Absehbarer Eigenbedaf bei Neuvermietung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich steht der in ein paar Jahren geplante Eigenbedarf einer jetzt nach Kauf vorzunehmenden Neuvermietung nicht im Wege, allerdings haben sie den Mieter bei Vertragsschluß zur Neuvermietung hierauf hinzuweisen, wenn der Eigenbedarf bereits jetzt konkret erkennbar ist. Allerding sind Vermieter keineswegs gezwungen, in eine Glaskuges zu starren, ob eventuell zukünftig einmal Eigenbdarf bestehen könnte. Entscheidend ist also ob bei Vertragsschluß der Eigenbdarf konkret bestimmt werden kann (BGH, Urteil v. 04.02.2015, Az: VIII ZR 154/14 ). Ist dies der Fall, muss der Vermieter hierüber bei Neuvermietung aufklären, sonst kann es ihm verwehrt sein, sich später hierauf zu berufen.

Bei Ihnen ist sehr klar absehbar, dass sie spätestens in ein paar Jahren eine größere Wohnung für sich und Ihren Sohn benötigen, der Eigenbedarf zeichnet sich also konkret ab. Folglich dürfen Sie zwar nach Kauf neu vermieten, müssen aber den Mieter auf den Umstand des zu erwartenden Eigenbedarfs hinweisen. Dies sollte in schriftlicher Form als Zusatz zum Mietvertrag erfolgen, damit sie den Hinweis in einem sich eventuell anschließenden Kündigungsschutzprozess nachweisen können.

Denn Sie als Vermieter haben das Recht, eine Kündigung auszusprechen, wenn sie die Wohnung für den Eigenbedarf benötigen. Hierfür reichen vernünftige, nachvollziehbare Gründe aus. Zunehmender Platzbedarf ist solch ein Grund. Da dieser absehbar ist, müssen sie den Mieter hierauf hinweisen, wenn sie in dieser Kenntnis einen Mietvertrag abschließen.

Wenn Sie diesen Hinweis erteilen, kann Ihren der Eigenbedarf nicht abgesprochen werden. Versuchen Sie den Zeitraum , ab wann dies der Fall sein könnte und die Gründe bereits zu umreißen.

Eine Kündigungssperre wie bei erworbenen Eigentumswohnungen, die gerade aus Mietwohnungen umgewandelt wurden ( § 577 a BGB , Dauer 3 Jahre die bis 10 Jahre verlängert werden kann, wenn es um ein Gebiet mit Wohnungsmangel geht) ist nicht zu erwarten, da bei Kauf ja bereits eine Eigentuzmswohnung vorlag, die vom Eigentümer selbst bewohnt wurde.

Alternativ könnte ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen werden, dessen Gründe im schriftlichen Mietvertrag zu benennen sind. Dieser ist zeitlich nicht begrenzt , muss aber in Schriftform abgeschlossen werden. Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist eine Kündigung unter der Laufzeit nicht möglich. Diesen Weg würde ich aber nur empfehlen, wenn der Zeitpunkt in dem Eigenbedarf vorliegt, bereits jetzt konkret benannt werden kann und Verzögerungen sicher nicht eintreten werden. Denn der Mietvertrag bietet zwar hohe Sicherheit, dass das Mietverhältnis bis zum eigenbedarf fortbesteht, allerdings sind auch Sie zeitlich gebunden und können den Eigenbedarf weder flexibel vorverlegen noch nach hinten schieben (Folge wäre eine Verlängerung des Mietverhältnisses).

Fazit: Die Neuvermietung steht einem Eigenbedarf nicht entgegen, allerdings muss der Mieter bereits bei Vertragsabschluß auf den absehbaren Eigenbedarf hingewiesen werden, um dieses Kündigungsrecht nicht zu verwirken.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen