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Gewerblicher Mietvertrag - Kündigungsfrist - Automatische Verlängerung

30.03.2017 11:13 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Automatische Verlängerung eines Mietverhältnisses und Kündigungsfrist; Optionsrecht auf Verlängerung durch den Mieter

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine gewerbliche Immobilie vermietet mit folgendem Mietvertrag;
(stand heute wurde von der Option kein Gebrauch gemacht und weder von mir noch vom Mieter eine Kündigung ausgesprochen )

§3. Dauer des Mietvertrags
Das Mietverhältnis beginnt am: 01.10.2011
Der Mietvertrag endet am: 30.09.2016
Dem Mieter wird eine Option auf Verlängerung des Mietvertrags um weitere 5 Jahre zugesichert.
Von der Option kann spätestens 6 Monate vor Ablauf des Mietvertrages Gebrauch gemacht werden.
Sollte das Mietverhältnis von keiner der Parteien 6 Monate vor Ablauf schriftlich gekündigt werden, so verlängert es sich automatisch um ein weiteres Jahr.

Meine Fragen:
1. ) Ist es richtig, dass der Mietvertrag zum 30.09.2017 endet und sich nicht mehr automatisch verlängert ? Oder verlängert es sich immer wieder um ein Jahr falls nicht gekündigt wird ? Muss ich meinem Mieter überhaupt kündigen, wenn ich ab dem 01.10.2017 einen anderen Mieter haben will ?
2.) Bis wann muss ich spätestens eine ( Änderungs- ) Kündigung aussprechen wenn ich den Vertrag mit den aktuellen Konditionen nicht mehr fortführen möchte ? Und zu welchem Zeitpunkt kann ich diese aussprechen ? Wie sind die Fristen ?
3.) Gibt es sonst etwas zu beachten ?


Vielen Dank für ihre Hilfe im Voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Ja, richtig, der Mietvertrag endet zum 30.9.2017 und verlängert sich nicht automatisch, was fünf Jahre anbetrifft, aber hinsichtlich einem Jahr - da gibt es die Verlängerung automatisch.
Damit ist zwar auch die Beendigung des Vertrages festgeschrieben, aber es bedarf einer Kündigung, wenn man die automatische Verlängerung um ein weiteres Jahr nicht möchte. Dann muss eine Partei sechs Monate vor Ablauf schriftlich die Kündigung aussprechen. Nur dann können Sie also für die Zeit danach einen Mieter suchen. Die einzige Ausnahme besteht darin (abgesehen von einer nur recht selten möglichen außerordentlichen Kündigung), dass der Mieter von seinem Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages um weitere fünf Jahre Gebrauch macht, was er spätestens sechs Monate vor Ablauf des Mietvertrages am 30.09.2016 erklären muss.
Dann geht es sogar um fünf Jahre.

2. und 3.
Das gilt auch für diese Kündigung, hinsichtlich der sechsmonatigen Frist, was so auch im Gesetz geregelt ist. Eine Änderungskündigung in dem Sinne gibt es nicht, dazu bedarf es eines zweiseitigen Änderungsvertrages. Sie können nur kündigen und dann gegebenenfalls einen neuen Vertrag mit dem gleichen Mieter schließen, sofern dieser zustimmt. Das wäre aber wie gesagt schon durch einen zweiseitigen Änderungsvertrag denkbar und möglich, wenn der Mieter zustimmen würde.

Weiteres fällt mir dazu nicht ein, was Sie beachten müssten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2017 | 13:13

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Hesterberg,

vielen Dank für ihre Antwort.
Habe ich Sie richtig verstanden, dass ich spätestens heute ( 31.03.17 ) kündigen muss, wenn ich meinen jetzigen Mieter ab dem 01.10.17 nicht mehr als Mieter haben möchte ?

Ich bin eigentlich davon ausgegangen, dass der Mietvertrag spätestens zum 01.10.17 ohne Kündigungsbedarf endet ( 5 + 1 Jahr , Option wurde nicht gezogen), da wir im Mietvertrag geschrieben haben," ... verlängert es sich automatisch um ein weiteres Jahr" und nicht : "...verlängert sich JEWEILS um ein weiteres Jahr".

Vielen Dank im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2017 | 19:57

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Ich habe mir das nochmals angesehen und bin auch Ihrer Meinung, auch wenn das nicht ganz klar aus der mietvertraglichen Regelung hervorgeht.

Es spricht aber doch mehr dafür, dass es um die fünf Jahre mehr zunächst geht, UND dann um eine automatische Verlängerung von jeweils ein Jahr NACH den fünf Jahren, wenn die Option für die fünf Jahre ausgeübt wurde.
Das mache ich daran fest, dass es im Anschluss an die Fünfjahresoption geregelt ist und sich allein drauf bezieht.
Denn vorher ist ja auch keine Kündigung beiderseits möglich, vor dem 30.09.2017. Das ist ja die feste Laufzeit mit Kündigungsausschluss.

Sollte das Mietverhältnis von keiner der Parteien 6 Monate vor Ablauf der fünf Jahre schriftlich gekündigt werden, so verlängert es sich automatisch um ein weiteres Jahr.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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