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bezugsfertige Renovierung bei Mietende


27.04.2007 14:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte/r Frau Anwältin/Herr Anwalt,

ich habe am 08.02.1993 einen Mietvertrag für Praxisräume abgeschlossen. Im Mietvertrag steht, daß ich bei Beendigung der Mietzeit die Räume "bezugsfertig mit allen Schlüsseln dem Vermieter übergeben muß. Ansonsten ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters die Mieträume öffnen, reinigen und neue Schlösser und Schlüssel anfertigen zu lassen." Dabei ist das Wort "bezugsfertig" erst durchgekreuzt worden, "besenrein" wurde drübergeschrieben, dann wurde "besenrein" durchgekreuzt und "bezugsfertig" wurde wieder drübergeschrieben.
Ich habe bei Einzug komplett renoviert, diverse Um- und Einbauten vornehmen lassen, insgesamt sehr viel Geld investiert. Zuvor war eine Zahnarztpraxis in den Räumen, die Böden waren noch voller Löcher von den rausgerissenen Zahnarztstühlen, auch ansonsten waren die Räume in einem katastrophalen Zustand, als ich sie übernommen hatte.

Mein Mietvertrag endete nun durch eine am 08.06.2006 fristgemäße Kündigung meinerseits am 31.08.2006.

Vorher noch, am 03.03.2006, wurde allerdings eine Vereinbarung getroffen, die besagt, "...daß das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit...fortgeführt wird mit einer 8-wöchigen Kündigungsfrist zum Monatsende...Diese Vereinbarung ersetzt alle vorausgegangenen Verträge und Vereinbarungen".
Meine Fragen nun:
1. Muß ich bei Auszug lt. dem alten Mietvertrag die Räume bezugsfertig hinterlassen?
2. Ersetzt die am 03.03.2006 geschlossene Vereinbarung den alten Mietvertrag, mit den (evtl.) Pflichten zur bezugsferigen Renovierung?

Mit dem damaligen Vermieter habe ich beim Auszug noch eine mündliche Vereinbarung getroffen, daß ich meine Einbauten in den Räumen lassen kann, bis er einen Nachmieter gefunden hat (was noch nicht der Fall ist!), möchte aber in absehbarer Zeit einen Schlußstrich unter das Kapitel ziehen, meine restlichen Einbauten rausholen (einen Schlüssel durfte ich auch noch behalten) und deswegen die Frage, ob ich dann noch renovieren muß.

Mit freundlichen Grüßen




Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Die Frage, ob die am 03.03.2006 geschlossene Vereinbarung den alten Mietvertrag ersetzt, ist eine Frage der Vertragsauslegung. Diese beurteilt sich im Wesentlichen danach, was in dieser neuen Vereinbarung dem Wortlaut nach geregelt ist und was die Parteien tatsächlich gewollt haben. Sollte die Vereinbarung vom 03.03.2006 ausschließlich die Kündigungsfrist neu regeln, so deutet bereits der reine Wortlaut darauf hin, dass Sie und Ihre Vermieter lediglich die Frage der Kündigungsfrist neu haben regeln wollen (andernfalls wären ja voraussichtlich noch andere Punkte wie Renovierung, Schönheitsreparaturen, Nebenkosten etc. geregelt worden) und dass die neue Vereinbarung die alten Verträge auch nur insoweit ersetzt. Es können auch Begleitumstände in die Auslegung einfließen, z.B. worüber die Parteien gesprochen haben, als sie die Vereinbarung geschlossen haben, welchen Hintergrund die neue Vereinbarung hatte (etwa eine Vereinfachung der Kündigung) etc. Sollte die Frage der Renovierung in den Begleitumständen keine Rolle gespielt haben, dann ist im Zweifel davon auszugehen, dass die alte Regelung durch die neue Vereinbarung nicht hat ersetzt werden sollen und dass die Parteien dies auch nicht wollten.

Die Frage, in welchem Zustand die Praxis zurückgegeben werden muss, schließt sich unmittelbar an die Frage der Auslegung der neuen Vereinbarung vom 03.03.2006 an. Gilt nämlich noch die alte Vereinbarung aus dem Jahre 1993, so muss man prüfen, welcher Zustand bei der Rückgabe der Praxis dem vertragsgemäßen Zustand entspricht. Hierbei wird ein Gericht im Zweifel den Text des Mietvertrages heranziehen und die Streichungen im Vertragstext würdigen. Dabei kommt es u.a. darauf an, ob die Streichungen von einer Person gemacht wurden, ob sie im beiderseitigen Einverständnis bei Vertragsabschluss oder einseitig von Vermieterseite danach erfolgten etc. Grundsätzlich kommt einem Mietvertrag als Privaturkunde nämlich im Prozess eine Beweiswirkung zu. Privaturkunden begründen nach § 416 ZPO, sofern sie von den Ausstellern unterschrieben oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet sind, vollen Beweis dafür, dass die in ihnen enthaltenen Erklärungen von den Ausstellern abgegeben sind. Demnach würde der Mietvertrag den Beweis dafür erbringen, dass Sie die Pflicht zur bezugsfertigen Übergabe bei Beendigung des Mietverhältnisses übernommen haben (weil der handschriftliche Zusatz „bezugsfertig“ quasi zuletzt angebracht und nicht durchgestrichen wurde). Diese Beweiswirkung einer Privaturkunde kann jedoch nach § 419 ZPO dadurch abgeschwächt werden, dass Durchstreichungen, Radierungen, Einschaltungen oder sonstige äußere Mängel die Beweiskraft einer Urkunde ganz oder teilweise aufheben oder mindern. Das Gericht entscheidet hier nach freier Überzeugung. Auf gut deutsch: Sie sind in einem Prozess darauf angewiesen, dass das Gericht einer der Parteien glaubt. Inwieweit dies der Fall ist, entscheidet sich nach den Umständen des Einzelfalles (z.B. der Darlegung von Verhandlungen während der Vertragsunterzeichnung, die mehrere Streichungen erforderlich gemacht haben) und welchen Vortrag die Gegenseite bezüglich der Streichungen macht. Die endgültige Würdigung kann dabei je nach Gericht vollkommen unterschiedlich ausfallen und ist nicht vorhersehbar, so das man Ihre Frage leider - so unbefriedigend das jetzt für Sie sein mag - nicht abschließend beantworten kann.

Bitte beachten Sie, dass Sie Ihren Mietvertrag hier nur auszugsweise wiedergegeben haben. Die rechtliche Beurteilung des Falles kann sich erheblich ändern, wenn in dem Vertrag selbst anderweitige Vereinbarungen (z.B. über die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder anderen Verpflichtungen) enthalten sind, von denen ich bei der Beurteilung der Sach- und Rechtslage derzeit keine Kenntnis habe. Eine abschließende Prüfung Ihrer Rechtsfrage ist daher nur möglich, wenn dem antwortenden Anwalt der gesamte Mietvertrag zur Einsicht vorliegt.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 30.04.2007 | 16:50

Herzliche Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Es ist noch ein kurzer Passus bzgl. Schönheitsreparturen im alten Vertrag. Im Wortlaut: "Die Schönheitsreparaturen und Ersatz von Glasscheiben und Spiegeln übernimmt der Mieter auf eigene Kosten, sofern sie die gemieteten Räume betreffen." Kann das bedeuten, daß ich die Renovierung nicht machen muß, da ich ja erwiesenermaßen beim Einzug renoviert habe?
Welche Gebühren kämen auch mich zu, wenn ich Ihnen eine Kopie des kompletten Mietvertrags mit Zusatzvereinbarungen zur Prüfung schicken würde?
Mit freundlichen Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 02.05.2007 | 10:20

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Die Frage, ob Sie zu einer Renovierung verpflichtet sind, lässt sich ebenfalls nur anhand des Mietvertrages in seiner Gesamtheit überprüfen. Denn Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich etwas anderes als eine Renovierung und können durchaus neben einer solchen vereinbart werden (so dass die von Ihnen zitierte Klausel nicht bedeuten muss, dass auf eine Renovierung verzichtet wird).

Ergänzend zu meiner Ausgangsantwort möchte ich darauf hinweisen, dass auch der Begriff „bezugsfertig“ nicht auf eine Endrenovierung hindeuten muss. Die Mietsdache muss hier regelmäßig lediglich so verlassen werden, dass ein Nachmieter jederzeit einziehen kann.

Sie können mich gerne wegen einer weiteren Prüfung des Mietvertrages telefonisch kontaktieren, wir besprechen dann die Einzelheiten.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator

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