Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.
Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (vgl. § 543 Abs. 1 BGB
).
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 Abs. 2 Ziff. 1 BGB
).
Ein Entziehen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegt darin, weil der Sohn in der Abstellkammer geschlafen hat und sich sonst auch in dem von Ihrer Freundin gemieteten Wohnraum aufhält.
Eine fristlose Kündigung würde Ihrer Freundin aber nichts mehr nützen, wenn die ordentliche Kündigung des Vermieters wirksam wäre.
Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB
kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Die Kündigung bedarf nach § 568 BGB
der Schriftform. Der Vermieter hat die Gründe für das berechtigte Kündigungsinteresse im Kündigungsschreiben mitzuteilen.
Da Ihre Freundin eine Kündigung ohne Angabe von Gründen erhalten hat, wäre die Kündigung nicht wirksam.
Vor diesem Hintergrund sollte Ihre Freundin per Einschreiben/Rückschein oder unter Zeugen dem Vermieter fristlos kündigen mit der Begründung, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Aufenthalts des Sohnes in den von Ihrer Freundin angemieteten Räume nicht zumutbar ist. Hier ist Eile geboten.
Der Vermieter könnte daher nur anteilig die Miete vom 01.06.2008 bis zum Tag der fristlosen Kündigung beanspruchen.
Mit dieser fristlosen Kündigung käme Ihre Freundin einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte zuvor, da Sie sich in der Wohnung mit aufhalten.
Eine höhere Miete wegen Ihres Aufenthalts kann der Vermieter nicht verlangen.
Aufgrund der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale hat der Vermieter auch das Risiko einer Kostensteigerung der Betriebskosten zu tragen. Hier könnte der Vermieter allenfalls einen Ausgleich geltend machen, wenn die Pauschale durch Ihren Mitverbrauch überschritten wird.
Da Sie selbst davon ausgehen, dass es bei der Abrechnung der Miete und der Kaution zu Problemen kommen wird, sollte sich Ihre Freundin in jedem Fall durch einen Kollegen vertreten lassen, um das Mietvertragsverhältnis im Interesse Ihrer Freundin abzuwickeln.
Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -
Hamburg 2008
info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
Tel. 040/317 97 380
Fax: 040/31 27 84
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Antwort
vonRechtsanwalt Karlheinz Roth
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E-Mail:
Rechtsanwalt Karlheinz Roth
Sehr geehrter Herr Roth,
vielen Dank für die schnelle Erstberatung :-)
Sie schrieben:
"Ein Entziehen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegt darin, weil der Sohn in der Abstellkammer geschlafen hat und sich sonst auch in dem von Ihrer Freundin gemieteten Wohnraum aufhält."
Meine Freundin hat nur 1 Zimmer, Küche und Bad angemietet, - der Flur sowie die beiden "Abstellkammern" sind laut Mietvertrag nicht vermietet, d.h. werden dort gar nicht erwähnt. Der Sohn hält sich also nie im von meiner Freundin gemieteten Wohnraum auf.
Kann meine Freundin trozdem Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs geltend machen (Unter Berücksichtigung der mündichen Absprachen, die vom Vermieter gebrochen werden (siehe oben)?
Muss meine Freundin einen Termin bei der fristlosen Kündigung nennen und bis zu diesem Termin die Wohnung geräumt und die Schlüssel zurückgegeben haben?
Oder kann sie ohne Nennung eines Termins fristlos kündigen, dann danach einfach in den nächsten 2-3 Tagen ausziehen und dann bis zum Auszugstermin Miete bezahlen?
Kann sie z.B. zum Freitag, 20.06.08 (morgen) kündigen und dann im Laufe des Tages die Wohnung räumen und die Schlüssel zurückgeben?
Kann der Vermieter dies ablehnen (z.B. weil er nicht da sei, keine Zeit habe, ...)
Was sollen wir machen, wenn er die Kündigung, bzw. die Wohnungsübergabe, aus welchen Gründen auch immer, ablehnt?
Vielen Dank für Ihre Hilfe, - entsprechend Ihrer Antwort werden wir heute/morgen handel und Sie ggf. per e-mail kontaktieren, falls der Vermieter diesem Vorgehen nicht zustimmen wird.
Mit freundlichen Grüßen
xxxxxxxx
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihren Nachtrag.
Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wäre nach meiner Ansicht zu erklären. Der von Ihnen mitgeteilte Sachverhalt gibt hierzu genügenden Anlass.
Bei einer fristlosen Kündigung müssen Sie keinen Termin vorgeben. Ihre Freundin kann heute kündigen und die Wohnung räumen. Im Anschluss daran müsste eine Übergabe an den Vermieter erfolgen, wobei ein Übergabeprotokoll anzufertigen wäre.
Eine Kündigung kann der Vermieter nicht ablehnen, da es für die Wirksamkeit keiner Zustimmung des Gekündigten bedarf.
Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -
info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
