Sehr geehrter Fragesteller,
nachfolgend beantworte ich Ihre Fragen zur Durchführung von Reinigungs- und Streicharbeiten an Ihrer südlichen Hauswand, die an der Grundstücksgrenze zu Ihrer Nachbarin in Nordrhein-Westfalen (NRW) verläuft.
1. Darf die Nachbarin verlangen, bei den Arbeiten persönlich anwesend zu sein?
Nein, ein generelles Recht auf persönliche Anwesenheit während der Arbeiten besteht nicht.
Das Nachbarrecht in NRW sieht keine Verpflichtung vor, dass der Nachbar bei Arbeiten an der eigenen Grenzwand persönlich anwesend sein muss. Sie sind als Eigentümer berechtigt, notwendige Instandhaltungsarbeiten an Ihrer Wand durchzuführen, solange Sie dabei die Rechte des Nachbarn wahren und keine unzumutbaren Beeinträchtigungen verursachen.
2. Muss die Durchführung der Arbeiten immer wieder mit einer vierwöchigen Frist angekündigt werden?
Nein, die Ankündigungsfrist muss nicht bei jeder Terminverschiebung erneut in voller Länge eingehalten werden.
Nach dem sogenannten Hammerschlags- und Leiterrecht (§ 24 Nachbarrechtsgesetz NRW) ist der Nachbar verpflichtet, das Betreten seines Grundstücks zur Durchführung notwendiger Arbeiten an der Grenzwand zu dulden, sofern die Arbeiten nicht anders oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand durchgeführt werden können. Die Arbeiten sind dem Nachbarn grundsätzlich einen Monat vorher schriftlich anzukündigen.
Kommt es nach einer ordnungsgemäßen Ankündigung zu einer Terminverschiebung (z.B. wegen Wetters), ist keine erneute vierwöchige Frist erforderlich, sofern die Arbeiten im angekündigten Zeitraum nicht durchgeführt werden konnten und der neue Termin in einem angemessenen zeitlichen Zusammenhang steht. Eine kurzfristige Mitteilung des neuen Termins ist dann ausreichend, insbesondere wenn die Verschiebung auf nachvollziehbaren Gründen (wie Wetter) beruht und der Nachbar bereits über Art und Umfang der Arbeiten informiert wurde.
3. Kann die Nachbarin verlangen, dass alle Terminabsprachen ausschließlich mit ihr und nicht mit Ihrem Mieter erfolgen?
Nein, Sie können verlangen, dass die Terminabsprachen auch direkt zwischen Ihrem Mieter (als ausführende Person) und der Nachbarin erfolgen.
Es ist zulässig, dass Sie als Eigentümer die Organisation der Arbeiten an eine andere Person (z.B. Ihren Mieter) delegieren. Die Nachbarin ist verpflichtet, sich auf zumutbare Weise an der Terminfindung zu beteiligen. Sie kann nicht verlangen, dass ausschließlich Sie als Eigentümer Ansprechpartner sind, solange der Mieter im Rahmen Ihres Auftrags handelt.
4. Was passiert, wenn die Nachbarin das Ausbringen einer Schutzfolie verweigert und es zu Farbflecken kommt?
Die Nachbarin kann in diesem Fall keine Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn sie selbst die zumutbare Schutzmaßnahme verweigert hat.
Sie haben Ihrer Nachbarin angeboten, eine Schutzfolie auszubringen, um Verschmutzungen zu vermeiden, und ihr sogar gestattet, dies selbst zu übernehmen. Verweigert sie dies grundlos und entstehen dadurch vermeidbare Schäden (z.B. Farbflecken), trifft sie ein erhebliches Mitverschulden (§ 254 BGB). Schadensersatzansprüche gegen Sie wären dann ausgeschlossen oder zumindest erheblich gemindert, da der Schaden bei zumutbarem Verhalten der Nachbarin nicht entstanden wäre.
5. Praktisches Vorgehen
Dokumentieren Sie alle Angebote zur Schutzvorkehrung und die Weigerung der Nachbarin schriftlich.
Kündigen Sie die Arbeiten einmal schriftlich mit ausreichender Frist an und informieren Sie bei Verschiebungen kurzfristig über den neuen Termin.
Weisen Sie die Nachbarin darauf hin, dass sie durch die Verweigerung von Schutzmaßnahmen ein Mitverschulden an eventuellen Schäden trägt.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Olaf Tank, Wirtschaftsjurist
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Rechtsanwalt Olaf Tank, Wirtschaftsjurist
Bei 1) liegt womöglich ein Missverständnis vor: Es geht nicht um MEINE persönliche Anwesenheit, sondern die Nachbarin verlangt, dass nur bei IHRER Anwesenheit gearbeitet werden dürfe. Grund ist faktisch, dass sie immer alles filmen will. Mein Mieter möchte nicht immer von ihr gefilmt werden. Kann ich ihr das wirksam verbieten?
Zu 2): Die Ankündigung vom vergangenen Jahr gilt also nicht mehr? [obwohl sie doch nur wegen ihrer "Spielchen" nicht umgesetzt werden konnte!?!?]
Zu 4): Formal verweigert sie nicht das Ausbringen der Folie, sondern sie verwehrt meinem Mieter den Zugang zum Grundstück, so dass er faktisch keine Folie ausbringen kann. Ich nehme an, das läuft faktisch aufs Gleiche hinaus. (?!?!)
Zu 5) Wenn ich schriftlich auf die Fakten hinweise und mein Mieter dann auch ohne ihre Erlaubniis zwar nicht persönlich ihr Grundstück betritt, aber mit den Werkzeugen quasi Ihren "Luftraum" verletzt, kann das dass irgendwelche nachteilgen Folgen für mich oder meinen Mieter haben?
Könnten Sie diesen Fall notfalls praktisch übernehmen, falls ich genötigt wäre aus dem Nachbarrechtsgesetz Klage zu erheben?
MfG
gerne beantworte ich Ihre Fragen ausführlich und verständlich:
1) Filmen durch die Nachbarin – Dürfen Sie das verbieten?
Das Filmen von Personen auf Ihrem oder dem Nachbargrundstück stellt grundsätzlich einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht dar. Ihr Mieter muss es nicht dulden, bei der Ausübung berechtigter Tätigkeiten (z.B. Ausbringen einer Folie) ständig gefilmt zu werden.
Das allgemeine Persönlichkeitsrecht schützt insbesondere vor der unbefugten Anfertigung von Bildaufnahmen (§ 22 KunstUrhG, Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG).
Die Nachbarin kann nicht verlangen, dass Arbeiten nur in ihrer Anwesenheit und unter ihrer Kontrolle (inklusive Filmen) stattfinden. Sie dürfen ihr das Filmen untersagen, insbesondere wenn keine berechtigten Interessen vorliegen und das Filmen gezielt zur Schikane oder Kontrolle dient.
Fazit:
Sie können Ihrer Nachbarin untersagen, Ihren Mieter oder die Arbeiten zu filmen. Ihr Mieter hat ein Recht auf Schutz seiner Privatsphäre.
2) Gilt die Ankündigung vom Vorjahr noch?
Eine Ankündigung von Arbeiten auf dem Nachbargrundstück verliert ihre Wirksamkeit, wenn sie nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums umgesetzt wird. Wird die Durchführung der Arbeiten durch „Spielchen" der Nachbarin verzögert, ist die ursprüngliche Ankündigung in der Regel nicht mehr ausreichend.
Es empfiehlt sich, die Arbeiten erneut mit angemessenem Vorlauf anzukündigen. So schaffen Sie Klarheit und vermeiden formale Einwände.
Fazit:
Die alte Ankündigung ist nicht mehr wirksam. Eine erneute, formgerechte Ankündigung ist ratsam.
3) Verweigerung des Zugangs – Gleichstellung mit Verweigerung der Maßnahme
Wenn die Nachbarin Ihrem Mieter den Zugang zum Grundstück verweigert, obwohl sie formal die Maßnahme (z.B. das Ausbringen der Folie) nicht untersagt, läuft dies faktisch auf dasselbe hinaus.
Das Nachbarrecht gewährt unter bestimmten Voraussetzungen ein Betretungsrecht, etwa im Rahmen des sogenannten Hammerschlags- und Leiterrechts (je nach Bundesland unterschiedlich geregelt). Wird der Zugang verweigert, kann dies als unzulässige Behinderung der Maßnahme gewertet werden.
Fazit:
Die faktische Verhinderung durch Verweigerung des Zugangs ist rechtlich wie eine Verweigerung der Maßnahme zu behandeln.
4) Werkzeuge ragen über die Grundstücksgrenze („Luftraum") – Rechtliche Folgen
Das Hineinragen von Werkzeugen in den Luftraum des Nachbargrundstücks kann grundsätzlich eine Eigentumsbeeinträchtigung darstellen (§ 903 BGB).
Allerdings ist eine geringfügige, vorübergehende Beeinträchtigung im Rahmen notwendiger Arbeiten regelmäßig zu dulden, sofern keine unzumutbare Beeinträchtigung für die Nachbarin entsteht und die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt wurde.
Wird der Zugang zum Grundstück verweigert und ist das Hineinragen der Werkzeuge die einzige Möglichkeit, die Maßnahme durchzuführen, ist dies in der Regel nicht als unzulässiger Eingriff zu werten, solange keine Schäden entstehen.
Fazit:
Solange keine Schäden entstehen und die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt wurde, sind nachteilige Folgen für Sie oder Ihren Mieter nicht zu erwarten.
5) Praktische Übernahme des Falls und Klage nach dem Nachbarrechtsgesetz
Sollte eine gütliche Einigung nicht möglich sein und die Nachbarin weiterhin den Zugang verweigern oder unzulässig filmen, besteht die Möglichkeit, Ihre Ansprüche auf Duldung der Maßnahme und Unterlassung des Filmens gerichtlich durchzusetzen.
Die Klage würde sich auf die einschlägigen Vorschriften des Nachbarrechtsgesetzes Ihres Bundeslandes sowie auf das allgemeine Persönlichkeitsrecht stützen.
Fazit:
Eine gerichtliche Durchsetzung Ihrer Ansprüche ist möglich, wenn die Nachbarin weiterhin blockiert. Die Erfolgsaussichten sind nach der aktuellen Sachlage als gut einzuschätzen.
Zusammenfassung
Sie können das Filmen untersagen.
Die Ankündigung der Arbeiten sollte erneuert werden.
Die faktische Verhinderung des Zugangs ist rechtlich wie eine Verweigerung der Maßnahme zu behandeln.
Das Hineinragen von Werkzeugen ist bei ordnungsgemäßer Ankündigung und ohne Schaden in der Regel unschädlich.
Eine gerichtliche Durchsetzung Ihrer Rechte ist möglich und erfolgversprechend.
Sollten Sie weitere Fragen haben oder eine konkrete Formulierung für die Ankündigung oder das Unterlassungsverlangen benötigen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
