Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Gegen § 8 Ihres Mietvertrags ist juristisch nichts einzuwenden. Der BGH hat nur die starren Renovierungsfristen, die in vielen Mietverträgen enthalten waren, für unwirksam erklärt. Ihr Mietvertrag beinhaltet keine solche starre Frist, sondern bleibt durch die Formulierung "in der Regel" flexibel. Auch die in dieser Klausel aufgezählten Renovierungsmaßnahmen sind sämtlich vom BGH als Schönheitsreparaturen, die auf den Mieter abgewälzt werden dürfen, anerkannt. Dieser Klausel müssen Sie also Folge leisten.
Anders sieht es mit dem von Ihnen hervorgehobenen Satz in § 24 aus: Eine solche Klausel ist vom Landgericht Gießen in einem Urteil vom 19. Dezember 2001 (Az: 1 S 334/01
)für unwirksam erklärt worden, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt - schließlich ist der Vermieter ja nach dem Gesetz in der Pflicht, die Wohnung instandzuhalten und darf diese Pflicht nur in geringem Umfang (Schönheitsreparaturen) auf den Mieter abwälzen. Dies führt jedoch nicht dazu, dass auch der § 8 Ihres Mietvertrages unwirksam ist. Gemäß § 306 Abs. 1 BGB
berührt nämlich die Unwirksamkeit einer AGB-Klausel die Wirksamkeit des übrigen Vertrags nicht.
Für die beiden Monate, in denen Sie nicht mehr in der Wohnung wohnen, der Mietvertrag aber noch wirksam ist, müssen Sie die volle Warmmiete zahlen, der Mietvertrag "läuft" einfach weiter. Zuviel gezahlte Nebenkosten hat Ihnen Ihr Vermieter aber bei der Endabrechnung zu erstatten.
Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)
Sehr geehrte Frau Laurentius,
vielen Dank für Ihre rasche Antwort.
Mit würde interessieren, warum durch die 2. Klausel nicht die gesamte Renovierungsprlicht insgesamt unwirksam wird wie hier zu lesen ist:
"Der Mieter kann durch das Zusammenwirken von zwei Vertragsklauseln bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen unangemessen benachteiligt werden. Ein neues Urteil des BGH bestätigt die bereits von zahlreichen Landgerichten vertretene Rechtsauffassung. In diesen Fällen sind dann beide Klauseln, d.h. die gesamte Regelung, unwirksam.
In dem zugrunde liegenden Sachverhalt wurde der Mieter durch eine Formularklausel zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, d.h. zur Durchführung von Renovierungsarbeiten nach einem bestimmten Fristenplan, verpflichtet. Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung des BGH zulässig und wirksam. Allerdings enthielt der Mietvertrag noch eine weitere Klausel, wonach der Mieter die Räume auch bei seinem Auszug renovieren muss, unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt die Renovierungsfristen bereits abgelaufen sind. Eine solche Endrenovierungsklausel ist, wie bereits im Jahre 1981 von den Oberlandesgerichten Hamm und Frankfurt entschieden wurde, wegen Verstoßes gegen das AGB-Gesetz (seit 1.1.2002: § 307 BGB
) unwirksam.
Nach Auffassung des BGH führt die Unwirksamkeit dieser Klausel ebenfalls zur Nichtigkeit auch der isoliert betrachtet wirksamen Verpflichtung des Mieters zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, da der Mieter durch den sog. Summierungseffekt unangemessen benachteiligt wird. Beispiel: Der Mieter renoviert vertragsgemäß entsprechend dem im Mietvertrag enthaltenen Fristenplan nach 5 Jahren die Wohn- und Schlafräume. Wenn er ein halbes Jahr später auszieht, müsste er nach der zusätzlichen Endrenovierungsklausel nochmals renovieren. Darin sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.
Ferner lehnt der BGH ein Aufrechterhalten des wirksamen Teils der Regelung (Verpflichtung zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen) mit der Begründung ab , dass beide Regelungen wegen ihres sachlichen Zusammenhangs als zusammengehörig betrachtet werden müssen.
Die Unwirksamkeit der Gesamtregelung hat für den Vermieter die nachteilige Folge, dass der Mieter auch während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen ausführen muss."
BGH, Urteil v. 14.5.2003, VIII ZR 308/02
Vielen Dank für ein kurze Abgrenzung der beiden Sachverhalte!
Da haben Sie in der Tat Recht, dieses Urteil kannte ich gar nicht, nur ein älteres des LG Köln, welches die beiden Klauseln getrennt beurteilt hat. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung sind also beide Klauseln als unwirksam anzusehen, obwohl sie getrennte Sachverhalte regeln.
Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)
Da haben Sie in der Tat Recht, dieses Urteil kannte ich gar nicht, nur ein älteres des LG Köln, welches die beiden Klauseln getrennt beurteilt hat. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung sind also beide Klauseln als unwirksam anzusehen, obwohl sie getrennte Sachverhalte regeln.
Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)
