Abgeschlossenheitsbescheinigung ohne baurechtliche Genemigung

Sehr geehrter Ratsuchender,

Vielen Dank zunächst für die Einstellung Ihrer Fragen!

Unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:

Zunächst möchte ich einleitend kurz ausführen, dass Sie leider aufgrund des Umstandes, dass in einem Nachbarhaus drei Wohneinheiten bestehen, die grundbuchrechtlich eingetragen sind. Wie es dazu gekommen ist, lässt sich aus der ferne ohne weitere Sachverhaltsangaben leider nicht klären.

Fest steht jedoch, dass Sie allein aus diesem Umstand keinen Anspruch für sich herleiten können, die dritte Wohneinheit auszubauen. Es gilt nämlich der Grundsatz, dass keine Gleichbehandlung im Unrecht erfolgt. Nach Ihrer Darstellung gehe ich nämlich davon aus, dass dem Ausbau der dritten Wohneinheit im Nachbarhaus öffentlichem Baurecht entgegensteht, was sich insbesondere aus dem Inhalt des von Ihnen genannten Bebauungsplans ergibt.

Nun aber zu Ihren konkreten Fragen:

Zu 1.) Wird Abgeschlossenheitsbescheinigung auch ohne
baurechtliche Genehmigung erteilt?

Bei neu zu errichtenden Gebäuden ist gem. der Ziffer 8 der maßgeblichen Verwaltungsvorschrift vom 19.3.1974 die Abschlussbescheinigung zu erteilen, wenn auch die Baugenehmigung erteilt ist oder zumindest erteilt werden kann, was von der Baubehörde im Rahmen der Erteilung der Abschlussbescheinigung zu prüfen wäre.

Bei bereits errichteten Gebäuden ist diese Voraussetzung nicht zwingend. Somit kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung auch dann erteilt werden, wenn keine baurechtliche Genehmigung für die neue Wohnung vorliegt, da das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, ja bereits errichtet ist und nicht erst errichtet werden muß.

Zu 2.) Ausweisen der Wohnung als solche in der Teilungserklärung?

Sicherlich können Sie in der Teilungserklärung die Wohnung als solche ausweisen. Um aber eventuellen Haftungsansprüchen gegenüber dem Käufer aus dem Weg zu gehen, sollten Sie den von Ihnen beabsichtigten Hinweise auf die fehlende baurechtliche Genehmigung mit in den Kaufvertrag aufnehmen im Rahmen eines Haftungs- bzw. Gewährleistungsausschlusses.
Eine Formulierung könnte in etwa so aussehen:

“Der Käufer ist sich darüber im Klaren, dass die im Dachgeschoss befindliche Wohnung in der Teilungserklärung als solche ausgewiesen ist, eine baurechtliche Genehmigung allerdings nicht vorhanden ist. Sollte der Käufer von der zuständigen Baubehörde aufgrund der nicht erteilten Baugenehmigung im Rahmen einer bauaufsichtsrechtlichen Maßnahme in Anspruch genommen werden, so kann er hieraus keine Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer herleiten“.

Zu 3.) Regressansprüche bei Verkauf

Es ist nicht ersichtlich wer Regressansprüche weshalb gegen Sie haben sollte. So könnten Sie die Dachgeschossräume auch als Büroräume deklarieren, soweit dies nicht dem Bebauungsplan entgegensteht, wovon nach Ihrer Schilderung nicht auszugehen ist.

Ein Regressanspruch des Käufers käme nämlich nur in dem Fall in Betracht, dass Sie diesem vertraglich zugesichert hätten, dass das Dachgeschoss zu Bürozwecken genutzt werden darf und der Käufer eine Untersagungsverfügung von der zuständigen Baubehörde erhalten würde, was aber eher fern liegend ist.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen noch viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagnachmittag.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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