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gewerblicher Mietvertrag


29.12.2007 11:16 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maurice Moranc



Im Juli 2007 habe ich in Herrsching am Ammersee eine Cocktailbar
gepachtet. Die monatliche Pacht beträgt 1500,-- Euro, die Kaution 7500,-- Euro. Der Mietvertrag wurde auf die Dauer von 2 Jahren abgeschlossen. Im Anschluss daran habe ich mit 2 Freunden eine GbR zum Betreiben dieser Bar gegründet.

Fragen:

1) unter welchen Voraussetzungen kann ich den Mietvertrag
vorzeitig kündigen (evtl. Nachmietersuche)

2) Wird bei Kündigung des Mietvertrages der Gbr Vertrag
hinfällig?

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Sehr geehrter Fragensteller,

die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt auf Grundlage der von Ihnen bereitgestellten Informationen. Meine Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung, da das Weglassen oder Hinzufügen von Details zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich. Die Beantwortung Ihrer Frage im Rahmen dieser Plattform kann daher nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.

Zur Sache:

Zu 1)
Durch den Abschluss des Mietvertrages haben Sie sich für die Dauer von 2 Jahren verpflichtet, den Mietzins für die Räumlichkeiten zu zahlen. An diese Vereinbarung sind Sie grundsätzlich gebunden. Eine vorzeitige Kündigung ist lediglich dann möglich, wenn Ihnen die Fortdauer des Mietverhältnisses aus einem wichtigen Grund nicht mehr zumutbar ist. An diese Unzumutbarkeit sind jedoch strenge Voraussetzungen geknüpft, sodass eine vorzeitige Kündigung regelmäßig schwer zu begründen ist. Ein wichtiger Grund ist z.B. eine schwere Erkrankung des Mieters. Auch ein unannehmbarer Zustand der Räumlichkeiten kann ein Sonderkündigungsrecht begründen. Regelmäßig aber nicht die Unwirtschaftlichkeit eines Geschäfts.
Ihr Mieter ist auch nicht verpflichtet, einen von Ihnen beigebrachten Nachmieter zu akzeptieren. Allerdings darf der Vermieter diesen auch nicht grundlos ablehnen. Ich empfehle daher, mit dem Vermieter über eine vorzeitige Kündigung zu verhandeln und, wenn möglich, einen solventen Nachmieter vorzuschlagen. Andernfalls sehe ich aus der Ferne leider keinen Grund für eine vorzeitige Kündigung.

Zu 2)
Ob der Gesellschaftsvertrag durch Kündigung der Räumlichkeiten hinfällig wird, ist aus der Ferne nicht seriös zu beantworten. Hierzu wäre ein umfassender Einblick in den Vertrag nötig. Regelmäßig dürfte die Kündigung aber nicht automatisch zur Auflösung des Vertrages führen.
Nach § 705 BGB verpflichten sich die Gesellschafter nämlich durch den Gesellschaftsvertrag, die Erreichung eines gemeinsamen Zweckes in der durch den Vertrag bestimmten Weise zu fördern. Ob dieser vereinbarte Zweck auch ohne die gemieteten Räumlichkeiten noch verfolgbar ist, hängt von der Vereinbarung ab. Es wäre schließlich möglich, ein anderes Lokal anzumieten, um den Gesellschaftervertrag fortzuführen.
Aus diesem Grunde wird im Zweifel eine Kündigung des Gesellschaftsvertrages von Nöten sein. Nach § 723 BGB kann, wenn der Vertrag nicht auf bestimmte Zeit geschlossen wurde, jeder Gesellschafter jederzeit kündigen. Allerdings darf die Kündigung nicht zu Unzeiten geschehen. Wann eine solche Unzeit vorliegt, hängt jedoch vom Einzelfall ab.

Für eine abschließende Beurteilung des Sachverhalts empfehle ich, die Rechtslage mit einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens konkreter zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass hierbei weitere Kosten entstehen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Maurice Moranc
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.12.2007 | 12:51

Sehr geehrter Herr Moranc,

Sie schreiben, der Vermieter dürfe einen Nachmieter nicht grundlos ablehnen. Aus welchen Gründen dürfte der Vermieter einen Nachmieter denn ablehnen?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2007 | 13:45

Der Vermieter dürfte einen Nachmieter ablehnen, wenn dieser die Räumlichkeiten zu einem Zweck nutzen möchte, die dem Vermieter nicht zusagen (z.B. Imbiss etc.). Des Weiteren muss der Nachmieter solvent sein. Auf einen finanziell angeschlagenen Mieter muss sich der Vermieter nicht einlassen.
Allerdings möchte ich nochmals betonen, dass die Möglichkeit, durch die Nennung eines Nachmieters aus dem Vertrag zu kommen, nur dann in Betracht kommt, wenn besondere Gründe (wie oben genannt) hierfür vorliegen oder eine Nachmieterklausel im Mietvertrag enthalten ist. Eine Nachmieterklausel erlaubt es dem Mieter einen akzeptablen Nachmieter zu nennen, um sich aus dem Vertrag zu lösen. Andernfalls können Sie nur auf die Kulanz Ihres Vermieters hoffen, einen Nachmieter zu akzeptieren. Möchte er dies nicht, dürften Sie an den Vertrag gebunden sein.

Mit freundlichen Grüßen

Maurice Moranc
Rechtsanwalt

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