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Ablehnung Bauantrag


21.03.2018 11:34 |
Preis: 48,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden


Sehr geehrte Damen und Herren,

habe vor kuzem einen Grundstück in Berlin Marienfelde gekauft, es sind zwei hintere Grundstücke mit je ca. 400m², möchte gerne erstmal das ganz hinterste Grundstück bebauen. Mein Architekt hat einen Bauantrag mit einem Eingeschossigen Haus mit Mansaradendach abgegeben. Der Antrag wurde abgelehnt mit der Begründung:

Das im Lageplan dargestellte Dachgeschoss kann nach der maßgeblichen Definition in § 2 der Bauordnung Berlin 1966 nicht als Dachgeschoss anerkannt werden, sondern stellt ein Vollgeschoss dar. Zweigeschossige Gebäude können in zweiter und dritter Reihe, außerhalb der entlang der Erschließungsstrassen vorgesehenen Bebauung, nicht zugelassen werden. Diese müssen sich der vorderen Bebauung unterordnen. Auch in der näheren Umgebeung sind gemäß § 34 BauGB ( hinsichtlich der Bebauungstiefe ) lediglich eingeschossige Gebäude mit Dachgeschoss vorhanden, wodurch das geplante Gebäude das Ortsbild negativ beeinträchtigen würde u.s.w.

Einen Fahrrecht würde ich auch nicht bekommen, nur ein Geh und Leitungsrecht.

Für dieses Grundstück in Marienfelde gibt es einen festen Bebaungsplan XIII-3, Festsetzung 04.07.1955 Wohnbauten oder flächen, 2 Geschosse, offene Bauweise, Grundflächen 2,10 vom Grundstück.

Das Vermessungsbüro und mein Architeckt haben schon mit der Leiterin des Stadplanungsamtes gesprochen und sich Schriftlich geäusert das bei meinen Grundstück §34 nicht angewendet werden darf weil ein Bebauungsplan vorliegt. Leider ohne erfolg.

Auf eine baldige antwort hoffend, verbleibe ich mit freundlichen Grüßen

M.Mesut
21.03.2018 | 12:49

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ist ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht - § 30 Abs. 1 BauGB . Selbt wenn es sich um einen einfachen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB handeln sollte, wäre § 34 BauGB nur anwendbar, soweit der einfache Bebauungsplan keine Festsetzungen enthält. Der von Ihnen benannte Bebauungsplan enthält die textliche Festsetzung, dass eine bauliche Ausnutzung innerhalb der Baugrenzen mit zweigeschossigen Gebäuden zulässig ist.

Davon ausgehend könnte eine Aussage, die Geschossigkeit sei nach § 34 BauGB zu beurteilen, nur dann richtig sein, wenn man davon ausgeht, dass der Bebauungsplan nicht mehr in Kraft oder sonst unwirksam ist. Hierfür kann ich nach Ihren Angaben und nach der Einsicht in den öffentich abrufbaren Bebauungsplan keine Anhaltspunkte erkennen. Ein Indiz für diese Ansicht könnte allerdings sein, dass Sie sich anscheinend nicht im Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 62 BauO Berlin befinden, obwohl das Baugrundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt.

Auch die Bebauungstiefe, auf die die Begründung des ablehnenden Bescheides Bezug nimmt, kann sich wohl nicht nach § 34 BauGB richten. Denn entweder befindet sich das Bauvorhaben innerhalb der festgesetzten Baufenster oder nicht. Wenn ja, dann gibt es kein zusätzliches Kriterium Bebauungstiefe im Sinne einer hinteren Baugrenze.

Ich vermute, die Begründung der Ablehnung will sich letztlich auf das Kriterium "Ortsbild" stützen, das ebenfalls ein Zulässigkeitskriterium des § 34 BauGB darstellt. Das aus Sicht des Stadtplanungsamtes schützenswerte Ortsbild wäre dann in etwa eine "untergeordnete Bebauung mit eingeschossigen Häusern mit Walmdach in Dritter Reihe". So etwas kann ein Ortsbild darstellen. Ob ein schützenswertes Ortsbild tatsächlich vor Ort vorliegt, wäre zu klären. Aber wiederum ist das Kriterium nur anwendbar, wenn der Bebauungsplan entweder unwirksam ist oder wenn es sich um einen einfachen Bebauungsplan im Sinne von § 30 Abs. 3 BauGB handelt und man annimmt, dass dieser das Ortsbild nicht abschließend mit seinen Festsetzungen prägt. Diese Frage wäre näher zu untersuchen, wenn denn feststeht, dass es dem Stadtplanungsamt tatsächlich um diesen Gesichtspunkt geht.

Konkret lässt sich das nur beurteilen, wenn man nachfragt, welches Kriterium des § 34 BauGB nach Ansicht des Stadtplanungsamtes anwendbar sein soll. Wenn es das Ortsbild ist, müsste das Planungsamt auch erklären können, warum es den Bebauungsplan insoweit nicht für abschließend hält und worin das Ortsbild tatsächlich bestehen soll.

Ich hoffe, ich kann Ihnen mit diesen Hinweisen behilflich sein.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 21.03.2018 | 13:26

Sehr geehrter Herr Schröder,

Danke für die Ausführliche schnelle Antwort.

Die Begründung der Ablehnung worauf sich die Stadplanung stützt ist ja grade ( Auch in der näheren Umgebeung sind gemäß § 34 BauGB ( hinsichtlich der Bebauungstiefe ) lediglich eingeschossige Gebäude mit Dachgeschoss vorhanden, wodurch das geplante Gebäude das Ortsbild negativ beeinträchtigen würde ).

Wahrscheinlich hat das Stadtplanungsamt allen die nachträglich in zweiter Baureihe gebaut haben genau die gleichen vorgaben gegeben wie bei mir.

Aber meine Frage ist, können die das so Begründen obwohl ein Festgelegter Bebaungsplan vorhanden ist.

Aufgrund das wir kurzfristig mit dem Bau anfangen möchten haben wir schon für das hintere Grundstück einen neuen Bauantrag abgegeben.

Es geht mir mehr um das mittlere Grundstück. Könnte ich Sie dann als Anwalt nehmen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.03.2018 | 13:32

Dazu müsste, wie gesagt, erstens geklärt werden, ob überhaupt ein schützenswertes Ortsbild tatsächlich vorliegt, und zweites, ob der Bebauugnsplan insoweit das Ortsbild selbst abschließend definiert. Beides sind Rechtsfragen des Einzelfalles, die nur konkret, aber nicht allgemein gültig beantwortbar sind.

Sie können über meine Kanzleimailadresse Kontakt mit mir aufnehmen.

Mit besten Grüßen


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