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... Schönheitsreparaturen ... gültige Klauseln ???


31.03.2005 16:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte gerne die Klauseln in meinem Mietvertrag betreffend der Schönheitsreparaturen rechtlich beurteilt wissen.


Ich bin seit 22.10.1998 Mieter (unbefristeter Mietvertrag) einer 3ZKB-Wohnung. Ich habe vor kurzem freistgerecht zum 30.06.2005 gekündigt.


Mein Formularmietvertrag (Verein Düsseldorfer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. Ausgabe 02/1998) sagt zu den Schönheitsreparaturen (SR) folgendes:


§ 8 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen unter Einschluß vorhandener Balkone, Loggien u.ä., Keller und Garagen fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. (…)
Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschl. Leisten, Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster, Außentüren von innen und sonstiger innenliegender Holzteile. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Flure, Treppenhäuser in Alleinbenutzung und in mitvermieteten gewerblichen oder freiberuflich genutzten Räumen spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten, wie Abstellräumen, innenliegenden Balkonfläschen oder Kellerräumen, spätestens nach sieben Jahren zu tätigen. (…)


Unter § 24 Sonstige Vereinbarungen wurde folgender Text eingefügt:
„Zusätzliche Ausstattung in Bezug auf sanitäre und elektrische Installationen sowie bauliche Veränderungen innerhalb der Wohnung bedürfen der schriftlichen Genehmigung des Vermieters.
Die Wohnung wird renoviert übergeben, d.h.: alle Wände und Decken mit Raufaser neu tapeziert und gestrichen. Das gesamte Holzwerk neu gestrichen. Alle Heizungen neu gestrichen. In der Küche befindet sich ein neuer Fliesenspiegel. Im Badezimmer wurden WC, Badewanne, Handwaschbecken und Armaturen erneuert. Das Badezimmer wurde neu gefliest. Im Gäste-WC wurde der Toilettentopf und das Handwaschbecken erneuert. In den beiden Wohnräumen wurde der Parkettboden abgeschliffen und neu versiegelt. Bezüglich des Bodenbelags der anderen Räume siehe Übergabeprotokoll.
DER MIETER VERPFLICHTET SICH, DA DIE WOHNUNG RENOVIERT ÜBERGEBEN WURDE, DIESE AUCH BEI EINER VORZEITIGEN AUFGABE DER WOHNUNG AUF SEINE KOSTEN IN EINEM FACHMÄNNISCH RENOVIERTEN ZUSTAND ZURÜCKZUGEBEN.
Das Übergabeprotokoll, welches bei der Übergabe der Wohnung angefertigt wird, ist Bestandteil des Mietvertrages.“


In welchem Umfang muss ich nun (nach 6,5 Jahren) - auch im Bezug auf das neue BGH-Urteil - Schönheitsreparaturen durchführen? Oder sind beide Klauseln im Sinne eines Summationseffektes ungültig?



Eine weitere Frage ist:
Da ich aus beruflichen Gründen bereits vor dem 01.05.05 ausziehen werde – aber erst zum 30.06.05 kündigen konnte – werde ich für die Monate Mai und Juni noch weiter Miete zahlen müssen, denn ein Nachmieter ist bislang nicht in Sicht.
Muss ich für diese beiden Monate die volle (Warm-)Miete zahlen – oder nur die Kaltmiete?

Vielen Dank für eine Antwort!
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Gegen § 8 Ihres Mietvertrags ist juristisch nichts einzuwenden. Der BGH hat nur die starren Renovierungsfristen, die in vielen Mietverträgen enthalten waren, für unwirksam erklärt. Ihr Mietvertrag beinhaltet keine solche starre Frist, sondern bleibt durch die Formulierung "in der Regel" flexibel. Auch die in dieser Klausel aufgezählten Renovierungsmaßnahmen sind sämtlich vom BGH als Schönheitsreparaturen, die auf den Mieter abgewälzt werden dürfen, anerkannt. Dieser Klausel müssen Sie also Folge leisten.

Anders sieht es mit dem von Ihnen hervorgehobenen Satz in § 24 aus: Eine solche Klausel ist vom Landgericht Gießen in einem Urteil vom 19. Dezember 2001 (Az: 1 S 334/01)für unwirksam erklärt worden, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt - schließlich ist der Vermieter ja nach dem Gesetz in der Pflicht, die Wohnung instandzuhalten und darf diese Pflicht nur in geringem Umfang (Schönheitsreparaturen) auf den Mieter abwälzen. Dies führt jedoch nicht dazu, dass auch der § 8 Ihres Mietvertrages unwirksam ist. Gemäß § 306 Abs. 1 BGB berührt nämlich die Unwirksamkeit einer AGB-Klausel die Wirksamkeit des übrigen Vertrags nicht.

Für die beiden Monate, in denen Sie nicht mehr in der Wohnung wohnen, der Mietvertrag aber noch wirksam ist, müssen Sie die volle Warmmiete zahlen, der Mietvertrag "läuft" einfach weiter. Zuviel gezahlte Nebenkosten hat Ihnen Ihr Vermieter aber bei der Endabrechnung zu erstatten.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2005 | 17:25

Sehr geehrte Frau Laurentius,

vielen Dank für Ihre rasche Antwort.

Mit würde interessieren, warum durch die 2. Klausel nicht die gesamte Renovierungsprlicht insgesamt unwirksam wird wie hier zu lesen ist:

"Der Mieter kann durch das Zusammenwirken von zwei Vertragsklauseln bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen unangemessen benachteiligt werden. Ein neues Urteil des BGH bestätigt die bereits von zahlreichen Landgerichten vertretene Rechtsauffassung. In diesen Fällen sind dann beide Klauseln, d.h. die gesamte Regelung, unwirksam.

In dem zugrunde liegenden Sachverhalt wurde der Mieter durch eine Formularklausel zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, d.h. zur Durchführung von Renovierungsarbeiten nach einem bestimmten Fristenplan, verpflichtet. Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung des BGH zulässig und wirksam. Allerdings enthielt der Mietvertrag noch eine weitere Klausel, wonach der Mieter die Räume auch bei seinem Auszug renovieren muss, unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt die Renovierungsfristen bereits abgelaufen sind. Eine solche Endrenovierungsklausel ist, wie bereits im Jahre 1981 von den Oberlandesgerichten Hamm und Frankfurt entschieden wurde, wegen Verstoßes gegen das AGB-Gesetz (seit 1.1.2002: § 307 BGB) unwirksam.

Nach Auffassung des BGH führt die Unwirksamkeit dieser Klausel ebenfalls zur Nichtigkeit auch der isoliert betrachtet wirksamen Verpflichtung des Mieters zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, da der Mieter durch den sog. Summierungseffekt unangemessen benachteiligt wird. Beispiel: Der Mieter renoviert vertragsgemäß entsprechend dem im Mietvertrag enthaltenen Fristenplan nach 5 Jahren die Wohn- und Schlafräume. Wenn er ein halbes Jahr später auszieht, müsste er nach der zusätzlichen Endrenovierungsklausel nochmals renovieren. Darin sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Ferner lehnt der BGH ein Aufrechterhalten des wirksamen Teils der Regelung (Verpflichtung zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen) mit der Begründung ab , dass beide Regelungen wegen ihres sachlichen Zusammenhangs als zusammengehörig betrachtet werden müssen.

Die Unwirksamkeit der Gesamtregelung hat für den Vermieter die nachteilige Folge, dass der Mieter auch während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen ausführen muss."

BGH, Urteil v. 14.5.2003, VIII ZR 308/02


Vielen Dank für ein kurze Abgrenzung der beiden Sachverhalte!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2005 | 19:13

Da haben Sie in der Tat Recht, dieses Urteil kannte ich gar nicht, nur ein älteres des LG Köln, welches die beiden Klauseln getrennt beurteilt hat. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung sind also beide Klauseln als unwirksam anzusehen, obwohl sie getrennte Sachverhalte regeln.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2005 | 22:48

Da haben Sie in der Tat Recht, dieses Urteil kannte ich gar nicht, nur ein älteres des LG Köln, welches die beiden Klauseln getrennt beurteilt hat. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung sind also beide Klauseln als unwirksam anzusehen, obwohl sie getrennte Sachverhalte regeln.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

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