereinbaren, also hinsichtlich des Mietvertrages, hat nichts mit der Vereinbarung des Bieters mit einem Gläubiger oder mit Ihrer Frau (grundsätzlich, s. u.) zu tun.
Wenn Sie Miete an Ihre Frau zahlen (das unterstelle ich, da sonst keine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung in Form eines Mietverhältnisses vorliegen würde), dann haben Sie insbesondere lediglich die geltende Kündigungsfrist einzuhalten und die sonstigen Pflichten aus dem Mietverhältnis. Wenn Ihre Frau meint, es bestehe kein Mietverhältnis, dann ergeben sich auch daraus jedenfalls aus ihrer Sicht keine gegenseitigen Rechte und Pflichten.

Ob Ihnen dann ein Bieter eine Ablöse für den vorzeitigen Auszug zahlt und Sie damit auf den mietrechtlichen Schutz verzichten, ist dann vor diesem Hintergrund natürlich egal, auch die Höhe einer solchen Zahlung.

Etwas ganz anderes ist eine Vereinbarung zwischen dem Bieter und einem Gläubiger, hier kann allein ein sittenwidriges Vorgehen gegeben sein.

2.
Urteile gibt es insofern auch nicht, nur für Vereinbarungen zwischen Bieter und Gläubiger.

3.
In Immobilienkaufverträgen ist eine solche Klausel durchaus üblich, die von Ihnen mit dem Bieter angedachte Vertragslösung ist eher selten, so dass dazu so gut wie keine Erfahrungen existieren können.

Wie gesagt, ich würde dieses noch einmal gesondert anwaltlich überprüfen lassen, also den genauen Vertragstext.

Ich hoffe, damit Ihre Rückfragen zu Ihrer Zufriedenheit geklärt zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 06.10.2009 | 21:10

Sehr geehrter Fragesteller,

falls es dennoch Rückfragen Ihrerseits geben sollte, dann rufen Sie mich doch einfach an, was am Besten, am Verständlichsten sein wird - für beide Seiten.

Nicht alles lässt sich eben auf schriftlichem Wege klären.

Ich hoffe, dieses Angebot kommt Ihnen entgegen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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