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Frage zu Teilungserklärung - Abgeschlossenheitsbescheinigung

18.03.2015 18:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Die Frage beschäftigt sich mit der Möglichkeit der Unterteilung einer WEG-Einheit mit oder ohne die Zustimmung der übrigen Eigentümer.

Guten Tag,

es existiert ein 2-Familienhaus plus separatem vermieteten Anbau. Derzeit gehört der Anbau zum Sondereigentum einer der beiden "Haupt"-Wohnungen. Baulich stellt der Anbau eine abgeschlossenen Einheit (Raumaufteilung, eigener Hauseingang, Küche, Bad etc.) da.

1. Frage: besteht die Möglichkeit, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten und somit aus derzeit 2 Wohneigentumseinheiten 3 Wohneigentumseinheiten zu machen ?

2. Frage: Was müsste hierfür (außer der Stellung eines Antrages) gegeben sein ?

Laut bestehender aktueller Teilungserklärung ist das Objekt wie o. beschrieben zweigeteilt.

3. Frage: Muss die Teilungserklärung durch das Vorhaben geändert werden ?

Das Stimmrecht wurde in der bestehenden Teilungserklärung abweichend zum WEG wie folgt geändert: "Auf jede Wohnungseigentumseinheit entfällt eine Stimme"

4. Frage: Würden sich die Mehrheitsverhältnisse (dann 2 Wohnungseigentumseinheiten zu 1 Wohnungseigentumseinheit) durch Vorhandensein der oben beschriebenen Abgeschlossenheitsbescheinigung verändern, auch ohne durchgeführte Änderung der Teilungserklärung (sofern die Änderung der Teilungserklärung nicht erforderlich ist) ?

Vielen Dank für Ihren Rat !!!! Ich freue mich auf Ihre Antwort und bitte um, falls vorhanden, die Aufzeigung von weiteren Möglichkeiten, aus der einen bestehenden Wohnungseigentumseinheit inkl. Anbau 2 Wohnungseigentumseinheiten zu machen.

18.03.2015 | 22:05

Antwort

von


(173)
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: http://www.seither.info
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen kann:

1.
Grundsätzlich können Sie im Rahmen eines Teilungsvertrages verschiedene bauliche abgeschlossene Eigentumseinheiten auch rechtlich teilen und hiermit die einzelnen Teileigentumseinheiten schaffen, die sodann einzeln veräußert werden können. Grundsätzlich erforderlich ist hierbei die von Ihnen angesprochene "Abgeschlossenheit", die im Prinzip nichts anderes aussagt, als dass die Einheiten voneinander getrennt sein müssen. Nach Ihren Schilderungen ist dies hier der Fall, da der Anbau über einen eigenen Eingang verfügt, so dass für das Betreten der Zutritt zu anderen Wohnungen nicht erforderlich wäre.

2.
Wie geschildert sind für die bauliche Abgeschlossenheit keine besonderen Voraussetzungen zu erfüllen. Die Abgeschlossenheit ist aufgrund der vorgefundenen baulichen Situation zu beurteilen, die nach ihren Schilderungen vorliegt.

Für die Veränderung müsste indes grundsätzlich die Teilungserklärung geändert werden, da eine neue Einheit geschaffen würde.

3.
Am einfachsten wäre es grundsätzlich, wenn die gesamte Teilungserklärung geändert würde. Hierfür würden die gegenseitigen Rechte und Pflichten auf eine neue Grundlage gestellt, es könnten drei Einheiten festgeschrieben werden. Hierfür sollte sodann auch eine Regelung über das Stimmrecht getroffen werden.

Wichtig ist, dass diese Änderung der Teilungserklärung grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich ist, da die Teilungserklärung nur von allen Eigentümern gemeinsam geändert werden kann.

Gegen den Willen des anderen Eigentümers können Sie daher eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung nicht durchführen, so dass sich insoweit die Frage der Veränderung des Stimmrechts nicht stellt.

4.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist letztlich - wie geschildert - nur eine Bestätigung über die bauliche Trennung der Einheiten. Die eigentliche rechtliche Zuordnung erfolgt nur über die Teilungserklärung, die daher maßgeblich ist.


5.
Alternativ zu dem beschrieben Weg ist grundsätzlich denkbar, eine sogenannte Unterteilung vorzunehmen. Diese Unterteilung führt nicht zu einer Änderung der gesamten Teilungserklärung, sondern ermächtigt den jeweiligen Eigentümer seine Einheit selbst auch alleine zu unterteilen. Sofern hierdurch keinerlei bauliche Veränderungen einhergehen und auch die Gesamtfläche des Sondereigentums/Gemeinschaftseigentums unverändert bleibt, kann eine solche Unterteilung in der Regel auch alleine durchgeführt werden. Grundsätzlich darf durch eine solche einseitige Teilung der Status der übrigen Eigentümer nicht negativ berührt werden. Die genauen Einzelheiten sind noch rechtlich umstritten, allerdings geht man derzeit überwiegend davon aus, dass bei dem von Ihnen angesprochenen "Objektprinzip" das Stimmrecht gequotelt würde. Demnach würde die eine Stimme, die auf Ihre Wohnung entfällt, auf die neuen Wohnungen aufgeteilt, so dass beide neuen Eigentümer in der Summe weiterhin gemeinsam über 1 Stimme verfügen würden.

Bitte beachten Sie auch, dass bei der Schaffung einer weiteren Einheit möglicherweise baurechtlich zusätzliche Nachweispflichten für Stellplätze entstehen könnten.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen gerne für etwaige weitere Fragen und eine INteressenvertretung, gegebenenfalls auch bei der Erstellung der Teilungserklärung, zur Verfügung.


Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

ANTWORT VON

(173)

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