3 Objekt Grenze Branchenkundig

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:


Die sogenannte 3-Objekt-Grenze ist relevant für die Abgrenzung zwischen gewerblichem Immobilienhandel und z.B. privater Vermögensverwaltung.

Die Rechtsprechung des Bundesfinanzgerichts hat hier in zahlreichen Urteilen die Regeln festgelegt, ab welchem Zeitpunkt ein gewerblicher Immobilienhandel vorliegt.

Als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels gilt daher die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze.

Danach ist die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren generell als gewerblich einzustufen.


In ihrem Fall ist jedoch entscheidend, ob die nun geplanten Verkäufe überhaupt zur Drei-Objekt-Grenze hinzugerechnet werden können.

Objekte nach der Drei-Objekt-Grenze sind nur solche Immobilien, bei denen ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb und der Veräußerung besteht.


Weiterhin ist zu beachten: Die Drei-Objekt-Grenze ist nicht als starre Grenze anzusehen, sondern dient nach der Rechtsprechung lediglich als Indiz.

Daher äußert sich der BFH zur 3-Objekt-Grenze wie folgt (BFH X R 107-108/89):

„Veräußert der Steuerpflichtige weniger als vier Eigentumswohnungen, nimmt die Rechtsprechung des BFH stets private Vermögensverwaltung an…………

Nach ständiger Rechtsprechung des BFH wird bei der Errichtung und dem Verkauf von Wohnobjekten der Bereich der privaten Vermögensverwaltung überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt…

Gewerblicher Grundstückshandel mit Eigentumswohnungen kommt erst dadurch zustande, daß der Veräußerer die Wohnungen zuvor gekauft oder selbst errichtet hat und sie im Zusammenhang damit veräußert. Es muß - wenn wie im Streitfall die Wohnungen vom Veräußerer errichtet werden - aber nicht bereits bei der Errichtung der Wohnungen eine feste Verkaufsabsicht bestanden haben, sondern es genügt eine "bedingte" Verkaufsabsicht. Unerheblich ist, daß die eigentliche Absicht auf eine andere Nutzung gerichtet war

Beträgt der Zeitraum zwischen Fertigstellung und Veräußerung mehr als fünf Jahre, so müssen weitere für die Gewerblichkeit sprechende Umstände (z. B. höhere Anzahl der veräußerten Objekte; hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich) stärker hervortreten….."



Auch das BMF (IV A 6 - S 2240 - 26/03) stellt fest:

„Sind bebaute Grundstücke bis zur Veräußerung während eines langen Zeitraums (mindestens zehn Jahre) vermietet worden, gehört grundsätzlich auch noch die Veräußerung der bebauten Grundstücke zur privaten Vermögensverwaltung…..
Dies ist unabhängig vom Umfang des veräußerten Grundbesitzes."



Daher würde ich in dem geschilderten Fall davon ausgehen, daß der Verkauf der Objekte aus den Jahren 2019 und 2021 die o.g. Indizwirkung für einen gewerblichen Grundstückskauf eben nicht erfüllen.

Sie haben nach eigenen Angaben diese Objekte jeweils bereits vor mehr als 10 erworben.

Nach einem derart langen Zeitraum kann nach den Grundsätzen des BMF und des BFH nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß diese Objekte im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels erworben wurden.

Daher würde ich davon ausgehen, daß die 3-Objekt-Grenze in ihrem Fall bei dem Verkauf des o.g. neuen Objekts nicht überschritten wird.

Selbst wenn Sie in der Branche tätig sind, würde ich daher in diesem Fall nicht von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgehen.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt