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Ablöseverpflichtung bestehen bleibender Rechte in der Zwangsversteigerung

| 28. Juni 2022 08:27 |
Preis: 45,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


09:10

Zusammenfassung:

Bestenbleibende Grundschuld verwerten

Guten Morgen,

der Ersteher einer Immobilie hat im Rahmen einer Zwangsversteigerung bestehen bleibende Rechte, Grundschulden, deren Gläubiger ich bin, übernommen, die er jetzt nicht ablöst. Ein Antrag auf Wiederversteigerung (§ 132 ff ZVG) wurde abgelehnt, da diese Regelung laut Amtsgericht lediglich für nicht geleistete Bargebote nicht aber für Kaufpreisverpflichtungen des Erstehers aus bestehen bleibenden Rechten gelte. Ein Antrag auf Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagbeschlusses wurde ebenfalls abgelehnt mit der Begründung, diese stehe dem Gläubiger der bestehen bleibenden Rechte nicht zu. Die übernommenen Grundschulden sind ja noch auf den vormaligen Eigentümer als Schuldner bestellt. Eine Umschreibung müsste vom neuen Eigentümer geduldet werden, bevor ich eine vollstreckbare Ausfertigung erlangen kann.. Das Alles kostet zu viel Zeit. Besteht hier etwa eine Systemlücke der ZVG, die von einem Ersteher ausgenutzt werden kann ? Muss ich in diesem Fall tatsächlich die Grundschuld kündigen, 6 Monate warten und dann fällig stellen? Das kann doch nicht sein. Die Kaufpreisverpflichtung, die sich aus Bargebot und bestehen bleibenden Rechten zusammensetzt ist der Erstseher mit Hoheitsakt des Zuschlags eingegangen. Die Fälligkeit muss bereits an diesem Tag eingetreten sein und der Ersteher sich in Verzug befinden. Das Ganze wurde vom Vollstreckungsgericht festgehalten.
Was kann ich/muss ich tun, um schnellstmöglich die Ablösung der Grundschulden durch den Ersteher zu erreichen?

28. Juni 2022 | 09:36

Antwort

von


(1498)
Hochwaldstraße 16
61231 Bad Nauheim
Tel: 0176/61732353
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Der Ersteher übernimmt mit dem Zuschlag die bestehen bleibenden Recht im Grundbuch, wozu auch die Belastungen in Abt. durch ein Grundpfandrecht zählen. Die bestehen bleibende Grundschild ist dem Bargebot zuzurechnen, allerdings nicht bei dem Verteilungstermin zwingend abzulösen.

2. Der bestehen bleibende Grundschuld haftet lediglich der Grundbesitz nicht aber der Ersteher, so dass eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses nicht erteilt wurde.

3. Soweit der Ersteher die Grundschuld nicht ablöst, haftet das Grundstück neben dem Nominalbetrag aus der Grundschuld auch für die Grundschuldzinsen. Da die Grundschuldzinsen, ggfs. zzgl. einmalige Nebenleistungen recht hoch sind, hat ein Ersteher grundsätzlich ein Interesse die Grundschuld abzulösen.

4. Sie als Inhaber der Grundschuld können die im Grundbuch eingetragene Grundschuld nur durch Kündigung und anschließender Zwangsversteigerung verwerten. Da eine persönliche Haftung des Erstehers nicht besteht, tritt im gegenüber keine Fälligkeit und damit auch keine Zahlungsverpflichtung ein.

5. Daher kündigen Sie umgehend die Grundschuld gem. § 1193 BGB. Das Kündigungsschreiben sollten Sie durch einen Gerichtsvollzieher zustellen lassen. Zu beachten ist, dass im Falle des Antrages auf Zwangsversteigerung Sie für die Gerichtkosten, die auch die Kosten des Sachverständigengutachtens umfassen in Vorleistungen treten. Etwaige Kosten werden Ihnen aus dem Verteilungserlös erstattet. Zudem ist im Rahmen der Forderungsanmeldung in dem Zwangsversteigerungsverfahren neben dem Nominalbetrag der Grundschuld auch die Grundschuldzinsen seit Zuschlag anzumelden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Rückfrage vom Fragesteller 30. Juni 2022 | 08:17

Sehr geehrter Rechtsanwalt,

ich danke herzlich für Ihre kompetente Auskunft und habe im Hinblick auf Punkt 5 Ihrer Beantwortung folgende Nachfrage:

Ist eine Kündigung verzichtbar und eine sofortige Zwangsversteigerung möglich, wenn im Grundbuch zu meinem Recht eingetragen ist: "vollstreckbar nach § 800 ZPO" ?

Nochmals vielen Dank und Grüße



Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30. Juni 2022 | 09:10

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Sie können leider nicht auf die Kündigung verzichten. Fordern Sie in Ihrem Kündigungschreiben zur Zahlung des Nominalbetrages der Grundschuld sowie der Grundschuldzinsen seit Zuschlagserteilung auf. Erfahrungsgemäß werden die Grundschuldzinsen die Forderung erheblich erhöhen, so dass der Ersteher ein Interesse hat die Grundschuld umgehend abzulösen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30. Juni 2022 | 08:29

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