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Abriss und Neubau einer Garage auf Grundstückgrenze

30.10.2011 16:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Ich habe eine Frage zu einem Garagenbau:

Auf dem innerstädtischen Grundstück in Baden-Württemberg, das mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist, steht im hinteren Eckbereich direkt an den Grundstücksgrenzen eine alte Garage: Längsseite zum einen Nachbarn hin: 4,80 m, Schmalseite zum anderen Nachbarn hin: 3,10 m. Auf den Nachbargrundstücken stehen ebenfalls Mehrfamilienhäuser.

Im Zuge einer Neugestaltung der Zufahrt soll diese Garage an gleicher Stelle durch eine neue Garage (oder einen Carport) ersetzt werden. Diese soll aber länger und breiter sein: nämlich bis zu 5,5 lang und bis zu 6 m breit (damit darin – zusätzlich zu einem Auto - auch Fahrräder abgestellt werden können und Platz für Mülltonnen ist). Die Garagenwände bzw. Sichtblenden (Carport) zu den Nachbarn hin sollen geschlossen sein.

Frage:

1. Besteht grundsätzlich Anspruch darauf, dort einen solchen Garageneubau (oder Carport) zu platzieren?
2. Spielt es eine Rolle, ob die alte Garage jetzt gleich abgerissen wird, ein Neubau aber erst später erfolgt – oder sollten Abriss und Neubau im selben Zug erfolgen? (wg. Bestandsschutz…?)
3. Muss die Baubehörde den Neubau genehmigen? Und wird sie das nach Rechtslage tun?
4. Vorausgesetzt, der Neubau ist seitens der Baubehörde zulässig: Können die Nachbarn dann durch Einspruch den Neubau verhindern? (z.B. mit dem Argument, die neue Garage sei größer…?).

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Die Errichtung und der Abbruch baulicher Anlagen bedürfen grundsätzlich der Baugenehmigung, es sei den die Landesbauordnung sieht Gegenteiliges als Ausnahme vor.

Verfahrensfreie Vorhaben sind u. a. Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Grundfläche bis zu 30 m², außer im Außenbereich.

Hier gibt es eine Überschreitung von 3 m², insgesamt sind es 33 m² (5,5 x 6 m).

Damit benötigen Sie eine Baugnehmigung.

Sie haben darauf einen gebundenen - zwanghaften - Anspruch, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

2.
Prinzipiell macht es keinen Unterschied, da Abbruch und Errichtung der Baugnehmigung bedürfen, wobei wahrscheinlich der Abbruch der kleineren Garage keiner Baugnehmigung bedarf, s. o.

Bestandsschutz gibt es hier aller Voraussicht nach nicht.

3.
Wie gesagt:
Sie haben darauf einen gebundenen - zwanghaften - Anspruch, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

Nach Ihren Angaben habe ich hier keine Bedenken, aber ich könnte dieses nur erschöpfend beurteilen, wenn ich vollumfängliche Akteneinsicht hätte.

4.
Die Gemeinde benachrichtigt die Eigentümer angrenzender Grundstücke (Angrenzer) innerhalb von fünf Arbeitstagen ab dem Eingang der vollständigen Bauvorlagen von dem Bauvorhaben. Die Benachrichtigung ist nicht erforderlich bei Angrenzern, die

1.
eine schriftliche Zustimmungserklärung abgegeben oder die Bauvorlagen unterschrieben haben oder

2.
durch das Vorhaben offensichtlich nicht berührt werden.

Die Gemeinde kann auch sonstige Eigentümer benachbarter Grundstücke (sonstige Nachbarn), deren öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange berührt sein können, innerhalb der obigen Frist benachrichtigen.

Einwendungen sind innerhalb von vier Wochen nach Zustellung der Benachrichtigung bei der Gemeinde schriftlich oder zur Niederschrift vorzubringen. Die vom Bauantrag durch Zustellung benachrichtigten Angrenzer und sonstigen Nachbarn werden mit allen Einwendungen ausgeschlossen, die im Rahmen der Beteiligung nicht fristgemäß geltend gemacht worden sind und sich auf von der Baurechtsbehörde zu prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften beziehen (materielle Präklusion). Auf diese Rechtsfolge ist in der Benachrichtigung hinzuweisen.

Insofern sind die Nachbarn zwingend zu hören, auch ein Nachbarwiderspruch gegen eine nachträglich ergangene Baugnehmigung ist unter Umständen möglich.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2011 | 18:51

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für die Auskunft.

Wenn ich Sie richtig verstehe, heißt "gebundener - zwanghafter - Anspruch", dass die Garage auf jeden Fall bei der beschriebenen Größe (6,0 x 5,5m) bis an die Grundstücksgrenze über Eck gebaut werden kann.
1.) Ist das richtig?
2.) Folgt daraus auch, dass ein möglicher nachbarlicher Einspruch dann auch keine Aussicht auf Erfolg haben kann? Hier bitte ich um Präzisierung.

Und teilen Sie mir bitte zur "Anspruchsfrage" auch noch die einschlägigen §§ mit.

Mit Dank und besten Grüßen
der Ratsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.10.2011 | 10:19

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

1.
Soweit keine öffentlich-rechtlichen (Bau-)Vorschriften diesem Vorhaben entgegenstehen, dann stimmt Ihre (und meine) Aussage: es muss eine Baugenehmigung erteilt werden.
Die Lage im hinteren Eckbereich dürfte unproblematisch sein, da schon die alte Garage dort gebaut werden durfte, der geringe Größenunterschied wird wahrscheinlich nichts ausmachen.

§ 58 Abs. 1 LBO BW (Landesbauordnung Baden-Württemberg)- Baugenehmigung - bestimmt:

Die Baugenehmigung IST zu erteilen, WENN dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

2.
Entschuldigen Sie bitte, aber aufgrund der hier stattfindenden Erstberatung kann nur nach derem gesetzlichen Sinn, Zweck und Inhalt eine erste und vorläufige Einschätzung überschlägiger Art erfolgen.

Warum hier ein Nachbar sich erfolgreich gegen das Bauprojekt wenden kann, kann ich auf den ersten Blick nicht erkennen.

Dazu benötigt man unbedingt vollständige Akteneinsicht - ich bitte um Ihr geschätztes Verständnis, vielen Dank.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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