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Abmahnung seitens Vermieter

| 08.03.2018 01:28 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin seit ca. drei Jahren Hauptmieterin in jetziger Wohnung(das ganze 1,5 Zi.). Das kleine 0,5 Zimmer ist zur Zeit untervermietet. In letzter Zeit fand ein Vermieterwechsel statt. Unverzüglich verschickte der neue Vermieter eine Abmahnung nach einer Besichtigung. Gründe seien:
1. Unerlaubte Untervermietung
2. Tierhaltung (Katze) ohne Erlaubnis des Vermieters

Im Mietvertrag steht, dass Untervermietung und Tierhaltung nur auf Erlaubnis des Vermieters erlaubt sind.
Der vorherige Vermieter hatte gesagt, dass Untervermietung generell erlaubt ist. Diese Absprache fand aber nur mündlich statt. ABER JETZT hat er dem neuen Vermieter gesagt, dass er mir die Untervermietung gar nicht erlaubt habe! Ich finde es sehr ungerecht und ich lebte selbst als Untermieter in dieser Wohnung bevor ich Hauptmieter wurde.

Nichtdestotrotz kam die Abmahnung an, ich habe keine Reaktion gezeigt und drei Tage später hat der neue Vermieter mir eine Nachricht gesendet, dass ich gegen eine Entschädigung/Prämie die Wohnung verlassen soll. Er will morgen bei mir vorbeikommen und den Vertrag zeigen.

Meine Fragen wären:
1. Ich würde das Angebot unerfreulich annehmen. Was sollte ich tun um mir die Erlaubnis zur Untervermietung und Tierhaltung zu holen? Kann ich überhaupt diese Erlaubnis nach einer Abmahnung anfordern?

2. Warum macht er dieses Angebot? Eigentlich habe ich mich doch vertragsbrüchig verhalten und er könnte doch fristlos oder unter Einhaltung gesetzlicher Frist kündigen(§ 543 II 1 BGB)? Was steht ihm dagegen?

3. Wenn die zweite Frage positiv ist, wäre folgendes ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung? "Ich bin eine ausländische Studentin an der deutschen Hochschule. Mein Vater ist vor einigen Jahren gestorben und es ist schwierig, dass meine Mutter alleine mich finanziell unterstützt".

4. Die Abmahnung beinhaltet keine Androhung auf Kündiung sowie Frist. Ist diese überhaupt gültig? Wenn ja, bis wann sollten die Probleme(Untervermietung,Tierhaltung) aufgehoben sein?

Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst ist es so, dass natürlich auch mündliche Zusagen des Vermieters eine rechtliche Relevanz entfakten, insbesondere kann sich ein Anspruch auf schriftliche Zusage, wenn dies der Mietvertrag verlangt , ergeben, denn nach § 241 BGb ist jede Vertragspartei zur Rücksichtnahme auf die rechtlichen Belange der anderen Seite verpflichtet.

Ein Problem ist, dass die Zusage nur mündlich erfolgte. ich nehme an hier bestehen Beweisschwierigkeiten. Sollten jedoch Zeugen vorhanden sein, die die Zusage des ehemaligen Vermieters zur Untervermietung bestätigen, wäre die Abmahnung in diesem Punkt revidierbar. Dennoch bleibt natürlich der Punkt der unerlaubten Katzenhaltung bestehen, so dass es sie nicht weiterbringt, wenn sie nur einen Punkt der Abmahnung beseitigen, da eine weitere Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag vorliegt.

Nun zu ihren Fragen:
2. Warum macht er dieses Angebot? Eigentlich habe ich mich doch vertragsbrüchig verhalten und er könnte doch fristlos oder unter Einhaltung gesetzlicher Frist kündigen(§ 543 II 1 BGB)? Was steht ihm dagegen?

Mir drängt sich auf, dass der neue Eigentümer und Vermieter der immobilie diese leerräumen will. Hierfür spricht die Abmahnung in Verbund mit einer Abfindung bei Auszug, also das Angebot eines Aufhebungsvertrages. Dies ist dem Vermieter als neuen Eigentümer aber nicht ohne weiteres möglich, denn nach § 566 BGB tritt der neue Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein.
Oft wird der neue Vermieter deshalb nach Pflichtverletzungen suchen, die eine Kündigung begründen können. Ist er sich unsicher , ob diese haltbar ist, so bietet er zeitgleich einen Aufhebungsvertrag an. Die Abmahnung dient hier dazu, Druck auf den Mieter auszuüben, falls er der Aufhebung, die einen Vertrag also zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraussetzt, nicht zu stimmen sollte.

Der Vermieter muss vor einer verhaltensbedingten Kündigung des Mietvertrages das angeprangerte Verhalten abmahnen ( für die Untervermietung :§ 543 II 1 BGB) und dem Mieter so Gelegenheit geben, sich vertragskonform zu verhalten. Sonst ist eine Kündigung unwirksam. Deshalb ist vor der Kündigung eine Abmahnung fast stets notwendig. Die Rechtsprechung geht nämlich davon aus, dass die Wohnung zum existentiellen Bereich gehört, hier eine Kündigung also besonders schwerwiegende Folgen für den Mieter hat. Daher ist der Mieterschutz sehr ausgeprägt, und eine sofortige Kündigung wird in den meisten Fällen als unverhältnismäßig angesehen.

Ich gehe davon aus, dass der Vermieter durchaus Kenntnis hat, dass die Untervermietung stets geduldet und sogar zugesagt wurde. Auf der sicheren Seite sind sie hier, wenn sie vor allen Dingen Zeugen anführen könnten, dass der Vermieter zugesagt hat oder eine Untervermietung generell erlaubt hat.

1. . Ich würde das Angebot unerfreulich annehmen. Was sollte ich tun um mir die Erlaubnis zur Untervermietung und Tierhaltung zu holen? Kann ich überhaupt diese Erlaubnis nach einer Abmahnung anfordern? 3. Wenn die zweite Frage positiv ist, wäre folgendes ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung? "Ich bin eine ausländische Studentin an der deutschen Hochschule. Mein Vater ist vor einigen Jahren gestorben und es ist schwierig, dass meine Mutter alleine mich finanziell unterstützt".

Auch nach Abmahnung können sie beim Vermieter noch die Erlaubnis zur Untervermietung und Tierhaltung einholen. Dies setzt einfach nur eine Einigung zwischen ihnen und dem Vermieter voraus, auf den Zeitpunkt oder ob eine Abmahnung zuvor erfolgte kommt es nicht wirklich an. Durch die Einholung der Erlaubnis beseitigen sie die in der Abmahnung angeprangerte Verletzung des Mietvertrages ebenso, als wenn sie das Verhalten abstellen würden.

a) Bei der Untervermietung müssen sie ein berechtigtes Interesse darlegen und beweisen können. Sie führen folgendes an: "Ich bin eine ausländische Studentin an der deutschen Hochschule. Mein Vater ist vor einigen Jahren gestorben und es ist schwierig, dass meine Mutter alleine mich finanziell unterstützt". Dies genügt, um ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung in anspruch zu nehmen, denn hier genügt jeder vernünftige Grund sowie auch höchstpersönlichen Gründe des Mieters im weitesten Sinne (BGH RE WuM 1985, 7; BGHZ 1992, 218), der NACH Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, ihre Mutter oder sie selbst sollten also bei Abschluss des Mietvertrages nachweisbar zur Tragung des Mietzinses in der Lage gewesen sein.

Bei Vorliegen und Nachweis eines berechtigten Interesses haben sie einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung, der einklagbar ist. Allerdings darf vor Erteilung der Erlaubnis bzw. des Gerichtsurteiles, dass die Zustimmung ersetzt, nicht untervermietet werden. Sollte sich die vorherige Erlaubnis des Vermieters also nicht nachweisen lassen, so besteht nur eine Duldung so beseitigen sie durch die Erlaubniseinholung die in der Abmahnung gerügte Pflichtverletzung ebenfalls. Aber Vorsicht, der Vermieter kann durch den Untermieter den Mietzins anpassen.

Allerdings kann der Vermieter nur dann kündigen, wenn er die Erlaubnis tatsächlich hat verweigern dürfen ( Z.b: BGH, Urteil v. 2.2.2011, VIII ZR 74/10: Eine Kündigung kommt nicht in Betracht, wenn der Vermieter die Untermieterlaubnis grundlos verweigert.).Dies sehe ich bei ihnen anders, da sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben, so dass es nur darauf ankommt, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der den Vermieter berechtigt, die Erlaubnis zu verweigern. Sollte dies nicht der Fall sein, fordern sie die Zustimmung und erklären sie dem Vermieter, dass diese a) vorlag und b) eingeklagt werden könnte und somit ein Kündigungsgrund nicht vorliegt.

B. )Mit der Tierhaltung ist es leider etwas schwieriger. Auch hier lehnt die Rechtsprechung ein allgemeines Haltungsverbot ab ( BGH, Az.: VIII ZR 168/12), erlaubt aber die Einschränkung der Tierhaltung, in dem im Mietvertrag z.B. eine Zustimmungspflicht aufgenommen wird. Allerdings darf der Vermieter auch hier die Zustimmung nur bei triftigen Gründen verweigern ( BGH: Es muss eine "umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen"), also kann eine Untersagung stattfinden, z.B: wenn das zu haltende Tier gefährlich ist oder Lärm oder Belästigungen durch Verunreinigungen auslöst. Stört und belästigt ihre Katze jedoch niemanden und halten sie auch alles sauber, so kann der Vermieter auch hier seine Zustimmung grundsätzlich nicht verweigern. Allerdings ist es trotzdem im Einzelfall nicht auszuschließen, dass eine Wohnung mit nur 1,5 Zimmern zu klein für die Katzenhaltung ist und sich hieraus ein Interesse des Vermieters ergeben kann, die Tierhaltung zu untersagen.

Da ein Anspruch auf die Erlaubnis grundsätzlich besteht, da eine Katze weder zu den gefährlichen noch besonders belästigenden Tieren zählt, ist es für den Vermieter schwierig hierauf eine Kündigung zu stützen ( genau wie bei der Untervermietung).Da ihre Wohnung aber recht klein ist, kann ein Gericht entscheiden, dass eine Zustimmung nicht erforderlich ist.

Hier sollten sie also beim Treffen mit dem Vermieter verhandeln, ob eine Erlaubnis möglich ist. Führt er die Wohnungsgröße nicht als Grund an, so dürfen sie mitteilen, dass ein Tierverbot ohne triftige Gründe einem generellen Haltungsverbot gleich kommt und nach dem BGH unzulässig ist, ein Anspruch auf Haltung der Katze also besteht.

Fazit: Die Abhilfe für die angeblich ungenehmigte Untervermietung und Katzenhaltung kann auch in der Einhoilung der Erlaubnis bestehen. Hier sollten sie darauf hinweisen, dass der letzte Vermieter beides erlaubte, wenn auch nicht schriftlich. Sie sollten daher nun um schriftliche Erlaubnis bitten, mit dem Hinweis, dass diese in beiden Fällen ohnne triftigen Grund nicht verweigert werden kann und somit ein Kündigungsgrund nicht vorliegt.

4. Die Abmahnung beinhaltet keine Androhung auf Kündiung sowie Frist. Ist diese überhaupt gültig? Wenn ja, bis wann sollten die Probleme(Untervermietung,Tierhaltung) aufgehoben sein?

Leider ist eine Abmahnung nicht an eine bestimmte Form gebunden. Sie kann sogar mündlich erfolgen. Ausreichend ist, wenn das Verhalten ausdrücklich beanstandet und eine Abstellung gefordert wird. Die Androhung einer Kündigung ( BGH v. 13.6. 2007 - VIII ZR 281/06) ist leider kein erforderlicher Bestandteil, allerdings kann es passieren, dass eine Abmahnung ohne Androhung einer Frist nicht als Abmahnung anerkannt wird, denn dem Mieter muss deutlich sein Fehlverhalten aufgezeigt Und eine Frist zur Abhilfe gesetzt werden. Folge einer fehlenden Frist ist, dass Gerichte das Schreiben nicht als Abmahnung akzeptieren.

Sollte bisher also keine Frist gesetzt sein, so nutzen sie den Termin mit dem Vermieter, um diesen auf die fragliche Unwirksamkeit der Abmahnung hinzuweisen. Geben sie bekannt, dass ihnen nicht klar ist, welche Frist zur Verhaltensänderung gesetzt wurde. Weisen sie zudem darauf hin, dass eine rechtlich oder sonst unmögliche Handlung nicht verlangt werden kann, dass die Frist also angemessen sein muss, und sie so zu bemessen ist, dass sie überhaupt eine Möglichkeit zur Abhilfe haben.Wie lange dies im Einzelfall zu sein hat, kann kaum gesagt werden. Man geht allerdings dem Grunde nach davon aus, dass eine angemessene Frist nicht unter 14 Tagen beträgt.
Beachten sie jedoch, dass eine vom Vermieter gesetzte Frist die zu kurz ist, nicht zur Unwirksamkeit der Abmahnung führt ( anders als gar keine Fristsetzung), sondern eine angemessene Frist in Gang setzt.

Gesamtergebnis:
Grundsätzlich haben sie nur wenig Möglichkeiten sich einer Abmahnung zu erwehren. insbesondere ist die Feststellung der Unwirksamkeit oder Nichtberechtigung nicht vorgesehen. Dies liegt daran, dass eine Abmahnung zwar Voraussetzung einer Kündigung ist, aber keinesfalls Beweischarakter hat. Der Vermieter muss also, wenn sie auf eine aufgrund der Abmahnung erfolgte Kündigung nicht reagieren und er deshalb auf Räumung klagt, im Kündigungsprozess nachweisen, dass ein Kündigungsgrund a) vorliegt ( dass ist bei unberechtigter Untervermietung und unberechtigter Katzenhaltung nicht zwingend der Fall, da der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet ist und deswegen nur auf Unterlassung des Vertragswidrigen Gebrauches nach § 541 BGB geklagt werden kann) und b) deswegen eine Abmahnung erfolgte.

Sie sollten also ruhig bleiben und den Vertrag mit dem Vermieter nur unterschreiben, wenn sie absolut sicher sind , neuen Wohnraum innerhalb der in der Vereinbarung genannten Frist zu bekommen, um die Abfindung zu erhalten. Das mietvertragliche Verhältnis zwischen ihnen und dem Vermieter dürfte aufgrund der Abmahnung nun ohnehin gestört sein.
Sollten sie nicht sicher sein, schnell eine neue Wohnung zu finden, sollten sie den vermieter darauf hinweisen, dass er zur Abgabe der Zustimmung zur Untervermietung UND zur Tierhaltung verpflichtet ist, wenn er keine triftigen Gründe dagegen vorbringen kann und sie die Zustimmung nun schriftlich fordern, da die mündliche Erlaubnis offensichtlich nun negiert wird. Machen sie dem vermieter klar, dass kein Kündigungsgrund besteht, wenn ein Anspruch auf die Erlaubnis gegeben ist.

Selbst wenn der Mieter hierauf kündigt, sollten sie der Kündigung sofort mit der gleichen Argumentation widersprechen. Zieht ihr Vermieter vor Gericht, sollten sie dem gelassen entgegen sehen, da grundsätzlich ein Zustimmungsanspruch besteht. Aber selbst wenn das Gericht aus Gründen des Einzelfalls dies anders sieht, so dauern Verfahren sehr lange, so dass sie ab Einreichung der Klage noch Gelegenheit haben werden, neuen Wohnraum zu suchen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.03.2018 | 12:56

Sehr geehrte Frau Prochnow,
Vielen Dank für Ihre sehr hilfreiche Unterstützung.

Der Vermieter hatte bereits gekündigt (genau nach 14 Tage nach der Abmahnung),aber seine Mail landete in den Spam-Ordner. Schriftlich habe ich ihn nicht bekommen, da ich nicht zu Hause war und er schon zurückgesandt wurde.

Ich habe dem Vermieter geschrieben, so wie Sie sagten, dass kein Kündigungsgrund besteht und er ohne triftigen Gründe die Zustimmung nicht verweigern darf.

Der Vermieter hat gesagt, dass er ebenfalls rechtliche Maßnahmen in Anspruch nehmen werde. Sollte ich auch einen Rechtsanwalt anfragen und durch Ihn weitere Prozesse durchführen? Ist es in Bezug auf die Komplexität der Sache zu empfehlen, als ich alleine gegen den Vermieter "kämpfe"?

Wie schätzen Sie ein?
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.03.2018 | 13:23

Liebe Fragestellerin, das tut mir leid.

Sie sollten sich wirklich einen Rechtsanwalt nehmen.

Aber zunächst ist es für sie wichtig zu wissen, dass die Kündigung per Mail unwirksam ist, denn nach § 568 BGB i.V.m. § 126 bedarf sie der eigenhändigen (Original) Unterschrift. diese liegt bei Mails nicht vor, auch nicht wenn ein Bild von der Unterschrift gezeigt wird.

Also: sie brauchen nichts überstürzen , ihre Erfolgsaussichten in einem Prozess sind nicht so schlecht, da die Kündigung formell unwirksam ist. Zudem bestanden ja die Duldungspflichten bezüglich der Katze und auch des Untermieters , so dass ein Kündigungsgrund wohl nicht gegeben ist. Bitte ziehen sie daher nicht aus und haben sie keine Angst. Sobald der Vermieter gerichtliche Schritte einleitet gehen sie bitte unbedingt zu einem Anwalt , um sich gegen die Klage zu verteidigen. Vorher ist dies zur Verteidigung nicht notwendig.

Aber sie sollten mit einem Anwalt auch vorher sprechen, ob sie eventuell bevor der Vermieter klagt, diesen auf Erlaubnis des Haustieres und des Untermieters verklagen. Dies ist sinnvoll.

Zunächst fordern sie unter Fristsetzung den Vermieter auf, der Katze und dem Untermieter zuzustimmen. Bitte senden sie dies schriftlich per Einwurfeinschreiben an den Vermieter. Erst wenn diese Frist abgelaufen ist, schalten sie den Anwalt ein, damit sie nach Möglichkeit nicht auf den Anwaltskosten sitzen bleiben.

Aus meiner Sicht, ist es ratsam einen Anwalt einzuschalten und nicht allein zu kämpfen, damit dieserRechtsprechung und Unwirksamkeitsgründe im Blick hat und auch z.B: eine noch eintreffende formgerechte Kündigung angreifen kann, Z.B: weil auch hier kein Grund vorliegt und die Frist nicht eingehalten ist. Dies erfordert die Kenntnis vieler gesetze und Urteile, so dass ich es wirklich für sinnvoll halte, einen Anwalt einzuschalten.

Gerne können sie auch auf mich für weitere Tätigkeiten zu kommen.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow


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Bewertung des Fragestellers 09.03.2018 | 19:32

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