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Sonderabschreibungen nach 7b EStG

| 30.01.2021 09:57 |
Preis: 70,00 € |

Steuerrecht


Ich plane, ein Haus zu bauen (Fertigstellung 2022), das ich für 10 Jahre an meine Freundin zu vermieten beabsichtige und für das ich Sonderabschreibungen nach 7b EStG geltend machen möchte (AfA für 4 Jahre plus 5%). Die Rahmenbedingungen und Fristen dieser Förderung sind mir bekannt.

Meine Frage: Wenn ich die Baukosten des Hauses vollständig trage, kann meine Freundin dann als hälftige Eigentümerin im Grundbuch stehen, ohne dass das meinem Plan zur genannten Abschreibung der Baukosten schadet?

Einsatz editiert am 30.01.2021 13:42:08

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre steuerrechtliche Frage wie folgt:

Verstehe ich Sie richtig, dass Ihre im Grundbuch einzutragende Freundin dieselbe Person ist, an die nach Fertigstellung des dann in Miteigentum stehenden Hauses vermietet werden soll? Das hieße, dass die Miteigentümerin an sich selbst vermietet?

Zunächst gilt allgemein: Bei Miteigentum kann nur der auf denjenigen entfallende Teil des Hauses nach § 7b EStG abgeschrieben werden, der Einkünfte aus V+V (Vermietung und Verpachtung, § 21 EStG ) erzielt, es sei denn, die Miteigentümer treten gemeinsam als Vermieter auf. Dies ist Voraussetzung für die Gewährung der erhöhten Abschreibung, siehe BMF vom 7. Juli 2020, Nr. 5 "Nutzungsvoraussetzung":

https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/830513/

Dazu auch umfassend hier:

https://www.haufe.de/personal/haufe-personal-office-platin/frotschergeurts-estg-7-absetzung-fuer-abnutzung-oder-522-miteigentuemer_idesk_PI42323_HI1568366.html

Dass Sie die Baukosten zur Gänze übernehmen, ändert aber nichts daran, dass Ihre Freundin als Miteigentümerin nicht zugleich Mieterin ihres eigenen Hauses sein kann. Ein ideelle Teilung ist nicht möglich. Es läge durch die Vermietung bei gleichzeitiger Eintragung ins Grundbuch vielmehr ein steuerlicher Umgehungstatbestand (Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten, § 42 AO ) vor. Davon ist aus anwaltlicher Sicht natürlich abzuraten.

Sofern Sie Abstand von der Übertragung des Miteigentums an Ihre Freundin nehmen, sollte eine Vermietung an Ihre Freundin im übrigen zum marktgemäßen Preis erfolgen. Die volle AfA kann nur dann in Anspruch genommen werden, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Liegt sie darunter, wird die AfA anteilig gekürzt.

Ich bedaure, keine günstigere Antwort geben zu können. Wenn noch etwas unklar geblieben oder nicht ausreichend erörtert worden ist, so fragen Sie gerne nach. Vorerst verbleibe ich mit freundlichen Grüßen!

Elisabeth v. Dorrien
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 30.01.2021 | 18:02

Sehr geehrte Frau von Dorrien,
vielen Dank, das hatte ich befürchtet.
Könnte ich denn, wenn wir beide im Grundbuch stehen, meine Hälfte an sie vermieten, wenn ich die von Ihnen genannten Rahmenbedingungen (66 Prozent Vergleichsmiete usw.) einhielte?
Besten Gruß

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.01.2021 | 18:35

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre freundliche Nachfrage!

Tatsächlich habe ich zunächst an diese Lösung gedacht, sie aber aus den genannten Gründen verworfen (und bedenken Sie bitte, dass es dem Finanzamt nicht verborgen bleiben wird, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird, denn Immbilienverträge/Auflassungen werden vom Notar aufgrund gesetzlicher Verpflichtung automatisch ans an das Finanzamt übermittelt - abgesehen davon müssten Sie selbst für die § 7b-Abschreibung Ihre Eigentümerschaft anhand von Kaufvertrag/Grundbuchauszug nachweisen).

Zum einen wirkt es natürlich wie ein "Taschenspielertrick", erfüllt also - wie gesagt - möglicherweise die Voraussetzungen des § 42 AO .

Zum anderen wäre eine räumliche Trennung zwischen den "Hausteilen" erforderlich, denn es gibt insofern keine "gedachte" (ideelle) Trennung eines ganzheitlich genutzten Hauses in "Ihre" und "ihre" Hälfte.

Das Haus müsste dann tatsächlich in zwei Hälften aufgeteilt werden, etwa indem die (etwa gleiche Anzahl) Räume völlig getrennt würden, es müsste einen separaten Eingang und auch zwei eingerichtete Küchen, Bäder etc. geben, denn beide Hausteile müssten getrennt voneinander bewohnbar sein, damit die Aufteilung nachprüfbar vollzogen wird - ansonsten wäre die Vermietung sofort als "fungiert" entlarvt (wobei eben die Gestaltung "Vermietung an die Freundin" schon skeptisch gesehen werden wird, wenn zugleich die § 7b-Abschreibung geltend gemacht wird - der Hintergrund dieser erhöhten Abschreibung ist nach dem Willen des Gesetzgebers ja, neuen bezahlbaren Wohnraum für Mieter zu schaffen.)

Um noch einmal zu verdeutlichen, dass es eine ideelle Trennung eines Hauses in zwei gedachte Hälften nicht gibt, sei an die Situation von Eheleuten erinnert, die gemeinsam ein Haus besitzen. Wenn sie sich nun trennen und einer im Haus wohnen bleibt, schuldet dieser dem ausgezogenen Partner eine sogenannte Nutzungsentschädigung, weil (und solange) er ja das gemeinsame Haus weiterhin bewohnt. Diese für streitige Paare missliche Lage kann nur beendet werden, wenn einer der beiden eine sogenannte Teilungsversteigerung erwirkt, damit einer von beiden den jeweiligen Teil des anderen ersteigern und in sein Eigentum überführen kann. Ansonsten müssten sich beide Teile einig sein, um das Haus zu verkaufen (oder zu vermieten), denn für eine ideelle Hälfte wird sich natürlich kein Käufer (Mieter) finden. Ähnlich liegt die Sache bei Ihnen.

Es tut mir wirklich leid, dass ich Ihnen keine bessere Mitteilung machen kann.

Nochmals freundliche Grüße!

EvD

Bewertung des Fragestellers 30.01.2021 | 20:18

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Die Antwort ergab leider nicht die erhoffte Antwort, war aber sehr klärend und insbesondere die Beantwortung der Nachfrage ging in ihrer Ausführlichkeit sicherlich über das übliche Maß hinaus. Insofern hat sich die Investition voll gelohnt - vielen Dank!

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Stellungnahme vom Anwalt:

Ich danke Ihnen für die sehr freundliche Bewertung!