Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
ich möchte ihn aufgrund von Inkompetenz so schnell wie möglich durch einen anderen ersetzen.
Wie muss ich hier weiter vorgehen?
Nach §19 Abs. 2 WEG hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Sie müssen also selbst einen Antrag auf Bestellung einer zertifizierten Verwalters stellen. Beschlüsse zur Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters sind zudem anfechtbar (sog. Beschlussanfechtungsklage).
Sind Beschlüsse, die gefasst wurden im Laufe des letzten Monats, also zum Zeitpunkt als keine ordnungsgemäße Verwaltung vorlag ,aus diesem Grunde anfechtbar?
Ganz eindeutig nein. Zunächst gibt eines einen sog. Bestandsschutz bis zum 01.06.2024. Gem. §48 Abs. 4 WEG gilt für Verwalter, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform zum 1.12.2020 bereits zum Verwalter einer GdWE bestellt waren, eine verlängerte Übergangsfrist. Bis Ende Mai 2024 gelten solche Verwalter als zertifizierte Verwalter. Zudem müssen Sie auch die Ausnahmeregelungen nach §19 Abs. 2 WEG für kleine WEGs mit maximal 8 Sondereigentümern beachten.
Die aktuelle Stellung Ihres Verwalters ist damit nicht rechtswidrig und die gefassten Beschlüssen sind damit auch nicht anfechtbar.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Melvin Grimm
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Grimm bitte lesen Sie meine Anfrage genau. Unser Verwalter war eben bei Inkrafttreten der WEG-Reform noch nicht bestellt sondern erst 2021 .
insofern gibt es den von ihnen behaupteten bestandsschutz nicht.
In unserer wohnanlage werden in Kürze sanierungsmaßnahmen für 3,3 Millionen Euro durchgeführt ein nicht zertifizierter Verwalter ist deshalb nicht zumutbar und es würde viel zu lange dauern einen beschlussantrag zu stellen und diesen dann anzufechten deshalb wollte ich wissen ob ich den Verwalter direkt per Klage und Gerichtsurteil absetzen kann
Ihre nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:
Sie haben absolut Recht. Da Ihr WEG Verwalter erst seit 2021 bestellt ist, gilt der Bestandsschutz für ihn nicht.
Leider ist es trotzdem so, dass Sie keine isolierte Klage erheben können wenn nicht zuvor ein Antrag auf Abberufung gestellt worden ist. Denn dogmatisch richtet sich der Anspruch auf die gebotene ordnunsgemäße Verwaltung gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Diese müssen an der Entscheidungsfindung partizipieren. Die Beschlussersetzungsklage ersetzt die fehlerhafte Willensbildung innerhalb der GdWE. Die Ablehnung muss aus objektiver Sicht nicht vertretbar sein (Vgl.BGH, Urteil vom 25.02.2022 - V ZR 65/21). Bei dem von Ihnen genannten Sachverhalt wird die Klage gute Aussichten auf Erfolg haben.
Stellen Sie als schnellstmöglich einen Antrag auf Abberufung der Verwaltung und Einsetzung eines neuen Verwalters. Sollte der Antrag abgelehnt werden, dann können Sie Klage erheben.
Mit freundlichen Grüßen
Melvin Grimm
Rechtsanwalt
