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vermietete Garage verkaufen?

| 11.02.2014 18:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers


Ich möchte eine Eigentumswohnung mit der dazugehörenden Garage verkaufen.
Die Garage ist aber seit 2011 vermietet und zwar in einem Mietvertrag mit einer anderen Wohnung.
Mir ist klar, dass ich die Garage wegen der Verkaufsabsicht nicht kündigen kann.
Frage: Kann ich die Garage überhaupt verkaufen und ist es dem Käufer dann möglich, die Garage bei Eigenbedarf zu kündigen?

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworte:

Zunächst ist der Verkauf der Garage ohne Weiteres möglich. Einschränkungen aufgrund der Vermietung gibt es insoweit nicht.

Wenn es sich bei der Vermietung tatsächlich um einen einheitlichen Mietvertrag (Wohnung + Garage) handelt, tritt dann der Käufer als Mitvermieter in den einheitlichen Mietvertrag mit ein (vgl. BGH, Urteil vom 28. 9. 2005 - VIII ZR 399/03).

Leider gehe ich hier nicht von einem separat geschlossenen Garagenmietvertrag aus – dieser wäre regelmäßig ohne Begründung kündbar (vgl. zur Abgrenzung BGH, Urteil vom 12. 10. 2011 - VIII ZR 251/10). Insbesondere bei Vorliegen nur eines Mietvertrages, in dem Anmietung von Wohnraum und Garage geregelt sind, spricht alles für ein einheitliches Mietverhältnis. Anders gilt nur in Ausnahmefällen, wenn die Parteien mehrere von ihnen als rechtlich selbstständig angesehene Verträge abgeschlossen haben, die nur zufällig in einer Urkunde zusammengefasst worden sind.

Eine separate Kündigung der Garage ist bei einem einheitlichen Mietverhältnis nicht möglich. Einer Gesamtkündigung der vermieteten Wohnung nebst Garage wegen Eigenbedarfs, wenn nur hinsichtlich der Garage Eigenbedarf besteht, räume ich wenig Erfolgsaussichten ein (vgl. LG Köln, Urteil v. 26.02.1992, Az: 10 S 419/91: „Im übrigen wird sich bei Annahme eines einheitlichen Mietvertrages die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses allein mit einem etwaigen Eigenbedarf an der Garage nicht rechtfertigen lassen.").

Sie sollten daher nach Möglichkeit versuchen, mit Ihren Mietern eine Regelung zu finden, wonach diese sich freiwillig von der Garage trennen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.02.2014 | 20:34

Herzlichen Dank vorab für die Antwort, die meine Frage noch nicht ganz trifft.
Dass ich die Garage bei einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage nicht kündigen kann, war mir bekannt.Meine Frage zielte darauf, ob der Käufer der Garage, also der neue Besitzer der Garage dem Mieter der Garage bei Eigenbedarf kündigen kann.
Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.02.2014 | 21:18

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage sollte im Wesentlichen mit dem zweiten Teil meiner Antwort beantwortet sein. Separat kann der Käufer die Garage nach dem Erwerb nicht kündigen, da dies ja gerade dem einheitlichen Mietverhältnis widersprechen würde. D.h. es könnte nur eine Kündigung des gesamten Mietverhältnisses (Wohnung + Garage) erfolgen (insofern bilden Sie als Eigentümer der Wohnung mit dem Käufer der Wohnung eine sog. Bruchteilsgemeinschaft gem. §§ 745 ff. BGB). Wenn aber nur Eigenbedarf beim Käufer hinsichtlich der Garage vorliegt und nicht zudem weiterer Eigenbedarf hinsichtlich der vermieteten Wohnung durch den anderen Eigentümer (also vermutlich durch Sie), wird eine Eigenbedarfskündigung voraussichtlich erfolglos sein. Hier gilt das oben genannte Zitat des LG Köln, wonach eben ein Eigenbedarfsinteresse hinsichtlich einer Garage nicht ausreichen wird, um ein gesamtes Wohnraummietverhältnis zu kündigen. Dies gilt bereits aufgrund des Wortlauts des § 573 BGB, wonach die Eigenbedarfskündigung nur möglich ist, wenn der Vermieter die Räume „als Wohnung" für sich oder andere Angehörige benötigt; entscheidend ist also die Wohnung an sich und nicht die mitvermietete Garage.

Es ist mir bewusst, dass diese Situation äußerst unbefriedigend für Sie ist, aber ich sehe hier im Ergebnis rechtlich kaum Aussichten für den Käufer, die Garage isoliert herausverlangen zu können. Der Käufer tritt eben nur als Mitvermieter gem. § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein, was aber nicht zu einer Trennung des Mietvertrages führt, so dass der Käufer genauso wenig wegen Eigenbedarfs an der Garage kündigen kann wie Sie es könnten, wenn Sie jetzt lediglich die Garage für sich selbst nutzen wollten.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 11.02.2014 | 21:34

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