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Zwangsräumung


03.12.2010 10:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wenn möglich Beantwortung durch einen Berliner Anwalt! Dringend!

sehr geehrte damen und herren wir sind sehr verzweifelt und brauchen bitte bitte dringend hilfe.
wir sind eine 4 köpfige familie aus berlin. zwei erwachsene zwei kinder ( junge 10 jahre-schüler,mädchen 18 jahre gymnasiastin)und drei hunden.unser sohn , unsere tochter und ich als mutter sind addler (adhs bzw hyperkinetisches syndrom),zusätzlich leide ich an depressionen die medikamentös ebenso wie das ads behandelt werden. unsere tochter nimmt keine medikamente, und unser sohn wird ebenfalls medikamentös behandelt.ich bin ein ehemaliges heimkind und hatte in meiner jugend einen suezid versuch da ich aufgrund meiner psychischen labilität meine probleme nicht lösen konnte.
Unser problem ist folgendes:(Vorgeschihte) mein mann ist selbständiger berater im immobiliensegment.vor etwa zwei jahren gelang ihm ein guter vertragsabschluss der uns auf absehbare zeit ein festes einkommen sichern sollte.mit dem vertragspartner war aus steuergründen eine monatliche zahlung der provision vereinbart. diese monatlichen zahlungen kamen kurz nach unserer heirat im vorigen jahr das erste mal ins stocken. um unseren monatlichen lebensunterhalt bestreiten zu können, waren wir gezwungen eine kontopfändung bei unserem schuldner durch zu führen. nach einigem hin und herr wurden die zahlungen wieder auf genommen.allerdings kamen diese zahlungen wieder sehr verzögert und meist nur auf anmahnungen meines mannes. durch die verzögerungen waren wir zum teil nicht mehr in der lage unsere mietzahlungen pünktlich zu leisten.wir baten bei unserer wohnungsgesellschaft die unseren eigentümer betreut um die möglichkeit die miete immer erst am 15 überweisen zu dürfen. dieser bitte wurde leider nicht entsprochen.ungefähr ab juni wurden die zahlungen teilweise eingestellt. vereinbart waren anfangs 5000 euro nach den ersten schwierigkeiten zahlte der schuldner nur noch 3000 euro...mittlerweile sind es 1500,00 und ab januar sollen es wieder 3000 euro sein.
als die zahlungen im sommer aufhörten, haben wir wieder persönlich sachen verkauft und wertvollen schmuck den wir noch besassen zum pfandhaus geschafft. unser auto haben wir ebenfalls verkaufen müssen. wir haben wirklich versucht alles zu tun um die mietzahlungen leisten zu können. im august diesen jahres haben wir keine volle miete mehr zahlen können. hatten aber glück im unglück weil eine verrechnung mit dem guthaben aus der rückzahlung der betriebskosten stattgefunden hat.unsere monatliche miete beträgt ca. 1800 euro. ausser den ausbleibenden zahlungen haben wir als einkommen das kindergeld und den unterhalt für unsere zwei kinder da ich diese mit in unsere ehe brachte.
das sind etwa 780 euro.da die zahlungen ausblieben oder zum teil nur 500 euro kamen konnten wir ab september keine miete mehr zahlen.
dadurch kam es zur fristlosen kündigung durch unseren vermieter. da wir auf einen geschäftsabschluss meines mannes hofften der dieses jahr noch zu stande kommen sollte liessen wir die frist des einspruchs verstreichen. Zum einen weil wir auf den abschluss hofften und zum anderem hofften wir auf die zahlung unseres schuldners. Die zwangsräumung seitens des gerichtes wurde beschlossen. Wir beauftragetn einen anwalt der dagegen einspruch einlegen sollte. Dies kostete und 500 euro die wir eigentlich gar nicht hatten und uns dazu zwang uns finanziell noch mehr ein zu schränken. Wir verkauften noch mehr von unserer habe um dies überhaupt bewerkstelligen zu können. Es wird immer schwerer da wir nun selbst hoch verschuldet sind. Unser anwalt lehnte einen antrag auf gerichtkostenbeihilfe mit der begründung ab, dass es sich um eine fristlose kündigung handelt und da wird so etwas nicht genehmigt.
Vor etwa zwei wochen kam der brief vom gerichtsvollzieher mit dem termin der zwangsräumung am 16.12 diesen jahres. Dieser termin ist 8 tage vor dem geburtstag unseres sohnes und kurz vor weihnachten. Wir informierten uns und wandten uns an verschieden stellen die uns hilfe anboten. Beim amt für familie jugend und soziales wure mein mann beraten. Wir wurden als mittellos eingestuft und mein mann durfte zum jobcenter gehen um einen antrag auf unterstützung zum lebensunterhalt und auf übernahme der mietzahlungen durch das jobcenter.da aus unseren unterlagen ersichtlich war das wir diesen zustand nicht böswillig herbei geführt haben wurde unserem antrag innerhalb von einer woche positiv entsprochen.eine mietzahlung durch das jobcenter ist also für die kommenden 6 monate garantiert. Die erste mietzahlung wird ab 1 dezember 2010 gezahlt. Da unser vermieter neben der fristlosen kündigung aber auch die fristgrechte bis zum 31.12 2010 ausgesprochen hat müssen wir beim jobcenter den beweis vorlegen das der vermieter bereit ist uns bis zum ablauf der 6 monate obdach zu geben.durch das amt für soziales bekamen wir ebenso kurzfristig einen termin bei der schuldnerberatung die uns ebenfalls hilfreich zu seite steht.
Zeitgleich wandten wir uns an unseren vermieter und seinen anwalt. Wir entschuldigten uns in aller form für die ganzen schwierigkeiten. Wir teilten durch entsprechende unterlagen mit,dass wir uns darum gekümmert haben eine garantierte mietzahlung über die nächsten sechs monate zu bekommen. Und offerierten ihnen eine zusätzliche lösung zur bereinigung der offenen mieten und der gerichtskosten.leider wurde unserer bitte um einen persönlichen gesprächstermin nicht entsprochen weil es kein interesse seitens des vermieters gibt.mein mann hatte kurz vor dieser absage noch mit unserem vermieter telefoniert dieser befand sich gerade im urlaub und versprach das es am donnerstag also gestern zu einem gespräch kommen sollte. Die absage erhielt ich vorhin via mail.und das obwohl am telefon gesagt wurde wir sollten uns keine sorgen machen man könne eine lösung finden.Natürlich stehen die offenen mieten für september oktober und november noch zur debatte. Unser anwalt hat zwischenzeitlich das mandat niedergelegt weil wir einfach kein bargeld mehr haben ihn zu bezahlen. Gestern ist mein mann beim gericht gewesen und hat einen antrag auf räumungsschutz gestellt. Wir wissen nicht ob dem entsprochen wird. Das einzige was wir noch als sicherheit ist die titulierte forderung unseres schuldners über 30.000 euro. Der schuldner ist eine solvente zahlungsfähige firma die über hohes kapital und immobilieneigentum verfügt. Da der schuldner weiss das wir nicht in der lage sind einen mahnbescheid austellen zu lassen über diese summe und einfach auch nicht mehr die finanziellen mittel haben um das geld ein zu klagen lässt er uns am ausgestreckten arm verhungern.
Wir hattten gehofft dem anwalt und unserem vermieter diese forderung überlassen zu können. Wir hatten gehofft das der anwalt unseres vermieters diese forderung einklagen könne in unserem namen somit hätten wir nicht in vorkasse gehen müssen. Wir hätten auf die forderung komplett verzichtet und dem anwalt und unserem vermieter die volle summe überlassen damit die gerichts und anwaltkosten sowie die offenen mieten darüber abgedeckt sind.durch die heutige mail und der absage für ein persönliches gespräch können wir diese lösung nun nicht mehr vorschlagen.
Wie schon erwähnt hat mein mann gestern pünktlich 14 tage vor dem räumungstermin den antrag auf räumungsschutz gestellt. Wir wissen nicht was nun werden wird.
Bitte kann uns jemand helfen. Kann uns jemand positiv auskunft darüber geben ob wir eine chance haben das wir in unserer wohnung bleiben dürfen? Wir haben dem rechtspfleger sämtlich unterlagen zur verfügung gestellt ebenso die titulierte forderung die wir von unserem schuldner haben.bitte wir sind einfach nur noch verzweifelt und hoffen das es einen anwalt gibt der für uns diese forderung einklagt ohne das wir in vorleistung gehen müssen und ob es eine möglichkeit gibt die zwangsräumung auch bei negativem ausgang des schutzantrages noch irgendwie auf zu halten. Seid wir den termin vom gerichtsvollzieher haben, haben wir wirklich alles menschenmögliche getan um eine lösung zu finden. Und jetzt war wohl alles umsonst. Seid vorigem jahr kämpfen wir ständig ums überleben. Wir besitzen nichts mehr alles was wertvoll war haben wir verkauft. Mein mann hat alle anträge und behörden gänge alleine machen müssen, da ich nicht mehr in der lage bin irgend etwas auf die reihe zu bekommen. Seid september können wir keine miete mehr zahlen, seid dem bin ich nicht mehr draussen gewesen, es sei denn zum arzt und dies nur ein oder zweimal. Mein mann kämpft wie ein löwe aber ich kann einfach nicht mehr. Das adhs meines sohnes und mir ist sehr ausgeprägt wir sind abhängig von festen strukturen und einer festen basis...das verlieren wir mehr und mehr und ich bin kaum noch in der lage kindererziehung und fürung des haushalts auf recht zu erhalten. Wir schämen uns sehr und fühlen uns als versager weil wir so lnage verzweifelt kämpfen und doch verlieren. Bitte vielleicht gibt es hier jemandem der hier noch eine chance für eine lösung sieht und bitte vielleicht gibt es hier jemanden der uns hilft das geld zu bekommen um alle offenen beträge begleichen zu können. Wir verzichten auf die forderung wenn uns das hilft nicht aus unserem zu hause ausziehen zu müssen. Bitte kann uns jemand helfen und gibt es überhaupt noch eine chance auf erfolg? Bitte entschuldigen sie schon jetzt die vielen schreibfehler ich bin einfach nur noch verzweifelt und irgendwie nervlich am ende.
Vielen dank
sollten diese 50 euro nicht ausreichen, kann ich nochmals 50 euro zahlen mehr habe ich dann einfach nicht.und das hier ist meine letzte hoffnung
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Bezüglich der Zwangsräumung wird es darauf ankommen, in welchem Umfang Sie bei Gericht eigene Härtefallgründe aufgeführt haben. Gegebenfalls sollten Sie hier – sofern noch nicht erfolgt – weitere Gründe nachschieben, um das Gericht auf Ihre Seite zu ziehen und eine Entscheidung zu Ihren Gunsten zu erwirken. Was konkret dort von Ihnen schon vorgetragen wurde und ob dies ausreichend im Sinne des gewünschten Erfolgs der Gewährung von Räumungsschutz sein wird, vermag ich mangels genauer Kenntnis Ihres bei Gericht insoweit schon erfolgten Vorbringens nicht abschließend beurteilen. Allerdings kann ich Ihnen hier schon einmal ein paar Grundsätze und Möglichkeiten aufzeigen, welche anhand Ihrer geschilderten Situation erfolgversprechend sein könnten.

Die Entscheidung des Gerichts bezüglich Ihres Räumungsschutzantrages wird davon abhängig sein, inwieweit der derzeitige Wohnungsverlust für Ihre Familie eine Härte darstellen würde, welche mit den guten Sitten nicht vereinbar ist, vgl. § 765 a I ZPO. Diese Frage muss und wird bezogen auf Ihren Einzellfall unter Abwägung aller Tatsachen und auch der Interessen des Gläubigers entschieden werden. Das Gericht muss hier eine vollständige Interessenabwägung vornehmen. Maßgeblich ist also, was Sie zu Ihren Gunsten alles vorgebracht haben und was Sie eventuell noch zusätzlich entsprechend meinen nachfolgenden Ausführungen eventuell zusätzlich vorbringen könnten.

Dabei kann jedenfalls dann die Würdigung aller Umstände, die unter Beachtung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes und der dem Schuldner in der Zwangsvollstreckung immer noch gewährleisteten Grundrechte seitesn des Gerichts vorgenommen wird, in besonders gelagerten Einzelfällen dazu führen, dass die Räumungsvollstreckung für einen längeren Zeitraum und - in absoluten Ausnahmefällen – sogar auf unbestimmte Zeit einzustellen ist (BVerfG Beschluss vom. 27.6.2005 - 1 BvR 224/05, NZM 2005, 657, 658 f.).

Zunächst könnten Sie sich darauf berufen, dass angesichts der Größe Ihrer Familie und gerade jetzt im Winter (da sich die sittenwidrige Härte auch aus dem Zeitpunkt der Vollstreckung ergeben kann, vgl. OLG Frankfurt OLGZ 81,250) kaum ein geeignetes Ausweichquartier zu finden sein wird. Dies ist zwar für sich betrachtet sicherlich noch kein ausreichender Grund, allerdings muß Ihnen z.B. auch eine Möglichkeit eingeräumt werden, Ihre Tiere und Möbel mitzunehmen. Viel gravierender dürfte allerdings eventuell die von Ihnen geschilderte krankheitsbedingte Situation sein. Wenn Sie hierbei vorbringen und belegen könnten, dass Ihnen oder Ihren Kindern durch die Räumung krankheitsbedingt schwerwiegendere Gefahren für Leben oder Gesundheit drohen, muss das Gericht diesem unabhängig von der Ursache besonders sorgfältig nachgehen (BVerfG 52, 214 ff; NJW 94, 1719). Solche Umstände müssen Sie aber unbedingft hinreichend glaubhaft machen, z.B. durch aktuelle ärztliche Atteste belegen können. Es muss sich für das Gericht quasi ergeben, dass schon die bloße Zahlungsvollstreckung die bestehende Konfliktsituation bis hin zu einer akuten Lebens- oder Gesundheitsgefahr verschärfen könnte. Gleichzeitig muss das Gericht dann aber in diesem Zusammenhang auch prüfen und davon überzeugt werden können, ob einer solchen möglichen Gefahr nicht auch auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann. Mögliche Maßnahmen betreffen die Art und Weise, wie die Zwangsvollstreckung durchgeführt wird. Nicht zuletzt wird dabei aber auch vom Schuldner selbst erwartet werden, dass er alles ihm Zumutbare unternimmt, um Gefahren für Leben und Gesundheit nicht nur seiner selbst, sondern auch seiner mit ihm gemeinsam in der zu räumenden Wohnung lebenden Angehörigen möglichst auszuschließen (BGHZ 163, 66, 74; vgl. auch BGH, Beschluss vom 19.10.2005 - VIII ZR 208/05, ZMR 2006, 33). Dabei ist auch Aufgabe des Vollstreckungsgerichts festzustellen, welche Handlungen dem Räumungsschuldner konkret zumutbar sind.

Gleichzeitig muss die vom Gericht vorzunehmende Abwägung aber wie schon erwähnt auch ergeben, dass nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht. Dies könnte in Ihrem Fall eventuell damit begründet werden, dass dem Vermieter hier eine Art Sicherheit für seine offenen Forderungen gestellt wird und außerdem ja ohnehin für die nächsten Monate die Mietzahlungen schon wie Ihrerseits geschildert gesichert sind. Eine Möglichkeit zur Leistung zusätzlicher Sicherheit neben einer sicherlich schon gezahlten Kaution wäre z.B. eine Sicherungsabtretung Ihrer gegen den eigenen Schuldner noch bestehenden Forderungen in Höhe des Rückstandes und ggf. auch für zukünftige Mietzinszahlungen. Dabei müsste allerdings auch konkret noch dargelegt werden, dass Ihre eigenen Forderungen in entsprechender Höhe zeitnah realisierbar sind. Wenn der Schuldner, von dem Sie noch Zahlungen zu beanspruchen hätten, wie geschildert nachweislich solvent ist, sollte dies ausreichen, wenn zumindest auch zeitnah gleichzeitig gegen diesen die schon titulierten Forderuingen zwangsvollstreckt werden. Die Kosten für Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sind auch überschaubar und regelmäßig nicht allzu hoch. Soweit Ihnen dennoch die notwendigen Mittel hierzu fehlen, dürfte dies auch im Wege der Prozesskostenbeihilfe zu realisieren sein. Da Ihre Forderungen gegen den eigenen solventen Schuldner schließlich auch schon tituliert sind, sehe ich auch keinen Grund, warum Sie nicht unverzüglich Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Auftrag geben. Angesichts des Immobilieneigentums bietet sich doch auf den ersten Blick schon ein Antrag auf Zwangsverwaltung oder – versteigerung an, um Ihre Forderungen alsbald realisieren und dann damit den Vermieter bedienen zu können.

Vor dem Hintergrund Ihrer erklärten Bereitschaft, diese Forderungen sogar vollständig an Vermieterseite abzugeben (was meines Erachtens nicht nötig ist!), wenn sie nur in der Wohnung bleiben dürfen, kann man die Beitreibung Ihrer titulierten Forderungen auch im Wege anwaltlicher Vorleistung vornehmen und sich wegen der Kosten ggf. auch über eine Erfolgshonorarvereinbarung unterhalten. An Anwaltskosten sollte dies jedenfalls nicht scheitern. Wenn Sie es wünschen, können Sie insoweit gern für die nächste Woche einen persönlichen Termin in meiner Kanzlei vereinbaren, bei welchem zunächst einmal alles genau geprüft und weitere Schritte besprochen werden können. Bislang haben meine Mandanten und ich auch immer einen Weg bezüglich der Kostenfrage gefunden. Dies musss auch nicht im Vordergrund stehen, vielmehr sollte Ihr Problem und die Suche nach einer Lösung Mittelpunkt vernünftiger anwaltlicher Arbeit sein.

Ich hoffe jedenfalls, ich konnte Ihnen bis dahin erst einmal einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen trotz der sicherlich schwierigen Situation etwas weiter.

Ansonsten wünsche ich Ihnen schon einmal ein schönes kommendes Wochenende und auch eine besinnliche Vorweihnachtszeit. Wie gesagt – wenn Sie es wünschen – können Sie gern für alles Weitere einen persönlichen Termin mit mir vereinbaren, an den Kosten sollte dies jedenfalls nicht scheitern.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2010 | 12:59

sehr geehrter herr joschko, vielen dank für ihre ausführliche antwort. den antrag auf räumungsschutz stellte mein mann gestern. er hat dem gericht folgende unterlagen zur verfügung gestellt:ärztliches attest unseres sohnes, mein attest bekomme ich am montag von meinem arzt, den bewilligungsbescheid des jobcenters über zusage der mietzahlung und unterstützung zum lebensunterhalt(wir haben bei antragstellung mit dem jobcenter festgelegt das die miete sofort auf das mieterkonto überwiesen wird damit der vermieter zusätzliche sicherheit, das die miete nicht erst auf unserem konto gebucht wird),zusätzlich wurde dem gericht die offene forderung an unseren schuldner vorgelegt.was wir noch tun können weiß ich nicht.

wenn es möglich ist das sie unseren fall übernehmen, würden wir dieses angebot gerne annehmen. aber haben wir überhaupt noch eine chance hierbleiben zu können. unser sohn ist im letzten jahr der grundschule. wir hatten gehofft das wir bis zum schuljahres ende in der wohnung bleiben dürfen. die sicherheit dafür wäre die zahlung des jobcenters über die miete.wir wissen nicht ob wir noch kämpfen sollen, das einzige was uns antreibt war die hoffnung auf eine einigung mit unserem vermieter.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2010 | 13:07

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

hinsichtlich des Räumungsschutzantrages sollten die bereits eingeleiteten Schritte erst einmal ausreichen. Als nächster Schritt sollten Ihre Forderungen vollstreckt werden. Sobald dies eingeleitet ist, kann das dann als zusätzliches Argument für den geringeren Gläubigerschutz im Räumungschutzverfharen nachgeschoben werden.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joschko
Rechtsanwalt


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