Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Nach Ihren Schilderungen wurde zwischen den Eigentümern eine WEG gegründet. Die Rechte und Pflichte, die innerhalb einer solchen Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen, bestimmen sich in erster Linie nach den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes sowie der Teilungserklärung.
Nach Ihren Ausführungen wurde auf dem gemeinsamen Grund und Boden insgesamt 4 Anwesen errichtet, wobei hier Sondernutzungsrechte der einzelnen Eigentümer begründet wurden. Vermutlich wurde hier wohl eher "Sondereigentum" begründet, da dies eine stärkere Eigentumszuordnung darstellt, als ein reines Sondernutzungsrecht. Dies wäre anhand der Teilungserklärung zu überprüfen.
Sofern die Zufahrt auf dem gemeinsamen Grund steht, wovon ich ausgehe, besteht hieran gemeinschaftliches Eigentum sämtlicher Wohnungseigentümer, da Sondereigentum nur an einem Raum, nicht aber an einer Fläche begründet werden kann. Demnach bestünde unabhängig von etwaigen vertraglichen Vereinbarungen ohnehin ein Nutzungsrecht an der Zufahrt. Der Eintragung einer Baulast bedarf es daher insoweit m.E. nicht.
Problematischer erachte ich die Situation, wenn die Einfahrt lediglich im Eigentum eines einzelnen Eigentümer stehen sollte, wobei ich mir dies aufgrund Ihrer Schilderungen rechtlich an sich nicht vorstellen kann. In diesem Fall stünde Ihnen allerdings grundsätzlich ebenfalls u.a. das Recht zu, die Zufahrt zur Nutzung Ihres Grundstückes zu nutzen.
Insgesamt sehe ich daher derzeit keine zwingende Notwnedigkeit für eine Baulast. Allerdings müssten - um Ihre Rechte konkret aufzuklären - die zugrundeliegenden Verträge, insbesondere die Teilungserklärung eingesehen werden, um tatsächlich Klarheit verschaffen zu können.
Inwieweit eine einseitige Kündigung der Verträge vor diesem Hintergrund möglich ist, kann daher leider nicht beurteilt werden, ohne den Vertrag konkret zu überprüfen. Gerne können Sie mir diesen gegebenenfalls noch übersenden.
Antwort
vonRechtsanwalt Maximilian A. Müller
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Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Da liegt ein Missverständnis vor: die Zufahrt liegt zum Teil auf dem WE-Grundstück und ein Drittel gehört einem anderen Eigentümer. Zudem haben wir gemäß § 3 WEG einen Vertrag geschlossen, was dazu führt, dass wir vorher Grundstückeigentümer waren und Rechtsnachfolger im Überlassungsvertrag mit dem anderen Eigentümer wurden.
Vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Ob der Vertrag von den übrigen Eigentümern gekündigt werden konnte, kann leider ohne den zugrundeliegenden Vertrag nicht beurteilt werden. Grundsätzlich sind Verträge selbstverständlich einzuhalten, ein einseitiges Kündigungsrecht besteht nicht ohne Weiteres.
Liegt allerdings nur ein schuldrechtlicher Vertrag vor, so bindet dieser nur diejenigen Eigentümer, die den Vertrag unterzeichnet haben. Bei einem Eigentümerwechsel kann es daher zu der Konstellation kommen, dass der Vertrag für den neuen Eigentümer nicht mehr bindend ist.
Ganz generell ist ferner auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 12.12.08 (Az.: V ZR 106/07
) zu verweisen. Demnach steht Ihnen grundsätzlich ein Anspruch auf Gewährung eines Wegerechts zu.
Ich gehe daher davon aus, dass man Ihnen die Nutzung der Zufahrt nicht untersagen kann.
